Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 58

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации (в ред. Закона о введении в действие ЖК) прав установлено, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли в общей собственности от регистрации права на помещение в доме.

Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 № 710 в Правила ведения ЕГРП внесены изменения, в том числе в части внесения записей о правах на общее имущество многоквартирных домов. Приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29 утверждена Инструкция о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме[174]. Определенный данными документами порядок регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов основан на следующих положениях.

1. Государственная регистрация многоквартирных домов не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим общим недвижимым имуществом многоквартирного дома:

♦ общий земельный участок;

♦ здания и сооружения (расположенные на общем участке и относящиеся к общему имуществу данного дома);

♦ общие помещения дома.

Права на иное общее имущество многоквартирного дома, не являющееся недвижимым, в частности чердаки, технические этажи и подвалы, площадки для автомобильного транспорта, не регистрируются, однако эти объекты указываются в графе «Особые отметки регистратора» подраздела I-2 ЕГРП («Здание, сооружение (общее имущество в многоквартирном доме)»). Сведения о составляющих общего имущества дома, которые не могут быть описаны в качестве самостоятельных вещей (в частности, несущие, ненесущие и ограждающие конструкции) в данной графе не указываются (п. 9 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на общий земельный участок, здания, сооружения и нежилые помещения объединяются. В их заголовках указывается «Входит в состав общего имущества в многоквартирном доме» (п. 24 Правил ведения ЕГРП).

Размер доли в праве на общее имущество указывается либо в соответствии с поданными на регистрацию документами, либо вносятся слова «Доля в праве пропорциональна размеру общей площади…» и указываются наименование и адрес объекта (п. 39 Правил ведения ЕГРП). Например, «Доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры №…».

3. Регистрация права на общее имущество в доме обязательна в случае (п. 5 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме):

♦ возведения нового общего объекта недвижимости;

♦ приобретения общего земельного участка;

♦ совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование (например, в аренду на срок не менее одного года);

♦ установления ограничения (например, сервитута).

4. Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение (п. 5 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

Для регистрации наличия права на общее имущество дома не требуетсярегистрация прав собственности на индивидуальные помещения, возникших до 31 января 1998 г. (до вступления в силу Закона о регистрации прав), а именно в случаях:

♦ приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке;

♦ регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке. Если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности на жилые и нежилые помещения не зарегистрировано в ЕГРП, то собственники представляют свои правоустанавливающие документы на помещение (п. 7 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

5. Запись о праве общей долевой собственности вносится под отдельным номером на отдельный лист в отношении каждого собственника квартиры и с указанием его персональных данных (п. 40 Правил ведения ЕГРП).

6. Свидетельства о регистрации права общей долевой собственности не выдаются. Регистрация общей долевой собственности удостоверяется указанием в свидетельстве о регистрации права на помещение описания помещений и размера доли в праве (п. 74 Правил ведения ЕГРП).

Документы для государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество многоквартирного дома.

В соответствии сп. 6,7 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество, в том числе на общий земельный участок, необходимы следующие документы.

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности, которое может быть подано:

У собственниками помещений непосредственно; У представителями по доверенности (нотариально удостоверенной в соответствии с общими требованиями к доверенности на государственную регистрацию); У представителями, уполномоченными решением общего собрания собственников помещений; У председателем или членом правления ТСЖ. В случае подачи заявления представителями дополнительно представляется документ, подтверждающий их полномочия, например решение общего собрания собственников, принятое в соответствии со ст. 44–48 ЖК. Председатель или член правления ТСЖ представляют решение правления об их избрании, устав товарищества и протокол общего собрания членов ТСЖ, уполномочившего представлять интересы членов ТСЖ при регистрации права общей собственности.

Ходатайство о регистрации перехода права на общее имущество дома может содержаться в заявлении о регистрации перехода права на приобретенное жилое или нежилое помещение в доме.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме в размере 50 руб. для каждого долевого соб-ственника[175] (подлинник и копия).

3. Сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (если они были определены до вступления в силу ЖК (до 1 марта 2005 г.) решением общего собрания или соглашением собственников помещений) (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме).

4. Технический паспорт дома, удостоверенный ОТИ (БТИ) и содержащий сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление не обязательно. Повторное представление паспорта дома требуется в случае изменения состава общего имущества или характеристик входящих в него объектов.

5. Для регистрации прав на общий земельный участок также представляются:

• кадастровый план участка;

• акт органа государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (об установлении размеров и границ);

• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г.);

• акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев (если участок передавался домовладельцам в собственность).

6. Для регистрации возникновения права долевой собственности на вновь приобретенное общее имущество необходимы, в частности:

• разрешение на ввод в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений;

• договоры приобретения общих зданий и сооружений;

• решение общего собрания собственников помещений о реконструкции дома (в том числе расширении и надстройке), строительстве общих зданий, строений, сооружений;

• согласие всех собственников помещений на уменьшение общего имущества дома путем его реконструкции.

7. Подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение (если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности не зарегистрировано в ЕГРП).

Согласно Инструкции Минюста о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме для регистрации сделок с общим имуществом и ограничений (обременений) прав, установленных по соглашению с собственниками помещений, необходимы:

• заявление о регистрации сделки, ограничения (обременения), которое может быть представлено участником сделки (лицом, в пользу которого устанавливается ограничение (обременение));

• решение общего собрания собственников помещений о передаче общего имущества дома в пользование или об установлении ограничения (обременения);

• договор (аренды, безвозмездного пользования, соглашение о сервитуте).