Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 48

Как уже отмечалось в разд. 1.3 настоящего издания, объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных кадастрового учета – для земельных участков, технического учета (инвентаризации) – для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений, на основании деклараций – для дачных и садовых домов, индивидуальных гаражей, иных принадлежащих гражданам объектов недвижимости на земельных участках для дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного строительства. План объекта недвижимости является обязательным приложением к документам, необходимым для первой регистрации прав и сделок с этим объектом в ЕГРП. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета, декларации заполняются гражданами самостоятельно. Эти документы предоставляются в регистрирующий орган только один раз[139]. Для регистрации последующих сделок и (или) перехода права представления планов данного объекта недвижимости уже не требуется.

В документах кадастрового и технического учета проверяется наличие наименования организации, удостоверившей план, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати организации. Также проверяется соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта сведениям, указанным в заявлении на государственную регистрацию и в правоустанавливающем документе.

Следует подчеркнуть, что кадастровые планы участков и технические паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами . Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. План – источник сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя не требуется.

Для государственной регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г., необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в организациях технического учета и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности учреждения юстиции (его филиала). При отсутствии у заявителя таких документов регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за информацией, необходимой для государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. После регистрации прав в учреждении юстиции для регистрации дальнейших сделок с данным объектом и перехода прав на него документы организаций, ранее осуществлявших регистрацию недвижимости, о принадлежности имущества и об отсутствии ограничений (обременений) не требуются.

После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК.

В целом для оформления недвижимости, в том числе для первичной государственной регистрации в ЕГРП, необходимы следующие документы ОТИ (БТИ):

♦ план регистрируемого объекта (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);

♦ справка о правообладателе и отсутствии ограничений (обре-менений) (только в случае регистрации прав, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);

♦ справка об отсутствии изменений в объекте (только в случае истечения «срока действия» планов и техпаспортов, определенного органом по регистрации);

♦ справка об инвентаризационной стоимости объекта (в случае нотариального удостоверения сделки, наследования и дарения недвижимости).

Выписки из ЕГРОКС необходимы только в том случае, если на территории данного субъекта вступили в действие Правила ведения ЕГРОКС[140].

Регистрирующие органы часто отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта по правоустанавливающему документу и плану ОТИ (БТИ), мотивируя это тем, что право приобретено «не на ту площадь», «не в том объеме». Однако недвижимость – вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками. Для недвижимости площадь и объем имеют, скорее, техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав – недвижимость, а не ее площадь.

Необходимость указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК для определения предмета в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т. е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК), т. е. на момент продажи площадь может быть точно не определена. Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным в силу соглашения сторон, как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона.

Указание площади недвижимости не является обязательным и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» (в ред. от 28.09.2005)[141] в них указываются объект наследования, его характеристика, стоимость, а в отношении недвижимого имущества – его местонахождение и кадастровый номер.

Не требовалось точного указания площади в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества и в договорах безвозмездной передачи жилых помещений, приложениях к планам приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентаризации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, также может не соответствовать данным технической инвентаризации.

В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста по порядку регистрации при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.

Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут быть:

а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;

б) уточнение данных обмера по результатам последующей инвентаризации, в том числе в случае ошибки подсчета площади;

в) использование различной методики подсчета площади для разных целей: включение или исключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.;

г) градостроительные изменения объекта: реконструкция, перепланировка и пр.

Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади объекта, составлять правоустанавливающие документы и заявление в регистрационную службу в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой «приблизительно», «может быть уточнена по данным технической инвентаризации». В заявлении на государственную регистрацию необходимо указывать площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) ОТИ (БТИ)