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Índice General

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PRÓLOGO

CAPÍTULO 1 CONCEPTO Y ALCANCE NORMATIVO DE DERECHO INMOBILIARIO

RAFAEL MORENO UBRIC

I. Introducción

II. El sector inmobiliario

1. Relevancia y características propias del sector inmobiliario

2. La crisis económica sufrida durante el periodo de 2008 a 2014

3. Nuevos actores que operan en el ámbito del sector inmobiliario

4. Nuevos modelos de negocio en el ámbito del sector inmobiliario

5. Cambios normativos que se han producido tras el estallido de la crisis

6. La irrupción del COVID-19 y su incidencia en el sector inmobiliario

III. Concepto de Derecho Inmobiliario

1. Distinción entre bienes inmuebles y bienes muebles

1.1. Bienes inmuebles por naturaleza (apartados 1.º y 8.º)

1.2. Bienes inmuebles por incorporación (apartados 1.º, 2.º y 3.º)

1.3. Bienes inmuebles por destino (apartados 4.º, 5.º, 6.º, 7.º y 9.º)

1.4. Bienes inmuebles por analogía (apartado 10.º)

2. Definición de Derecho Inmobiliario

3. Diversidad de normas aplicables

3.1. Derecho civil

3.2. Derecho administrativo

IV. Secuencia del proceso inmobiliario

1. Identificación de parcelas que tengan la condición de solar

2. Obtención de licencias

3. La edificación

4. Declaración de obra nueva y división horizontal

5. Fórmulas jurídicas de acceso a los departamentos del edificio

5.1. Contrato de compraventa

5.2. Contrato de permuta

5.3. Contrato de arrendamiento

5.4. Contrato de donación

5.5. Contrato de comodato

5.6. Otras fórmulas de acceso a los departamentos del edificio

6. Aspectos fiscales que afectan a operaciones inmobiliarias

6.1. Tasa por expedición de licencias urbanísticas

6.2. Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO)

6.3. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

6.4. Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

6.5. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD)

6.6. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

7. Registro de la Propiedad y Catastro

V. Bibliografía

CAPÍTULO 2 GESTIÓN URBANÍSTICA PARA LA FORMACIÓN DEL SOLAR Y FORMAS DE INTERVENCIÓN MUNICIPAL PARA EL CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA DE LAS OBRAS, INSTALACIONES Y ACTIVIDADES

JORGE ORTIZ RAMÍREZ

I. Gestión urbanística necesaria para la formación del solar donde poder edificar

1. En Suelo Urbano Consolidado

2. En Suelo Urbano No Consolidado

3. En Suelo Urbanizable Sectorizado/Ordenado

II. Formas de intervención municipal para el control de la legalidad urbanística de las obras, instalaciones y actividades: licencias, declaraciones responsables y comunicaciones previas

1. Licencias de Obras

2. Comunicación previa

3. Declaración responsable

4. Creciente sustitución de la licencia por una declaración responsable o comunicación previa

5. Conclusiones

III. Bibliografía

CAPÍTULO 3 LA EDIFICACIÓN: MARCO LEGAL

AMPARO CABEZA PÉREZ-MANGLANO

I. Introducción

1. Antecedentes de la LOE y Marco Jurídico

2. Estructura de la Ley de Ordenación de la Edificación

II. Ámbito de aplicación

1. Edificios de la Ley de Ordenación de la Edificación

2. La calidad como objeto básico de la Ley

III. Proceso de ejecución de la edificación

1. Fase inicial: el proyecto

2. Licencias y autorizaciones administrativas

3. Ejecución de los trabajos

4. Finalización de la obra

IV. Sujetos que intervienen en el proceso edificatorio

1. El Promotor

2. El Proyectista

3. El Constructor

4. La Dirección Facultativa

4.1. El Director de Obra

4.2. El Director de Ejecución

5. Otros Agentes de la Edificación

5.1. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

5.2. Suministradores de productos

5.3. Los Propietarios y los Usuarios

6. Agentes no incluidos en LOE

6.1. El Subcontratista

6.2. El Coordinador de Seguridad y Salud

V. Régimen de Responsabilidad y Garantía de los Agentes de la Construcción

1. Transición hasta el régimen de la LOE

2. Alcance del daño y garantías

2.1. Responsabilidad de terminación-Garantía Anual (17.l)

2.2. Responsabilidad de habitabilidad-Garantía Trianual (17.1.b)

2.3. Responsabilidad Estructural-Garantía Decenal. (17.1.a)

3. Plazo de prescripción

4. Legitimación Pasiva y Reparto de la Responsabilidad entre los Agentes

5. La Acción de Regreso

6. La Intervención Provocada

7. Garantías adicionales de la LOE

VI. Código Técnico de la Edificación y normativa técnica

1. Estructura del CTE

2. Registro General de Arquitectura y Política de Vivienda

3. Sobre la última modificación del CTE

VII. Normativa adicional relacionada con la edificación

1. Protección especial de Consumidores y Usuarios

2. Seguridad en el trabajo: RD 1627/1997 de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción

3. Subcontratación

VIII. Bibliografía

CAPÍTULO 4 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA

SANTIAGO MARCO MENCHÓN

I. Concepto

II. Regulación

III. Elementos del contrato

1. Caracteres

6.1. Caracteres

6.2. Sistema de fijación de precios

6.3. La modificación de precios. Especial referencia al sistema de precios contradictorios

IV. Otros subtipos de contratos de obra

1. La cesión de solar por edificación futura

2. El contrato de gestión integral de proyecto y construcción llave en mano

V. Obligaciones de las partes. La ejecución de la obra

1. El inicio de la obra

2. Obligaciones del contratista durante la ejecución de las obras

3. Obligaciones del comitente durante la ejecución de las obras

4. La suspensión de la ejecución de la obra

VI. Finalización del contrato. Extinción por cumplimiento o resolución. Liquidación de obras

1. Cumplimiento del contrato, recepción de obra

2. Resolución anticipada del contrato

3. La liquidación de las obras

VII. La cesión del contrato

VIII. Las acciones judiciales en el ámbito de la construcción

1. Acción directa de los trabajadores y suministradores en el contrato de obra

IX. Bibliografía

CAPÍTULO 5 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

VANESSA RUBIRAS VALENZUELA

I. Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal

II. Objeto y ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal

III. Distinción entre elementos privativos y elementos comunes

IV. El título constitutivo de la propiedad horizontal

1. Descripción del inmueble

1.1. Descripción del inmueble en su conjunto y de los elementos comunes

1.2. Descripción de los elementos privativos

2. Asignación de las cuotas de participación

3. Los estatutos de la Comunidad

V. Las normas de régimen interior

VI. Los derechos de los propietarios

1. Derechos del dueño y su cuota de participación

2. La acción de división

3. Derecho a realizar reformas. Actividades prohibidas

VII. Las obligaciones de los propietarios

1. Obligaciones de respeto o de aquiescencia

2. Obligaciones de hacer

2.1. Conservación

2.2. Contribución en los gastos generales

2.3. Fondo de reserva

2.4. Responsabilidad y convivencia

2.5. Comunicación

VIII. Obras necesarias de conservación y de accesibilidad

1. Obras obligatorias. Régimen de contribución y responsabilidad

2. Obras que requerirán la previa obtención de la autorización administrativa. Requisitos para su aprobación

IX. Órganos de gobierno de la Comunidad

1. El Presidente

2. El Vicepresidente

3. El Secretario y Administrador

X. La Junta de Propietarios

1. Competencias de la Junta de Propietarios

2. Asistencia a la Junta de Propietarios. Derecho de voto

3. Régimen de reuniones de la Junta de Propietarios y convocatoria

4. Quórums y régimen de la aprobación de acuerdos

4.1. Por unanimidad

4.2. Por mayoría de tres quintas partes

4.3. Por mayoría de un tercio

4.4. Por mayoría simple

5. Impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios

6. Libro de actas y actas de reuniones de las Juntas de propietarios

XI. De las deudas de los propietarios y de la Comunidad

1. Deudas de los propietarios

2. Deudas de la Comunidad frente a terceros

XII. La extinción del régimen de propiedad horizontal

XIII. Complejos inmobiliarios privados

XIV. La regulación de la Propiedad Horizontal en Cataluña

XV. Bibliografía

CAPÍTULO 6 CONTRATO DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA

RAFAEL MORENO UBRIC

I. Introducción

II. La figura de mediador inmobiliario

III. Concepto y naturaleza jurídica del contrato de mediación inmobiliaria

IV. El encargo de mediación inmobiliaria

1. Libertad de forma del contrato. Requisitos para su validez

2. Relatividad del contrato

3. Obligaciones de las partes

4. Revocación del encargo

V. Modalidades de mediación: Con exclusividad y sin exclusividad

VI. Honorarios profesionales a favor del mediador

1. Devengo de los honorarios

2. Importe de los honorarios

3. Plazo de prescripción de la acción para reclamar honorarios

VII. Bibliografía

CAPÍTULO 7 CONTRATO DE COMPRAVENTA

RAFAEL MORENO UBRIC

I. Introducción

II. Concepto y características

III. Capacidad y prohibiciones para contratar en la compraventa

IV. Elementos esenciales del contrato

1. Consentimiento

2. Objeto

2.1. Existencia real o posible (art. 1.272 C.C.)

2.2. Lícito (art. 1.271 C.C.)

2.3. Determinado o determinable (art. 1.273 C.C.)

3. Causa. Especial referencia al precio

V. Gestiones previas a la compraventa

1. Gestiones por parte del comprador

2. Gestiones por parte del vendedor

VI. Contratos preparatorios de la compraventa

1. Contrato de arras

2. Promesa de compraventa

3. Opción de compra

VII. Formalización de la compraventa

VIII. Obligaciones de las partes en el contrato de compraventa

1. Obligaciones del vendedor

1.1. Entrega de la cosa vendida

1.2. Saneamiento de la cosa vendida

A. Saneamiento en caso de evicción (arts. 1.475 a 1483 C.C.)

B. Saneamiento por vicios ocultos (arts. 1.484 a 1.490 C.C.)

1.3. Otras obligaciones del vendedor

2. Obligaciones del comprador

2.1. Pagar el precio de la cosa vendida

2.2. Otras obligaciones del comprador

IX. Derecho de retracto

1. Retracto “convencional”

2. Retracto “legal”

X. Compraventa de viviendas en construcción

1. Establecimiento del plazo de entrega

2. Obligación de garantizar la devolución de los pagos anticipados

XI. Bibliografía

CAPÍTULO 8 CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA

ROCÍO MARTÍNEZ MAGALLANES

I. Introducción. Surgimiento de la figura contractual

II. Concepto y naturaleza

1. Regulación normativa

2. Concepto jurisprudencial

III. Análisis de la problemática del contrato de permuta de solar por obra futura

1. Transmisión de la propiedad del solar. Cautelas a tomar

1.1. Condición de solar

1.2. La condición resolutoria expresa

1.3. Pacto de reserva de dominio

1.4. Otras garantías: La cláusula penal

2. Constitución de gravámenes sobre el solar

2.1. Inclusión de cláusulas expresas en el contrato que limiten la posibilidad de constituir gravámenes sobre el solar

2.2. Inscripción de las citadas cláusulas en el Registro de la Propiedad

IV. Consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento contractual. Análisis jurisprudencial

1. Introducción: criterios jurisprudenciales para diferenciar entre incumplimientos resolutorios y no resolutorios

2. Cuestión previa: Mención a la incidencia del concurso de acreedores en el incumplimiento del contrato

3. Casuística jurisprudencial sobre incumplimientos

3.1. Plazo de entrega de la edificación

3.2. Obtención de licencias

3.3. Vicios constructivos y modificaciones en la edificación .

4. Consideración final

V. Bibliografía

CAPÍTULO 9 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO

VANESSA RUBIRAS VALENZUELA

I. Régimen jurídico de los arrendamientos urbanos

II. Ámbito de aplicación de la Ley

III. Contrato de arrendamiento de vivienda

1. Duración de los contratos

1.1. Plazo mínimo

1.2. Prórroga legal del contrato

1.3. Desistimiento del contrato

1.4. Separación, nulidad y divorcio

1.5. Cambio de la figura del arrendador por pérdida de derechos o enajenación de la vivienda arrendada

1.6. Muerte del arrendatario

1.7. Suspensión, resolución y extinción del contrato

A. La suspensión del contrato

B. La resolución del contrato

C. La extinción del contrato

1.8. Derecho de adquisición preferente

1.9. Cesión y subarriendo

2. La renta

2.1. Determinación y forma de pago de la renta

2.2. Actualización de la renta

2.3. Elevación de la renta por mejoras

2.4. Gastos generales y de servicios individuales

3. Garantías

3.1. Fianza legal

3.2. Garantías adicionales

4. Obras en el contrato de arrendamiento

4.1. Obras por parte del arrendador

4.2. Obras por parte del arrendatario

IV. Contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda

1. Principio general: la libertad de pacto. Breve reseña sobre la práctica habitual en la negociación de los contratos

2. Materias de aplicación imperativa

2.1. Título I.– Ámbito de la Ley

2.2. Título IV.– Garantías y formalización del contrato

3. Materias en las que es de aplicación subsidiaria la LAU y el CC

3.1. Enajenación de la vivienda

3.2. Conservación, mejora y obras del arrendatario

3.3. Derecho de adquisición preferente

3.4. Cesión del contrato y subarriendo

3.5. Muerte del arrendatario

3.6. Indemnización del arrendatario

3.7. Resolución de pleno derecho

V. Disposiciones Transitorias

VI. Bibliografía

CAPÍTULO 10 FÓRMULAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD SIN CONTRAPRESTACIÓN: LA DONACIÓN Y LA SUCESIÓN

ALEXANDRA GÓMEZ PÉREZ

I. Introducción

II. Modos de adquirir la propiedad

III. La donación

1. Definición

2. Régimen legal

3. Elementos personales, reales y formales

3.1. Personales

6. Revocación y reducción

7. Fiscalidad

IV. La sucesión mortis causa

1. Nociones generales

1.1. Regulación

1.2. Sujetos

1.3. Objeto

1.4. Clases

2. Capacidad sucesoria

3. Fases

4. La sucesión testamentaria

4.1. Nociones generales

4.2. Capacidad para testar

4.3. Tipos de testamento

4.4. Ineficacia de los testamentos: nulidad y revocación

4.5. De la institución de heredero

A. Tercio de legítima

B. Tercio de mejora

C. Tercio de libre disposición

D. Derechos del cónyuge viudo

5. La sucesión “ab intestato”

5.1. Nociones generales

5.2. Características

5.3. Orden de sucesión

6. Adquisición de inmuebles en la sucesión “mortis causa”

7. Fiscalidad

V. Bibliografía

CAPÍTULO 11 PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

MARIO SIGNES PASCUAL

I. Los derechos reales

1. Concepto

2. Regulación

3. Clasificación

II. La posesión (su relación con la “usucapio”)

III. La propiedad

1. Introducción

2. Limitaciones al derecho de propiedad

2.1. Limitaciones derivadas de la regulación urbanística

A. Segregaciones y divisiones de fincas

B. Obra nueva

3. Limitaciones por causa de utilidad pública

4. Limitaciones en aras de la convivencia

5. Limitaciones derivadas de leyes especiales

5.1. Legislación de Aguas

5.2. Legislación de Costas

5.3. Legislación de Montes

5.4. Legislación sobre Minas

5.5. Legislación sobre Propiedad Horizontal

6. Las prohibiciones de disponer

IV. El derecho de retracto

V. El derecho de superficie

VI. El usufructo (y el derecho de habitación)

VII. Los derechos reales de garantía

1. Introducción

2. La hipoteca inmobiliaria: Concepto, caracteres y clases

3. La Ley 5/2019

VIII. Bibliografía

CAPÍTULO 12 REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

MARÍA TENZA LLORENTE

I. Introducción

II. Concepto y clases de fincas registrales

1. Concepto de finca registral

2. Clases de fincas registrales

III. Títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad

IV. Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

1. Modelos de articulación de las relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad

2. Antecedentes legislativos

3. La reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario

3.1. Finalidad de la Ley

3.2. Supuestos de hecho en que procede la coordinación gráfica

3.3. Los desplazamientos de fincas

3.4. Las bases gráficas registrales y la información asociada

3.5. Comunicaciones entre el Catastro, el Registro de la Propiedad, las Notarías y las Administraciones Públicas

A. Comunicaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

B. Comunicaciones entre el Catastro y las Notarías

C. Comunicaciones entre el Catastro y las Administraciones Públicas

4. Efectos de la coordinación

4.1. Generalidades: el impacto de la Reforma en los principios registrales

4.2. Especial referencia al principio de legitimación

A. Posición tradicional del Tribunal Supremo respecto al alcance de los principios hipotecarios de legitimación y fe pública y los datos de hecho

B. La interpretación del actual artículo 10.5 LH

V. Procedimientos de coordinación catastral

1. Generalidades

1.1. Solicitud del titular registral

1.2. Aportación de la base gráfica

1.3. Coincidencia de la base gráfica con la descripción de la finca. El concepto de dudas fundadas de identidad de la finca

1.4. Notificaciones

1.5. Inexistencia de invasión del dominio público

1.6. Oposición de los colindantes

2. Estudio de los procedimientos de coordinación

2.1. Los procedimientos de incorporación gráfica al Regis-tro de la Propiedad

A. Artículo 199 LH

B. Expediente de deslinde: artículo 200 LH

C. Procedimiento de rectificación: artículo 201 LH

D. Obras nuevas: artículo 202 LH

E. Expediente de dominio para inmatricular: artículo 203.1 LH

F. Doble título inmatriculador: el artículo 205 LH

G. Las certificaciones administrativas: artículo 206 LH

2.2. El procedimiento notarial de subsanación de discrepancias (artículo 18.2 TRLCI)

2.3. Rectificación de oficio (artículo 18.1 y 3 TRLCI)

VI. Conclusiones

VII. Bibliografía

VIII. Tribunales

1. Tribunal Supremo

2. Audiencia Provincial

IX. Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes, Dirección General de Registros y Notariado)

X. Abreviaturas

CAPÍTULO 13 FISCALIDAD INMOBILIARIA: PRINCIPALES FIGURAS IMPOSITIVAS Y CUESTIONES PRÁCTICAS

JOSÉ MARÍA GARCÍA GUIRAO

I. Introducción: La fiscalidad inmobiliaria. Los impuestos que intervienen en el proceso inmobiliario

II. La tributación indirecta en la adquisición de inmuebles: IVA Vs. ITPAJD

1. El Impuesto sobre el Valor Añadido

2. El Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sus modalidades

2.1. Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

2.2. Operaciones Societarias (OS)

2.3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

3. La compraventa de inmuebles: IVA, ITP, AJD y sus incompatibilidades

3.1. ¿Cuándo está sujeta a IVA la transmisión de un inmueble?

3.2. Entregas no sujetas a IVA

3.3. Entregas exentas de IVA

A. Entregas de terrenos no edificables

B. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones

3.4. La renuncia a la exención del IVA

3.5. La inversión del sujeto pasivo

4.1. IVA

5. Beneficios fiscales comunes a las distintas modalidades de ITPAJD

III. Supuestos especiales de imposición indirecta

1. Las permutas de terreno por obra futura en el IVA

2. La tributación indirecta derivada de la financiación de las operaciones inmobiliaria: El AJD en los préstamos hipotecarios

3. Adquisición de participaciones sociales (art. 314 LMV)

4. Las comprobaciones de valor en el ITPAJD

IV. La Tasa por Licencia Urbanística

V. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

VI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles

1. Naturaleza, Hecho Imponible y supuestos de no sujeción

2. Exenciones

3. Sujeto Pasivo

4. Afección real en la transmisión

5. Base Imponible y Base Liquidable

6. Cuota íntegra y cuota líquida

6.1. Tipo de Gravamen y Recargo por desocupación

6.2. Bonificaciones

A. Bonificaciones obligatorias

B. Bonificaciones potestativas

7. Devengo

VII. El Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

1. Naturaleza jurídica y situación actual

2. Exenciones

3. Sujeto pasivo

4. Base imponible

5. Tipo de gravamen. Cuota íntegra y cuota líquida

6. Devengo

7. Gestión tributaria del impuesto

VIII. Abreviaturas

CAPÍTULO 14 PROCESOS INMOBILIARIOS

MERCEDES FERNÁNDEZ LÓPEZ TAMARA FUNES BELTRÁN

I. Introducción

II. Los procesos posesorios

1. El proceso sumario para la efectividad de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad

1.1. Naturaleza y finalidad del procedimiento

1.2. Competencia

1.3. Legitimación

1.4. Especialidades procedimentales

A. La demanda

a. La solicitud de medidas

b. La solicitud de caución

c. La certificación registral

B. Demanda, contestación y citación para la vista

a. Apercibimientos especiales

b. La fijación de la caución

C. Desarrollo de la vista y motivos de oposición

D. Sentencia y recursos

2. La tutela interdictal

2.1. El interdicto de adquirir

2.2. Los interdictos de retener y recobrar la posesión. Especial mención a la ocupación ilegal de viviendas

2.3. El interdicto de obra nueva

2.4. El interdicto de obra ruinosa

3. El procedimiento de desahucio por falta de pago o expiración del plazo

4. El desahucio por precario

III. Procesos especiales o con especialidades en el ámbito de la propiedad horizontal

1. Acción del artículo 7.2 LPH para la cesación de actividades prohibidas

2. Proceso de adopción de acuerdos comunitarios

3. Proceso para la impugnación de acuerdos comunitarios

4. Proceso monitorio para la reclamación de las cantidades adeudadas establecidas en el artículo 9 LPH

IV. Especialidades del procedimiento relativo a arrendamientos urbanos

V. Los procedimientos para la efectividad de la garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles

1. Los mecanismos de protección del acreedor hipotecario

2. La ejecución común de bienes inmuebles hipotecados. Especialidades relativas al título de ejecución y a la legitimación pasiva

3. El procedimiento de ejecución hipotecaria de bienes inmuebles

3.1. La demanda ejecutiva y los documentos que la acompañan

3.2. El despacho de ejecución

3.3. La oposición a la ejecución

3.4. La realización del bien hipotecado

A. El convenio de realización

B. La venta a través de persona o entidad especializada

C. La subasta

4. La venta extrajudicial de bienes inmuebles. El procedimiento notarial del art. 129 LH

VI. Bibliografía

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