Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 54

Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственни-ков, что удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается: «Общая долевая собственность», а также проставляется размер доли по общему правилу в виде правильной простой дроби.

Особый порядок указания размера доли установлен для случаев регистрации права долевой собственности[162]:

♦ на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании правоустанавливающих документов, оформленных до вступления в силу Закона об обороте земель[163](доля указывается в гектарах и балло-гектарах);

♦ на общее имущество в многоквартирном доме (указывается пропорциональность площади помещения);

♦ на имущество паевого инвестиционного фонда (доля не указывается).

В свидетельстве указывается тот сособственник долевой собственности, право которого регистрируется. В описании объекта (квартиры, дома, здания, помещения и т. п.) в свидетельстве указываются характеристики целого объекта (не допускается деление площади и помещений объекта пропорционально доле в праве).

Имеющиеся в ЕГРП сведения об остальных участниках долевой собственности отражаются на обороте свидетельства: указываются полностью их фамилии, имена, отчества и размер принадлежащих им долей в праве[164]. Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью регистрирующего органа. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается «не зарегистрировано».

Порядок регистрации права долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права.

1. Если право возникает с момента регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими лицами или при сделке (когда один объект поступает в долевую собственность нескольких лиц), все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права. Заявления могут быть поданы на одном бланке. При этом запись о праве каждого из долевых собственников идентифицируется одним номером государственной регистрации (п. 40 Правил ведения ЕГРП, в ред. от 22.11.2006).

2. Если право возникает не с момента регистрации, например при наследовании, каждый из наследников может обратиться за регистрацией своей доли в праве независимо от остальных. При этом запись о праве каждого из долевых собственников идентифицируется самостоятельным номером государственной регистрации (п. 40 Правил ведения ЕГРП, в ред. от 22.11.2006).

Лицо, которое приобрело долю у одного из участников общей собственности, также подает заявление независимо от остальных.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе по регистрации или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация должна быть проведена в общем порядке в течение месяца.

В иных случаях соблюдения преимущественного права покупки не требуется, государственная регистрация права долевой собственности осуществляется без извещения остальных участников общей собственности и без отказов с их стороны. Например, если доля в праве продается другому участнику долевой собственности (поскольку преимущественное право покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу) или если доля в праве дарится (преимущественная покупка может быть только в случае возмездной сделки).

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве – это не вещь и реальную ее передачу осуществить невозможно.

В случае установления долей в праве совместной собственности или изменения размера долей в праве долевой собственности по соглашению всех участников общей собственности или по решению суда, а также в случае выдачи нотариусом свидетельства на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства о нотариате), на государственную регистрацию представляется также и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, в котором устанавливаются или изменяются доли. Данный документ (например, договор приватизации или приобретения имущества в совместную собственность) является основанием для государственной регистрации долевой собственности вместе с соглашением либо судебным решением об установлении долей, нотариальным свидетельством. Всем участникам общей собственности целесообразно обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации своей доли в праве.

В случае наследования доли (по закону или завещанию) регистрация осуществляется на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Данное свидетельство является основанием для государственной регистрации права согласно ст. 17 Закона о регистрации прав.

Таким образом, особенности регистрации права долевой собственности заключаются в следующем:

♦ заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;

♦ в отношении каждого из них в реестр вносится отдельная запись;

♦ каждый может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли;

♦ на обороте свидетельства указываются остальные сособственники;

♦ при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)

Заявления о регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее или включаемое в ПИФ, ограничений (обременений) и сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой фонд (п. 4 ст. 24 Закона о регистрации прав).

Кроме документов, установленных Законом о регистрации прав, дополнительно представляются:

1) выписка из реестра ПИФ, выданная ФСФР[165] не ранее чем за 10 дней до представления документов на регистрацию прав;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится ПИФ (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) зарегистрированные ФСФР правила (договор) доверительного управления ПИФ (со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями)[166].

Список зарегистрированных лиц составляется в соответствии с разд. 19 постановления ФКЦБ от 07.06.2002 № 20/пс «Об учете прав на инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов»[167] и должен содержать следующие сведения:

фамилия, имя, отчество (полное наименование) лица;

♦ реквизиты документа, удостоверяющего личность физического лица (вид, номер, серия (номер бланка), дата выдачи и выдавший орган) или регистрацию юридического лица (номер, дата, наименование органа);

♦ адрес места жительства или регистрации (места нахождения);

♦ размер доли в праве собственности на имущество, составляющее закрытый ПИФ, соответствующий доле инвестиционных паев в общем количестве инвестиционных паев ПИФ;

♦ дата приобретения инвестиционных паев.

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество в составе ПИФ, в ЕГРП указывается название паевого инвестиционного фонда и делается следующая запись: «Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев». По требованию органа по регистрации прав лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, и представить его в орган по регистрации (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (в ред. от 29.06.2004))[168].

При регистрации имена (наименования) владельцев инвестиционных паев и размеры их долей в праве общей собственности не указываются (п. 4 ст. 24 Закона о регистрации прав).