Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 50

Как установлено п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав, дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

♦ если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации прав;

♦ если это установлено законодательством.

Статья 18 Закона устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии.

Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях:

♦ нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК); у согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК); у согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке); у согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК);

♦ согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

♦ согласие получателя ренты на распоряжение плательщиком ренты имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК);

♦ отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности комнаты в коммунальной квартире при ее возмездном отчуждении постороннему лицу, а также извещение о продаже доли (комнаты) с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК, ч. 6 ст. 42 ЖК, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав). Если собственниками (участниками общей собственности) недвижимости являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или полностью недееспособные граждане либо они обладают иными жилищными правами – правом пользования или правом на приватизацию, требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие дополнительные документы (в форме акта органа местного самоуправления)[150] необходимы в случаях:

♦ распоряжения имуществом малолетних (не достигших 14 лет) и подопечных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 6 °CК);

♦ распоряжения своим имуществом несовершеннолетними (в возрасте от 14 до 18 лет) и подопечными гражданами с согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 6 °CК);

♦ заключения договоров о залоге (ипотеке) жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных граждан (п. 4, 5 ст. 74 Закона об ипотеке);

♦ отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК);

♦ приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (абз. 2 и 3 ст. 2 Закона о приватизации жилья). Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним утверждена приказом Минюста России от 20.07.2004 № 126.

В соответствии с п. 6 ст. 12 и п. 4 ст. 28 Закона о регистрации прав в регистрирующий орган в трехдневный срок должны направляться следующие сведения, вносимые в графу «Особые отметки» ЕГРП:

♦ судебными органами: копии вступивших в законную силу судебных решений об ограничении в дееспособности или признании недееспособным;

♦ органами опеки и попечительства: об установлении опеки или попечительства над проживающими в жилом помещении членами семьи собственника, а также об оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних. Если государственной регистрации подлежит переход права, то требуется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи в случаях:

У договоров купли-продажи (ст. 556 ГК); у аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 655 ГК); у мены (п. 2 ст. 567 ГК);

♦ возмездной ренты (п. 2 ст. 585 ГК) с передачей недвижимости под выплату ренты;

♦ соглашения об отступном (ст. 409 ГК);

♦ расторжения договора с возвратом имущества (п. 4 ст. 453 ГК).

Если предметом договора является жилое помещение, то необходим документ о лицах, проживающих в данном жилом помещении (зарегистрированных по месту проживания). Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п. 1 ст. 558 ГК). К указанным лицам относятся наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты[151]. Такими документами могут являться справки органов паспортно-визовой службы МВД России, выписки из домовых книг, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства.

Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрено согласие арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).

Для объектов недвижимости, находящихся на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО), Законом РФ от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (в ред. от 26.06.2007)[152] установлены следующие ограничения.

К участию в приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Иные лица совершают сделки по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с органами государственной власти субъектов РФ и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО.

Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории ЗАТО, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории ЗАТО, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами РФ, получившими разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО.

В связи с принятием Водного кодекса для гидротехнических сооружений в соответствии с п. 2 ст. 22.1 Закона о регистрации прав (в ред. Закона о введении в действие ВК) необходимы документы, которые подготовлены в соответствии с водным законодательством и в которых в графической форме обозначены схемы размещения этих сооружений. Согласно ч. 3 ст. 13 ВК такие документы в обязательном порядке прилагаются к договору водопользования, который заключается правообладателем гидротехнического сооружения с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит регистрации в государственном водном реестре (ст. 12 ВК).

Крупные сделки и сделки с заинтересованностью

Для юридических лиц особые требования к совершению сделок установлены следующими Федеральными законами:

1) Закон об акционерных обществах;

2) Закон об обществах с ограниченной ответственностью;

3) Закон о народных предприятиях;

4) Закон об автономных учреждениях;

5) Закона об унитарных предприятиях;

6) Закон о банкротстве. Сделка (несколько взаимосвязанных сделок) по отчуждению или

приобретению имущества, передаче или получению его в пользование, залог и пр., стоимость которого составляет значительную часть активов организации, является крупной сделкой.

Сделкой с заинтересованностью по общему правилу является сделка при наличии на другой стороне лиц, способных оказывать влияние на деятельность организации, совершающей сделку с имуществом (состоящих в родственной связи, обладающих правами на акции (доли), правами управления). Конкретный критерий крупной сделки и сделки с заинтересованностью определяется законом о соответствующей организационно-правовой форме. Такие сделки совершаются не по решению руководителя организации (единоличного органа), а по решению либо с предварительного одобрения коллегиального или иного органа управления. Поэтому для регистрации сделок и (или) прав юридических лиц в зависимости от цены сделки и стоимости имущества могут потребоваться дополнительные документы.

Акционерные общества. Крупной сделкой акционерного общества считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок) с имуществом, стоимость которого составляет не менее 25 % балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Стоимость отчуждаемого обществом имущества определяется по данным его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого имущества – по цене приобретения (цене, указанной в договоре) (ст. 78 Закона об АО). Крупная сделка должна быть одобрена решением соответствующего органа общества (см. табл. 1), в решении должны быть указаны (п. 4 ст. 79 Закона об АО):

• сторона сделки (выгодоприобретатель);

• цена;

• предмет;

• иные существенные условия. Решение об одобрении крупной сделки может быть принято как до, так и после совершения ее акционерным обществом в лице единоличного органа (руководителя). Требования к порядку одобрения крупной сделки не распространяются на общества, состоящие из одного акционера, одновременно являющегося его руководителем (другим единоличным органом) (п. 7 ст. 79 Закона об АО).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена до ее совершения соответствующим органом общества. Если сделка с заинтересованностью является одновременно крупной для общества, применяются только требования к сделкам с заинтересованностью (п. 5 ст. 79 Закона об АО).

В соответствии со ст. 81 Закона об АО лицами, заинтересованными в совершении акционерным обществом сделки, могут являться:

• единоличный исполнительный орган (руководитель, управляющая организация, управляющий);

• член коллегиального исполнительного органа (правление, дирекция), имеющий совместно с аффилированными лицами 20 % голосующих акций общества;

• акционер, имеющий совместно с аффилированными лицами 20 % голосующих акций общества;

• лицо, имеющее право давать обязательные для общества указания[153].

Таблица 1

Порядок одобрения сделки в акционерном обществе в соответствии с Федеральными законами «Об акционерных обществах» и «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)»

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении акционерным обществом сделки, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры, и (или) их аффилированные лица:

♦ являются стороной такой сделки, выгодоприобретателем, представителем или посредником;

♦ владеют 20 % или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки, выгодоприобретателем, представителем или посредником;

♦ занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки выгодоприобретателем, представителем или посредником;

♦ в иных определенных уставом общества случаях.

Положения о сделках с заинтересованностью не применяются к сделкам с имуществом (п. 2 ст. 81):

♦ обществ, состоящих из одного акционера, являющегося одновременно руководителем (управляющей организацией, управляющим);

♦ при наличии заинтересованности всех акционеров общества.

Согласно ст. 4 Закона РФ от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 26.07.2006)[154] аффилированные лица – физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Аффилированными лицами юридического лица являются:

• член его совета директоров (наблюдательного совета) или иного коллегиального органа управления, член его коллегиального исполнительного органа, а также лицо, осуществляющее полномочия его единоличного исполнительного органа;

• лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное юридическое лицо;

• лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 % общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица;

• юридическое лицо, в котором данное юридическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 % общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица;

• если юридическое лицо является участником финансово-промышленной группы, к его аффилированным лицам также относятся члены советов директоров (наблюдательных советов) или иных коллегиальных органов управления, коллегиальных исполнительных органов участников финансово-промышленной группы, а также лица, осуществляющие полномочия единоличных исполнительных органов участников финансово-промышленной группы.

Аффилированными лицами физического лица – индивидуального предпринимателя являются:

• лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное физическое лицо;

• юридическое лицо, в котором данное физическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 % общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции, либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица.

В соответствии со ст. 92, 93 Закона об АО открытое акционерное общество, а также закрытое акционерное общество, осуществившее (осуществляющее) публичное размещение облигаций или иных ценных бумаг, обязано раскрывать информацию об аффилированных лицах. Список аффилированных лиц на дату окончания отчетного квартала может быть опубликован в сети Интернет и должен быть доступен не менее трех лет с даты его опубликования в сети Интернет (п. 8.5.5, 8.5.4 Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденного приказом ФСФР от 10.10.2006 № 06-117/пз-н)[155].

Критерий группы лиц дан в ст. 9 Закона о защите конкуренции. Он достаточно обширный и детализированный, чтобы приводить его в настоящем издании. В общих чертах, группа лиц – это совокупность физических и юридических лиц, объединенных правами собственности на акции (доли) и (или) правами участия в управлении хозяйственными обществами. Перечень лиц, входящих в одну группу, может быть размещен на официальном сайте Федеральной антимонопольной службы в сети Интернет (ст. 31 Закона о конкуренции).

Общества с ограниченной ответственностью (см. табл. 2). Крупной сделкой является сделка (несколько взаимосвязанных сделок), связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (ст. 46 Закона об ООО). Стоимость отчуждаемого имущества определяется на основании данных бухгалтерского учета общества, а стоимость приобретаемого – на основании цены предложения. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Таблица 2

Порядок принятия решения о заключении сделки в обществе с ограниченной ответственностью в соответствии с Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью»

Заинтересованными в совершении обществом сделки могут быть (ст. 45 Закона об ООО):

• член совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• руководитель (иное лицо – единоличный исполнительного органа общества);

• член коллегиального исполнительного органа общества;

• участник общества, имеющий совместно с его аффилированными лицами 20 % и более голосов от общего числа голосов участников общества.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица:

♦ являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

♦ владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20 % и более акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

♦ занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

♦ в иных случаях, определенных уставом общества. Общество обязано вести и хранить списки аффилированных лиц (ст. 50 Закона об ООО).

Решение о совершении сделки с заинтересованностью принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении (п. 3 ст. 45 Закона об ООО).

В целом необходимо отметить, что крупные сделки и сделки с заинтересованностью хозяйственных обществ, совершенные без одобрения соответствующего органа юридического лица являются оспоримыми. Они могут быть признаны недействительными в судебном порядке по искам обществ, их акционеров и участников (п. 6 ст. 79 Закона об АО, п. 5 ст. 46 Закона об ООО).

Автономные учреждения. Для данного вида государственных и муниципальных учреждений крупной является сделка, связанная с отчуждением имущества (которым автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно), а также с передачей такого имущества в пользование или в залог, при условии, что цена такой сделки либо стоимость отчуждаемого или передаваемого имущества превышает 10 % балансовой стоимости активов автономного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом автономного учреждения не предусмотрен меньший размер крупной сделки (ст. 14 Закона об автономных учреждениях).

Согласно ст. 16 Закона об автономных учреждениях заинтересованными в совершении автономным учреждением сделок с другими юридическими лицами и гражданами могут являться члены наблюдательного совета, руководитель и его заместители при условии, если они, их супруги (в том числе бывшие) и другие родственники:

1) являются в сделке стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем;

2) владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20 % и более голосующих акций акционерного общества или превышающей 20 % уставного капитала общества с ограниченной или дополнительной ответственностью долей либо являются единственным или одним из не более чем трех учредителей иного юридического лица, которое в сделке является контрагентом автономного учреждения, выгодоприобретателем, посредником или представителем;

3) занимают должности в органах управления юридического лица, которое в сделке является контрагентом автономного учреждения, выгодоприобретателем, посредником или представителем.

Крупные сделки и сделки с заинтересованностью совершаются с предварительного одобрения наблюдательного совета автономного учреждения (ст. 15, 17 Закона об автономных учреждениях).

Банкротство юридических лиц. Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) юридических лиц, подробно регламентированы Законом о банкротстве (за исключением процедур банкротства кредитных организаций и субъектов естественных монополий). Кратко можно отметить следующие особенности распоряжения имуществом организации-должника в зависимости от процедуры банкротства.

Наблюдение. Исключительно с письменного согласия временного управляющего совершаются следующие сделки (несколько взаимосвязанных между собой сделок) (п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве):

• приобретения и отчуждения (или с возможностью отчуждения) имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более 5 % балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;

• уступка прав требования, перевод долга;

• учреждение доверительного управления имуществом должника. Временный управляющий вправе от своего имени требовать в суде признания недействительными сделок, заключенных с нарушением этих условий (ст. 66 Закона о банкротстве).

Финансовое оздоровление. Статьей 82 Закона о банкротстве установлены следующие ограничения. С согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) должник может совершать сделки (несколько взаимосвязанных сделок):

• в совершении которых у него имеется заинтересованность;

• приобретения и отчуждения (или с возможностью отчуждения) имущества, балансовая стоимость которого составляет более 5 % балансовой стоимости активов должника на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения сделки;

• учреждение доверительного управления имуществом должника. Сделки приобретения и отчуждения (или с возможностью отчуждения) имущества любой стоимости, а также влекущие за собой уступку прав требований, перевод долга должник может совершать с согласия административного управляющего.

Совершенные должником с нарушением данных требований сделки могут быть признаны недействительными по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, и административного управляющего.

Внешнее управление. К крупным сделкам должника относятся сделки (несколько взаимосвязанных сделок) приобретения и отчуждения (или с возможностью отчуждения) имущества, балансовая стоимость которого составляет более чем 10 % балансовой стоимости активов должника на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения такой сделки.

Крупные сделки, а также сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, заключаются внешним управляющим с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) (ст. 101 Закона о банкротстве).

Сделками, в совершении которых имеется заинтересованность, признаются сделки, стороной которых являются следующие заинтересованные лица по отношению к внешнему управляющему или конкурсному кредитору в соответствии со ст. 19 Закона о банкротстве:

• юридическое лицо, которое является основным или дочерним в соответствии с гражданским законодательством;

• руководитель, а также лица, входящие в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган, главный бухгалтер (бухгалтер), в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве;

• супруг внешнего управляющего, его родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, сестры и братья супруга;

• иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом. Конкурсное производство. Предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника должны быть утверждены собранием (комитетом) кредиторов (ст. 139 Закона о банкротстве).

Унитарные предприятия. Крупной сделкой государственного и муниципального предприятия является сделка (несколько взаимосвязанных сделок), связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 10 % уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда (ст. 23 Закона об унитарных предприятиях). Стоимость отчуждаемого имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого – на основании цены предложения такого имущества. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК унитарное предприятие может распорядиться принадлежащей ему на праве хозяйственного ведения недвижимостью только с согласия собственника, для целей соблюдения требований к крупной сделке проверять стоимость отчуждаемого имущества нет необходимости. Однако в случае приобретения унитарным предприятием недвижимости (получения в аренду и пр.), если цена сделки превышает 5 млн руб. (50 тыс. МРОТ по состоянию на 01.02.2007), необходимо согласие собственника. Совершенная без согласия собственника имущества крупная сделка унитарного предприятия является ничтожной как не соответствующая требованиям закона, поскольку Законом об унитарных предприятиях не установлена ее оспоримость (ст. 169 ГК).

Соблюдение антимонопольного законодательства

В целях государственного контроля за экономической концентрацией ст. 28 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»[156] (далее – Закон о защите конкуренции) определены случаи, когда сделки с недвижимостью производственного назначения должны совершаться с согласия антимонопольного органа (Федеральной антимонопольной службы).

Предварительное согласие необходимо для совершения сделок по получению в собственность, пользование или во владение, т. е. на все сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, отступное и пр.), договоры о совместной деятельности (простого товарищества), а также аренда, безвозмездное пользование (ссуда), доверительное управление.

Для определения необходимости получения согласия антимонопольного органа требуется определить следующие значения бухгалтерской отчетности организации – приобретателя имущества (а также арендатора, доверительного управляющего) и организации – отчуждателя имущества (а также арендодателя, учредителя доверительного управления):

БСИ – балансовая стоимость отчуждаемого имущества (остаточная балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета основных средств);

ОПС – балансовая стоимость основных производственных средств отчуждателя (бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, строка 120 на конец отчетного периода);

НМА – балансовая стоимость нематериальных активов отчуждателя (бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, строка 110 на конец отчетного периода);

СА – стоимость активов (бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, строка 300 на конец отчетного периода);

САо – стоимость активов отчуждателя (группы его лиц);

САп – стоимость активов приобретателя (группы его лиц);

ВР– выручка от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) за последний календарный год (соответствующая строка годового отчета о прибылях и убытках (форма № 2 бухгалтерской отчетности));

ВРо – выручка отчуждателя (группы его лиц);

ВРп – выручка приобретателя (группы его лиц).

1. Сначала проверяется условие п. 7 ч. 1 ст. 28 Закона о защите конкуренции.

Если БСИ: (ОПС + НМА)> 20 %, проверяются условия абз. 1 ч. 1 ст. 28.

2. Если ССАо + ССАп> 3 млрд руб., согласие требуется.

3. Если ВРо + ВРп> 6 млрд руб. и САо> 150 млн руб., согласие требуется.

4. Согласие также требуется, если отчуждатель или приобретатель включены в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара в размере более 35 %. Реестр ведется Федеральной антимонопольной службой и публикуется ежегодно в средствах массовой информации, в том числе на ее официальном сайте[157].

Перечень лиц, входящих в одну группу, может быть представлен в антимонопольный орган любым лицом – участником группы. Если перечень составлен по форме, то Федеральная антимонопольная служба уведомит данное лицо и разместит перечень на своем официальном сайте в сети Интернет. В течение месяца со дня представления перечня сделки между лицами, входящими в одну группу, совершаются без согласия антимонопольного органа (ст. 31 Закона о защите конкуренции).

Сделки без получения предварительного согласия антимонопольного органа, являются оспоримыми, но не ничтожными. Они могут быть признаны недействительными в судебном порядке по иску антимонопольного органа, если такие сделки привели или могут привести к ограничению конкуренции, в том числе в результате возникновения или усиления доминирующего положения (п. 2 ст. 34 Закона о защите конкуренции). В соответствии со сложившейся судебной практикой отсутствие согласия антимонопольного органа на совершение сделки с недвижимостью не может быть основанием для отказа в регистрации права собственности[158]. Регистрационная служба бесплатно предоставляет информацию о зарегистрированных правах по запросам антимонопольной службы и ее территориальных органов (п. 3 ст. 7, п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав)[159].

Аналогично, оспоримы и крупные сделки, сделки с заинтересованностью хозяйственных обществ и автономных учреждений, совершенные без одобрения соответствующего органа юридического лица. Они признаются недействительными в судебном порядке по искам обществ, их акционеров и участников, кредиторов и пр. (п. 6 ст. 79 Закона об АО, п. 5 ст. 46 Закона об ООО, п. 2 ст. 15, п. 3 ст. 17 Закона об автономных учреждениях). Оспоримы и сделки с заинтересованностью унитарных предприятий (п. 3 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях).

У регистрационной службы отсутствуют основания истребовать, например, списки аффилированных лиц и лиц, заинтересованных в совершении сделки. Однако при правовой экспертизе обязательна проверка полномочий лица, заключившего договор от имени организации. Поскольку при регистрации проверяется законность сделок с недвижимостью, то для подтверждения соблюдения корпоративного и антимонопольного законодательства и во избежание приостановления регистрации рекомендуется:

• подготовить справки (письма, заявления) организации-отчуж-дателя и организации-приобретателя с вышеуказанными сведениями бухгалтерской отчетности за подписью руководителей,

• обосновать отсутствие необходимости согласия антимонопольного органа;

• обосновать компетенцию единоличного органа (совершение сделки единолично руководителем организации);

• либо представить решение соответствующего органа юридического лица и (или) согласие антимонопольного органа на сделку.

Если руководитель организации совершит сделку с недвижимостью с превышением полномочий, то в случае ее оспаривания именно на нем будет лежать ответственность за представление заведомо ложных сведений в Регистрационную службу.