Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 59

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта (в виде комнат и помещений). Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников.

Согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 06.02.2007)[176] выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в доме означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений.

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Еще один критерий дан в ст. 252 ГК: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т. п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие условия раздела:

• отсутствие законодательных запретов раздела;

• сохранение частями назначения целой вещи;

• сохранение частями материальной ценности целой вещи, в том числе удобства в пользовании.

Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Если в ЕГРП было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект, например жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которых регистрируется право собственности каждого владельца части. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Поэтому в соглашении о реальном разделе желательно определять доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества.

Например, граждане С., В. и К. унаследовали в равных долях жилой дом общей площадью 54 кв. м. При государственной регистрации их прав в ЕГРП открыт раздел на жилой дом, в который внесены три записи о праве собственности С., В. и К. с указанием размеров их долей в праве. Произведенная государственная регистрация удостоверена свидетельствами, выданными каждому из сособственников, в которых указаны: объект права – жилой дом площадью 54 кв. м, вид права – долевая собственность, ¹/₃ доля в праве. С. желает выделить свою долю из общего имущества, а В. и К. не намерены прекращать общую равнодолевую собственность, о чем они заключают соответствующее соглашение. Технические характеристики дома позволяют выделить С. в натуре изолированную часть жилого дома, состоящую из комнаты, обозначенной в техническом паспорте БТИ № 1, площадью 14 кв. м и пристройки 5 кв. м. Оставшаяся неразделенная часть жилого дома включает комнату № 2 площадью 18 кв. м, комнату № 3 – 10 кв. м и веранду – 7 кв. м. В соглашении указывается, что ввиду несоразмерности выделенного имущества его доле С. выплачивает В. и К. компенсацию в размере ¹/₅₄ от инвентаризационной стоимости жилого дома. Стороны определяют долевую собственность на общее имущество дома (водопровод, электрооборудование и пр.) и участие в расходах по его эксплуатации и ремонту в следующих долях: С. – ¹⁹/₅₄, В. – ¹⁷/₅₄, К. – ¹⁸/₅₄ от общей суммы затрат. На основании данного соглашения производится государственная регистрация права С. на часть жилого дома, состоящую из комнаты № 1 и пристройки, общей площадью 19 кв. м и прав долевой собственности (по ¹/₂ доли в праве) В. и К. на другую часть жилого дома, состоящую из комнат № 2, № 3 и веранды, общей площадью 35 кв. м. Доля в праве на общее имущество не регистрируется.

Если реальный раздел или выдел осуществляется на основании судебного решения, то суд указывает в решении, какую долю в доме составляет выделяемая собственнику изолированная часть дома. Разрешая спор, суд определяет всю совокупность правоотношений по поводу жилого дома, включая право личной собственности на конкретные части и право долевой собственности на общее имущество в доме. Исходя из определенной доли жилого дома, устанавливается размер компенсации в случае несоответствия выделенной части размеру существовавшей до раздела доли в праве общей собственности. Можно сказать, что указанный в судебном решении размер доли дома определяет также и участие собственников конкретных частей во владении, пользовании и расходах по содержанию общего имущества дома. Резолютивная часть судебного решения, как правило, содержит однозначные сведения об объектах, субъектах и правах, необходимые для внесения в ЕГРП.

Так, для условий предыдущего примера можно предположить, что В. и К. не согласились на выдел доли С. Тогда С. подал в суд. В судебном решении возможна формулировка: «Иск о выделе доли из общего имущества удовлетворить. Передать в собственность С. часть жилого дома общей площадью 19 кв. м, состоящую из комнаты № 1 площадью 14 кв. м и пристройки площадью 5 кв. м, что составляет ¹⁹/₅₄ доли жилого дома. Оставить в общей собственности В. и К. в равных долях часть жилого дома общей площадью 35 кв. м, состоящую из комнат № 2 площадью 18 кв. м, № 3 – 10 кв. м и веранды – 7 кв. м., что составляет ³⁵/₅₄ долей жилого дома». На основании данного судебного решения производится государственная регистрация права собственности С. и долевой собственности В. и К. на указанные части жилого дома аналогично вышеприведенному примеру регистрации на основании соглашения о выделе доли.