Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 56

Жилищный кодекс РФ допускает ограниченное распоряжение общим имуществом многоквартирного дома: объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых прав и законных интересов граждан и юридических лиц (ч. 2 ст. 36 ЖК). Общее имущество – общие помещения, конструкции, общие здания и сооружения, не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов и иные сделки по предоставлению его в пользование в соответствии с его целевым назначением.

Право распоряжения общим имуществом принадлежит самим собственникам помещений, ТСЖ или иному объединению собственников помещений (ст. 44, п. 2 ст. 138 ЖК).

Сделка (договор аренды, ссуды и пр.) может быть заключена в соответствии с нормами ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом по соглашению всех участников долевой собственности (в том числе через представителя). Если жильцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо. Однако принятие решений о передаче общего имущества в пользование или установлении сервитута относится к компетенции общего собрания собственников помещений – высшего органа управления домом (ст. 44 ЖК). Не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно составлять 50 % и более голосов от общего числа собственников помещений (ст. 135 ЖК). Решение о передаче общего имущества в пользование должно быть принято на общем собрании собственников помещений (а не только членов ТСЖ) большинством в ²/₃ голосов участвующих в собрании собственников (ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 146 ЖК).

Допускается принятие решения общего собрания путем заочного голосования путем представления собственником помещения своего письменного решения по вопросам повестки без одновременного совместного присутствия участников (ст. 47 ЖК).

К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению и уничтожению объекта. Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Решение о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относится к компетенции общего собрания собственников помещений, которое должно быть принято большинством в ²/₃ голосов (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Например, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.1996 № 49/1-РМ (в ред. от 11.07.2000) «Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г Москве»[171]. Если для создания инвестором нового объекта недвижимости (мансардного помещения) используется общее имущество (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации), то в соответствии с данным документом решение о проведении реконструкции должно приниматься на общем собрании ТСЖ. В настоящее время согласно ЖК для этого необходимо согласие всех собственников помещений. Одновременно договором с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.