Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 52

Понятие и основания возникновения общей собственности определяются гл. 16 ГК. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона (ст. 244 ГК). Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Основной признак общей собственности – множественность правообладателей, т. е. на один объект существует одно вещное право, принадлежащее одновременно нескольким лицам.

Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.

Не следует путать раздел объектов недвижимости или определение порядка пользования общим имуществом с определением долей в праве общей собственности. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доля в праве общей собственности» и «часть недвижимой вещи».

Таких объектов вещных прав, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля», не существует. Доля в праве – умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи – квартиры, дома, участка. Даже выражение «право собственности на долю» неверно, поскольку есть право на вещь, и доли определяются в этом праве. Иными словами, доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т. п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально-определенная вещь не может быть описана дробью.

Нахождение в единоличной собственности частей недвижимой вещи не означает одновременного существования долевой собственности на целую вещь. Право собственности как правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия ¹/₂ «идеальной доли» и «реальной доли» – половины дома или половины квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов: не может быть права собственности на комнату, при том что вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция: или доля в праве, или часть в объекте, но не и доля в праве, и часть в объекте.

Разница существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если имеется в виду часть недвижимости, то объект права – обособленная часть жилого дома, состоящая из конкретных помещений и принадлежащая только одному лицу. Выражение «¹/₂ доля жилого дома, состоящая из двух комнат» неверно, потому что в нем смешаны два понятия. Совершенно не ясно, что находится в собственности у гражданина – часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин) либо он обладает правом общей долевой собственности на весь жилой дом и его доля в праве составляет ¹/₂. Следует избегать заключения договоров с такими условиями, так как в договоре отсутствует четкое определение предмета сделки: либо передача помещения, либо отчуждение доли в праве общей собственности. Соглашение о предмете – первое существенное условие любого договора, поэтому такой договор нельзя признать заключенным (п. 1 ст. 432 ГК) и в его государственной регистрации может быть отказано.

Типичным примером смешения идеального объекта и реальной вещи стало понятие «земельная доля» в земельном законодательстве периода аграрной реформы. Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, «на местности», должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Закона об обороте земель потребовалось установить, что земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи – не новелла земельного законодательства, а разъяснение, «перевод» на язык гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Серьезные последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности на домовладение вместо определения собственности на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения как объекта технического учета.

Например, двое граждан наследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новый жилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, застройщик. Но на практике имели место случаи оформления обоим гражданами по ¹/₂ доли домовладения, включающего уже два жилых дома. Таким образом, ¹/₂ доля в праве одного лица совершенно необоснованно распространяется на чужой дом. Новый жилой дом – это новый объект недвижимости, созданный застройщиком для себя, и режим общей собственности остальных объектов в домовладении на него не распространяется. При необходимости можно выделить новое домовладение с присвоением нового адреса. Но регистрация права застройщика на новый дом возможна и без раздела домовладения и земельного участка.

Иногда граждане полагают, что ¹/₂ – это та половина дома, где они проживают и которую самостоятельно ремонтируют и благоустраивают. Действительно, ст. 247 ГК предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Пользоваться и владеть – значит проживать, но распоряжаться можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК). Однако права пользования и владения государственной регистрации не подлежат.

Если гражданин – собственник обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается своей частью единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. Правда, наличие в собственности у каждого соседа конкретных частей дома может повлечь законный вопрос: а чьи крыша, подвал, водопровод, стена между частями дома? Отношения между сособственниками могут быть урегулированы по аналогии с нормами закона об общей собственности в многоквартирном доме (ст. 289, 290 ГК). Установление долевой собственности на общее имущество дает право пользоваться им и порождает обязанность нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию. Если над одной половиной дома течет крыша, потому что над соседской половиной рухнули стропила, то производить ремонт надо сообща.

Имущество юридического лица не является долевой собственностью его учредителей. В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), принадлежит хозяйственному товариществу или обществу на праве собственности. Имущество потребительского общества не распределяется по долям (вкладам) между его пайщиками. Доли в уставном капитале участников общества с ограниченной ответственностью также не означают, что имущество общества принадлежит его участникам на праве общей собственности.

Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70 (в ред. от 19.01.2005).