Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 57

Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК. Ранее в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время в связи с отменой Закона о товариществах собственников жилья и исключением из законодательства понятия «кондоминиум» в соответствии с правилами ст. 16 Закона о введении в действие ЖК возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка.

Занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован. Если в существующей застройке занятый домом участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г. в силу закона.

Например, если многоквартирный дом был построен до этой даты на арендованном застройщиком государственном (муниципальном) земельном участке, то данный участок уже сформирован, поскольку для заключения договора аренды необходим кадастровый план. Соответственно обязательство застройщика по арендной плате за землю перед арендодателем государственной или муниципальной земли прекращается с 1 марта 2005 г. Одновременно возникает основание для начисления земельного налога собственников помещений, уплата которого должна производиться в соответствии с Налоговым кодексом РФ[172].

ЖК и Закон о введении в действие ЖК не делают исключения для случаев строительства многоквартирных домов на земельных участках, находящихся у застройщиков на праве собственности. При этом возникает следующая коллизия. С одной стороны, в ст. 235 ГК содержится открытый перечень оснований прекращения права собственности. Кроме отчуждения, изъятия, отказа от права, гибели вещи и пр. допускается утрата права собственности в иных случаях, предусмотренных законом. С другой стороны, ст. 44 ЗК устанавливает закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником, отказ от права собственности, принудительное изъятие. Пока в ЕГРП существует запись о праве собственности застройщика на участок, у налоговых органов имеются основания для начисления налога за землю. Поэтому если застройщик не заинтересован в сохранении права собственности на землю и уплате налога на имущество, которое ему не принадлежит и которым он не пользуется, то рекомендуется подать заявление в регистрирующий орган о прекращении права собственности и начать процедуру регистрации права долевой собственности собственников помещений на общий участок.

Согласно п. 7 вышеуказанного постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обеспечивается органами местного самоуправления без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

Земельный участок в существующей застройке не сформирован (не проведены землеустройство и кадастровый учет). Согласно ч. 2 ст. 6 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса.

Для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимы:

♦ проведение общего собрания собственников помещений;

♦ обращение уполномоченного собранием лица в орган государственной власти или местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о формировании участка;

♦ принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию территории;

♦ публикация решения и публичные слушания с участием лиц, чьи интересы могут быть затронуты таким проектом;

♦ принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания (но не о предоставлении или передаче участка в общую собственность!);

♦ постановка участка на государственный кадастровый учет.

В этом случае право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК).

Многоквартирный дом построен (реконструирован) после 1 марта 2005 г. Приемка домов после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (п. 6 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК), т. е. при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии со ст. 36, 38 ЖК, ч. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение[173].

Отметим, что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации. Однако регистрация права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.

Немаловажно, что, несмотря на неразрывность права собственности на общий земельный участок с правом собственности на квартиры (иные помещения) в случае разрушения (гибели, сноса) многоквартирного дома право общей долевой собственности на земельный участок сохраняется (ч. 6 ст. 36 ЖК в ред. Закона о развитии застроенных территорий). Поскольку участок перестает быть общим имуществом дома, запрет на его отчуждение уже не действует. Бывшие собственники квартир в снесенном (разрушенном) доме владеют, пользуются и распоряжаются общим земельным участком в соответствии с правилами ст. 246 ГК – либо сообща участком в целом, либо каждый своей долей в праве собственности с соблюдением права преимущественной покупки. Однако распорядиться участком они смогут только в случае, если право общей долевой собственности было зарегистрировано.

Пользование участком. Общий земельный участок может быть передан в пользование (по договорам ссуды, аренды) или обременен правом ограниченного пользования (ч. 5 ст. 36 ЖК). Установление права ограниченного пользования определяется наличием до 1 марта 2005 г. объектов недвижимости, для использования которых устанавливается обременение.

Если объекты (соседние дома, иные объекты на соседних участках, подземные сооружения и коммуникации на занятом домом или соседнем участке) существовали до 1 марта 2005 г., то ЖК не допускает запрета на установление обременения в случае необходимости доступа к этим объектам. Очевидно, что в этом случае устанавливается либо публичный сервитут (п. 2 ст. 23 ЗК), либо иное ограничение права на землю (ст. 56 ЗК).

Если после 1 марта 2005 г. на соседних участках возводятся новые объекты либо прокладываются новые коммуникации на занятом домом или соседнем участке, то обременение может быть установлено только по соглашению с собственниками помещений либо по решению суда. В этом случае действуют правила о частном сервитуте (п. 1 ст. 23 ЗК, ст. 274–276 ГК).