Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 10

Aunque no se trata de un nuevo modelo de negocio, cabe reseñar que tras el estallido de la crisis se ha producido un crecimiento de las actuaciones de rehabilitación y reforma de inmuebles en proporción a las de promoción de obra nueva18. Y lo previsible es que esta tendencia se consolide y aumente considerando no sólo que progresivamente se está reduciendo el stock de vivienda nueva19 y que nuestro país cuenta con un parque inmobiliario envejecido, sino también que el legislador estatal, a través de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRR)20, ha apostado por un cambio de perspectiva en favor de la intervención en la ciudad construida frente a las actuaciones de ensanche21, que lleva aparejado la existencia de menos oferta de suelo finalista.

Por otro lado, aunque el mercado de la vivienda en España continúa caracterizándose por una alta tasa de propiedad en comparación con la del alquiler, que apenas ronda el 20 por ciento situándose por debajo de la media de la Unión Europea cercana al 30 por ciento, en los últimos años esta tendencia ha comenzado a invertirse, tal y como así lo pone de manifiesto un Informe del Banco de España22 que señala que a partir de 2013 se intensificó el incremento de la proporción de hogares arrendados, existiendo en 2018 más de 3 millones destinados a alquiler frente a los 2,4 millones de 2008. El Informe añade que el incremento del peso relativo del alquiler residencial se ha trasladado a los precios, que han aumentado significativamente, y ha supuesto también un incremento de operadores profesionales dedicados a la actividad del alquiler23, pese a que aun representan un porcentaje residual (en torno al 10 por ciento) frente a quienes, a título particular, arriendan sus viviendas (el restante 90 por ciento).

Asimismo, en los últimos años se ha producido el auge de modelos de negocio ligados a nuevas tendencias de ocupación de oficinas o viviendas que ofrecen a los operadores mayores rentabilidades, tales como el coworking o el coliving, así como, también, ha irrumpido con fuerza el mercado de viviendas de uso turístico.

El coworking se refiere a un espacio de trabajo compartido, es decir, a un mismo lugar donde distintos profesionales o empresas independientes desarrollan su actividad. Su atractivo obedece, entre otros motivos, al ahorro de costes o a la posibilidad de establecer sinergias con otros usuarios, destacando entre sus desventajas la existencia de una menor privacidad o la traslación de una imagen corporativa más débil. A falta de datos oficiales es evidente que el sector del coworking está teniendo una notable expansión, apuntando algunos analistas que aspira a representar el 30 por ciento de las oficinas en España en 203024. Por su parte, el coliving es una extensión o evolución del coworking en el mercado de la vivienda, de momento con escasa implantación, que se basa en que distintos profesionales compartan un espacio de trabajo y, al mismo tiempo, su lugar de residencia, habitual-mente dividida en habitaciones privadas y zonas comunes. Quienes ofertan este tipo de negocio destacan, entre sus principales ventajas, la posibilidad de trabajar y residir en buenas ubicaciones a un coste asumible, así como de compartir experiencias profesionales y vitales.

En cuanto se refiere a las viviendas de uso turístico corresponde a las Comunidades Autónomas la competencia legislativa para establecer su regulación al amparo del art. 148.1.18 de la C.E25. Aunque no existe una definición unitaria a nivel nacional, tomando como referencia la normativa aplicable en la Comunidad de Madrid26, tienen la condición de viviendas de uso turístico “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. El auge de la demanda de vivienda turística, que según el Barómetro del Alquiler Vacacional en España de 2018 aumentó en torno a un 30 por ciento en los últimos dos años27, se encuentra íntimamente conectado con la aparición de plataformas digitales, como AIRBNB, que facilitan la oferta turística de viviendas de particulares en competencia con los establecimientos tradicionales (hoteles y apartamentos turísticos)28. No obstante, este modelo de negocio no ha estado exento de polémica pues, por ejemplo, se le ha vinculado al aumento del precio del alquiler29 e, igualmente, se le ha acusado de incurrir en competencia desleal y de causar problemas de convivencia vecinal. Cuestiones se han tratado de combatir mediante la aprobación de normas que están acabando con el limbo legal existente, así como también modificando la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para que las comunidades de propietarios puedan limitar la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones a su ejercicio.