Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 55

Законом установлена долевая собственность на следующее общее имущество:

У в многоквартирном доме (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК, ч. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве)[169];

У в коммунальной квартире (ст. 41 ЖК). Отметим, что многоквартирные дома являются единым объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квартир одному лицу. Например, согласно ст. 163 ЖК в государственной и муниципальной собственности находятся дома, в которых все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Государственный (муниципальный) дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, уже не является объектом государственной (муниципальной) собственности. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме возникают права собственности на квартиру и долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (ч. 2 ст. 129 ЖК). Аналогично, дом, в котором хотя бы одно помещение передано в собственность гражданина, в целом не является объектом права собственности застройщика, в его собственности могут находиться только оставшиеся квартиры.

При наличии собственников квартир многоквартирный дом в целом не является единым объектом имущественных прав. В соответствии с гражданским и новым жилищным законодательством многоквартирные дома (кондоминиумы – согласно действовавшему до 1 марта 2005 г. Закону о товариществах собственников жилья) являются комплексом (совокупностью) недвижимого имущества, включающим:

У самостоятельные помещения, принадлежащие разным лицам на праве собственности;

У общее имущество дома, являющееся их долевой собственностью.

Многоквартирные дома являются объектами отношений по эксплуатации и управлению – особых жилищных правоотношений (п. 1 ст. 290 ГК, разд. VIII ЖК).

Статьей 36 ЖК определено общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме[170](далее в этом разделе – Правила содержания общего имущества), уточняющие его состав.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

1. Помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного собственника в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (технические подвалы).

Данные помещения именуются в Правилах помещениями общего пользования. К ним относятся, например, колясочные и построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки. К размещенному в общем подвале оборудованию относятся, в том числе и котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

2. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

К ограждающим несущим конструкциям относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. К ненесущим – конструкции окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Внутридомовые общие инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения включают (п. 5 Правил содержания общего имущества):

• стояки и ответвления от них до первого отключающего устройства;

• указанные отключающие устройства;

• коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды;

• первые запорно-регулировочные краны на отводах внутри-квартирной разводки от стояков;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

Внутридомовая общая система отопления включает (п. 6 Правил содержания общего имущества):

• стояки;

• обогревающие элементы;

• регулирующую и запорную арматуру;

• коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии;

• другое оборудование, расположенное на этих сетях. Внутридомовая общая система электроснабжения включает (п. 7

Правил содержания общего имущества):

• вводные шкафы;

• вводно-распределительные устройства;

• аппаратуру защиты, контроля и управления;

• коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

• этажные щитки и шкафы;

• осветительные установки помещений общего пользования;

• электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома;

• сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;

• другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водо-отведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Границей эксплуатационной ответственности при наличии соответствующего коллективного (общедомового) прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил содержания общего имущества).

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

3. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

4. Иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. К ним относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По существующим правилам данные государственного технического учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых помещениях. Соответственно основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о назначении помещений в документах ОТИ (БТИ).

Состав общего имущества дома должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, который заключается управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников помещений, с каждым из них (ст. 162 ЖК). Для домов, разрешения на строительство которых получены после 1 марта 2005 г., состав общего имущества дома должен указываться в проектной декларации (информации о проекте строительства), которая должна публиковаться в средствах массовой информации (в том числе в сети Интернет) и передаваться в орган по государственной регистрации прав (ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу доля в праве на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК), если до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК).

Собственникам комнат также принадлежит право долевой собственности на общие помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Доля собственника комнаты пропорциональна общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК).

Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:

♦ не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;

♦ не подлежит выделу;

♦ автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение.

Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК).

Созданное для управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе определять расходы на содержание и ремонт общего имущества и размер платежей на эти цели для каждого собственника помещений, а также требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае неисполнения собственниками помещений обязательств по указанным платежам (ст. 137 ЖК).

Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на помещение. Обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику (ст. 158 ЖК).