Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 11

En los últimos años se han producido destacados cambios normativos que desde diferentes perspectivas (económica, social, urbanística, medioambiental, etc.) afectan al desenvolvimiento del sector inmobiliario. Algunos ya los hemos señalado, como los que han supuesto la creación de la SAREB, la regulación de las SOCIMIS, la apuesta por un cambio de modelo urbanístico en favor de la intervención en la ciudad construida, o la posibilidad de limitar la actividad de alquiler turístico en comunidades de propietarios. A ellos cabe sumar otros como los que a continuación se relacionan:

La mayor parte de las legislaciones urbanísticas autonómicas han incorporado el mecanismo de la declaración responsable30, que sustituye la necesidad de tramitar un procedimiento que finalice con el otorgamiento de la licencia con la consiguiente eliminación de trabas administrativas. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (LOTUP) somete a declaración responsable, entre otras actuaciones, las obras de reforma, el vallado de parcelas o la primera ocupación de las edificaciones.

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, impone que cada edificio que se construya, venda o alquile en España debe contar con un certificado que describa lo eficiente que es en cuanto al consumo de energía primaria y a las emisiones de CO2 asociadas, de manera que sus potenciales propietarios y arrendatarios puedan conocer y comparar la eficiencia energética de los edificios. Con esta medida el legislador pretende favorecer promociones de alta eficiencia energética e inversiones en ahorro de energía.

La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo impone, entre otros, a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión e intermediación en la compraventa de bienes inmuebles, el deber de cumplir una serie de obligaciones, entre las que se encuentra la de examinar con especial atención cualquier hecho u operación en que intervengan que, por su naturaleza, pueda estar relacionado con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, informando a la Administración competente cuando constaten o aprecien indicios en ese sentido.

Con una finalidad similar, aun excediendo del ámbito estrictamente inmobiliario, cabe destacar la aprobación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de Modificación de la Normativa Tributaria y Presupuestaria y de Adecuación de la Normativa Financiera para la Intensificación de las Actuaciones en la Prevención y Lucha contra el Fraude, que prohíbe pagar en efectivo importes iguales o superiores a 2.500 euros en operaciones en las que alguna de las partes intervinientes sea empresario o profesional.

En materia de alquiler se han producido dos reformas sucesivas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, entre otros extremos respecto de la duración mínima de los arrendamientos de vivienda. En un primer momento, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas lo redujo de cinco a tres años; y, con posterioridad, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, actualmente vigente, lo ha ampliado a cinco años si el arrendador es persona física y a siete años si es persona jurídica, de modo que si el plazo pactado es inferior a los mencionados, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar el plazo mínimo, salvo oposición a la prórroga por parte del arrendatario.

Por otro lado, para tratar de aliviar la situación de vulnerabilidad que afectaba a numerosas familias españolas como consecuencia de factores sobrevenidos tras la crisis, se aprobó Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que suspendió temporalmente los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables31. Con anterioridad a la citada norma ya se había aprobado el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, con idéntico propósito suspensivo, así como el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que estableció un Código de Buenas Prácticas Bancarias al que se adhirieron la mayoría de entidades, encaminado a posibilitar, en determinados casos, la reestructuración de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Desde la misma perspectiva de protección a los consumidores se aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, referida a operaciones de concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial que, entre otros extremos, impone a la entidad prestamista poner a disposición del cliente, con una antelación mínima de diez días a la firma, la información necesaria para que pueda comprender la carga económica y jurídica de la financiación que pretende contratar, debiendo además, en caso de que el préstamo se forma-lice en Escritura Pública, comparecer ante el Notario para obtener asesoramiento presencial sobre dicha información. Asimismo, tras la avalancha de contiendas judiciales en materia de préstamos hipotecarios, la Ley prohíbe la incorporación de cláusulas suelo y aclara a quien corresponde la asunción de los gastos (notaría, registro, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados32 al prestamista; tasación del inmueble y copias de la Escritura al prestatario).

Finalmente cabe destacar la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que persigue conseguir la coordinación de la información obrante en el Registro de la Propiedad y en Catastro, a cuyo efecto dispone que cuando se inmatricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria.