Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 12

Durante la elaboración del manual se ha producido un hecho de enorme trascendencia, la irrupción del COVID-19 que desembocó en la declaración del Estado de Alarma mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, al que le siguieron otra serie de medidas encaminadas a hacer frente al impacto económico y social derivadas, precisamente, del Estado de Alarma, que se mantuvo vigente –tras sucesivas prórrogas– hasta el 21 de junio de 2020.

A la fecha de cierre del presente capítulo (agosto de 2020) resulta muy complejo prever las consecuencias que para el sector inmobiliario va a suponer el COVID-19, pues ya no se trata sólo de evaluar el impacto de las medidas adoptadas hasta el momento, sino que seguimos sumidos en un periodo de incertidumbre que, en función de la evolución de la pandemia, puede desembocar en distintos escenarios, sin descartar otro confinamiento y/o la adopción de nuevas medidas.

De momento, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)33 durante el primer semestre de 2020 se registró una caída del 24,6 % de venta de viviendas respecto del ejercicio anterior, convirtiéndose en el peor semestre de los últimos diez años. Y lo más probable es que, aun moderándose los datos, a corto plazo se mantenga el descenso de ventas y de precios en el sector inmobiliario por el aplazamiento de decisiones que conlleven grandes inversiones, dada la situación de incertidumbre por los efectos del COVID-19 en el empleo, en la financiación bancaria, etc.

Dejando a un lado lo anterior, entre las medidas –con trascendencia jurídica– que se adoptaron durante el Estado de Alarma que tuvieron influencia directa e inmediata en el sector inmobiliario podemos citar las siguientes: se reguló la posibilidad de solicitar, en determinados supuestos, la moratoria en el pago de las cuotas de préstamos hipotecarios (Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo), o la moratoria en el pago de las cuotas arrendaticias (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo), en ambos casos circunscritas a inmuebles que tengan la condición de vivienda habitual y destinadas a personas en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19. Asimismo, se reguló la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio y los lanzamientos de hogares en una situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19 sin alter-nativa habitacional, durante un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de la citada medida (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo). Finalmente, también se previó un régimen de moratoria en el pago de las rentas de los contratos de arrendamiento de inmuebles de uso distinto al de vivienda, sujeto al cumplimiento de determinados requisitos (Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril).

Más allá de la necesaria adopción de las citadas medidas de protección y apoyo a familias, trabajadores y colectivos vulnerables, resulta previsible que, superado el periodo de protección que las mismas confieren, haya un aumento de procesos judiciales si no se produce una recuperación del empleo que permita a los peticionarios reanudar el pago de las cuotas hipotecarias y arrendaticias. Al igual que es previsible que se produzca un aumento de controversias vinculadas a la compraventa de viviendas sobre plano por retraso en el plazo de entrega comprometido, pues si bien es cierto que el único periodo durante el cual estuvo prohibido realizar obras fue el comprendido entre el 30 de marzo y el 9 de abril de 2020 (Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo), es lógico pensar que el Estado de Alarma –con confinamiento incluido– afectó al normal desarrollo de las obras y a la realización de las gestiones vinculadas a las mismas (obtención de licencias, contrataciones de suministros, etc.), que podría encuadrarse dentro de los supuestos de fuerza mayor del art. 1.105 del C.C.

Al margen de los problemas expuestos, que no son más que un ejemplo de los existentes, la situación del COVID-19 es cambiante a la fecha en que se escriben estas líneas, lo que dificulta vislumbrar cuál será su impacto sobre el desenvolvimiento del sector inmobiliario, así como, también, cuál será su incidencia a nivel judicial, aunque en ambos casos el panorama es poco alentador.