Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 49

Реконструкция, переустройство, перепланировка

Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие реконструкции неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК)) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него?

В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты:

1) если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию;

2) если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана ОТИ (БТИ) должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права;

3) если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану ОТИ (БТИ) независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Градостроительным кодексом (ст. 1) установлено, что строительство – это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1); реконструкция – изменение параметров объектов и их частей (высоты, этажности, площади, производственной мощности и пр. (п. 14 ст.1)[142] Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Аналогично в ст. 754 ГК под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания или сооружения, т. е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, сани-тарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт. Согласованные в установленном порядке переустройство и перепланировка завершаются актом приемочной комиссии, который направляется в орган учета объектов недвижимости ОТИ (БТИ) (ст. 28 ЖК).

Отметим, что основаниями для внесения изменений в данные технического учета (инвентаризации) также являются перевод жилого помещения в нежилое и связанные с этим переустройство, перепланировка, иные строительные работы. Орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и направляет правообладателю уведомление (ч. 4, 5 ст. 23 ЖК) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502[143]. В уведомлении должно быть указано, требуются ли для перевода работы по переустройству и перепланировке. Если в уведомлении не указана необходимость переустройства, то данный документ подтверждает окончание перевода в нежилое помещение (ч. 7 ст. 23 ЖК). Если в уведомлении указана необходимость работ по переоборудованию и перепланировке, то окончание перевода подтверждает акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК).

В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП без повторной регистрации по заявлению правообладателя на основании плана этого объекта. То есть для внесения в ЕГРП изменений о характеристиках объекта достаточно плана ОТИ (БТИ). В соответствии с законом представлять в регистрирующий орган разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, капитального ремонта, акты приемочных комиссий о завершении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений не требуется.

Правилами ведения ЕГРП (п. 67 в ред. от 22.11.2006) установлено, что записи об изменениях объекта недвижимого имущества вносятся, в частности, в следующих случаях:

• реконструкция или перепланировка (переустройство) без изменения внешних границ[144];

• изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое);

• изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства;

• изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т. п.

Самовольные строительные работы. В соответствии с приложением № 3 (рекомендательным) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37[145] в случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: «На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено». Иные рекомендательные и нормативные акты, обязывающие ОТИ (БТИ) отмечать в планах недвижимости самовольные строительные работы, в том числе в «красных линиях», отсутствуют[146].

Действия органа по регистрации в случае выявления самовольных строительных работ зависят от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необхо-димьх согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Так, согласно ст. 29 ЖК собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения должен привести его в первоначальное состояние по требованию органа местного самоуправления. По решению суда помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии. При невыполнении требования органа местного самоуправления и отсутствии решения суда помещение подлежит продаже с публичных торгов. Но не согласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации.

Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение – жилой дом. Поэтому отметки ОТИ (БТИ) в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.

Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) ОТИ (БТИ) вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане ОТИ (БТИ) описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.

В целом следует отметить, что регистрационная служба ведет Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади.

Кадастровый план и площадь земельного участка

Для регистрации прав и сделок с земельными участками должны представляться кадастровые планы, заверенные уполномоченными органами кадастрового учета (территориальными органами Роснедви-жимости). Оформленные в 90-х годах планы участков с натурным описанием границ в настоящее время не годятся ни для сделок, ни для регистрации прав. Такие участки в случае совершения сделок с ними или регистрации ранее возникших прав должны быть поставлены на кадастровый учет в соответствии с действующим ныне земельным законодательством.

Вещные права и ограничения (обременения) указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. В кадастровый план, необходимый для государственной регистрации прав, сведения о правообладателях не вносятся.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если он уже ранее представлялся в регистрирующий орган и хранится в деле правоустанавливающих документов на данный участок. Кадастровый план не имеет срока действия.

По общему правилу для регистрации прав на здания и сооружения представление кадастрового плана земельного участка не требуется. Как установлено абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав, обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимости, является план данного объекта. Кадастровый план участка необходим для регистрации прав граждан на объекты на садовых, дачных, приусадебных участках и участках для индивидуального жилищного строительства. Если кадастровый план отсутствует, то представляется заключение правления некоммерческого садоводческого (дачного) объединения или органа местного самоуправления (по приусадебным участкам и участкам для индивидуального жилищного строительства) о том, что объект расположен в пределах границ участка (ст. 25.3 Закона о регистрации прав в ред. Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан).

При государственной регистрации прав на участок проверяется соответствие площади участка по кадастровому плану и площади, указанной в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.).

Для регистрации прав граждан на личные участки[147] само по себе несоответствие площадей не является препятствием (п. 4 ст. 25.2 Закона о регистрации прав). В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре допускается кадастровый учет участков, площадь которых по данным межевания не превышает указанную в правоустанавливающих документах площадь более чем на минимальный размер, установленный в надлежащем порядке для данной категории и разрешенного использования.

Например, по постановлению главы местной администрации гражданину в 1993 г был предоставлен садовый участок площадью шесть соток. По данным межевания 2006 г, площадь участка составила 10 соток, т. е. превышение площади участка по кадастровому плану по сравнению с правоустанавливающим документом составляет четыре сотки. Предельный минимальный размер земельных участков для садоводства в данном субъекте РФ составляет шесть соток. В данном случае регистрация права гражданина допускается[148].

В случае регистрации прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, а также прав граждан на участки иного назначения несоответствие площадей не должно превышать допустимое расхождение определения площади при межевании. Допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков[149] и указываются в землеустроительном (межевом) деле. Если расхождение площади участка по кадастровому плану и правоустанавливающему документу превышает допустимую величину, то перед регистрацией прав на него требуется «юридическое оправдание» увеличения площади – внесение изменений в правоустанавливающий документ или представление документа о дополнительном выделении участка.

Возможность «юридического оправдания» зависит от способа и времени приобретения права на участок.

Например, гражданин купил в 2003 г садовый участок размером 10 соток (1 000 кв. м), по данным межевания 2006 г, площадь участка составила 12 соток (1200 кв. м). Допустимое расхождение площади по правоустанавливающему документу и по материалам межевания для такого участка – 22 кв. м. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 2003 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2007 г. невозможно. Постановление органа местного самоуправления о предоставлении в собственность дополнительного участка в две сотки тоже не может являться обоснованием увеличения площади ранее купленного участка, поскольку дополнительная площадь меньше предельного минимального размера участков, предоставляемых в собственности граждан.

Строго говоря, необоснованное превышение допустимого расхождения должно являться основанием для отказа в кадастровом учете. Если же документы с недопустимым и необоснованным расхождением площади будут представлены на регистрацию, возможен отказ в регистрации на основании того, что «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества» (абз. 8 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Устранить несоответствие площади можно, например, внесением изменений в постановление о предоставлении участка в аренду.

Площадь земельного участка является его важной, но не единственной характеристикой, индивидуализация участка проводится по кадастровому номеру и местоположению (адресу). Земельный участок как объект недвижимого имущества таков, каким он учтен в Государственном земельном кадастре. Если в кадастровом плане указано, что «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании», «участок не может быть определен как предмет сделки», это не должно препятствовать приобретению и государственной регистрации прав на участок. В Законе о земельном кадастре и Законе о регистрации прав не предусмотрены особые «двойные стандарты» для постановки участка на кадастровый учет в качестве предмета сделки. Если земельный участок поставлен на кадастровый учет, то он существует как объект недвижимости, и приобретение прав на него зависит только от законности действий приобретателя и органа, предоставляющего участок, а не от точности определения его границ.

Споры о границах участка также не препятствуют государственной регистрации прав (п. 2 ст. 20 Закона о регистрации прав). Указанные споры касаются только определения границ (расположения ограждений, межевых знаков, насаждений), но не принадлежности участков. Споры о границах участков – это не имущественные споры о праве, это исключительно «земельные», так называемые межевые споры. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в ЕГРП без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя.

В целом для государственной регистрации необходимы следующие документы, описывающие земельный участок:

У кадастровый план (если ранее права и сделки с данным участком не регистрировались в учреждении юстиции или в регистрационной службе); У справка из земельного комитета о правообладателе и об отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав на участок, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе); У сведения о кадастровой стоимости участка (в случаях нотариального удостоверения сделки и наследования участка; данные сведения могут быть указаны в кадастровом плане).