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5. Alleinauftrag

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Für schwierige Objekte ist ein Alleinauftrag oft die einzige Möglichkeit, einen Makler zu finden. Das Risiko, Arbeit und Kosten umsonst zu tragen, wenn der Hauptvertrag ohne seine Vermittlung oder Nachweis abgeschlossen wird, will der Immobilienmakler bei derartigen Objekten im Regelfall nicht übernehmen.20 Deshalb, aber auch für anderweite Objekte, kommt dem Alleinauftrag im Immobilienmaklerbereich eine entscheidende Bedeutung zu.21 Im Rechtsalltag wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Alleinauftrag.

a) Einfacher Alleinauftrag

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Grundsätzlich ist der Makler nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber tätig zu werden.22 Schließt er allerdings einen Makleralleinauftrag,23 so liegt ein Maklerdienstvertrag vor, der eine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet24 und dem Maklerkunden untersagt, weitere Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen.25 Kommt der Makler dieser Tätigkeitspflicht nicht oder nicht in angemessener Weise nach, kann der Auftraggeber den Alleinauftrag kündigen.26 Auch kommt für ihn in Betracht, Schadensersatz nach § 280 BGB zu verlangen.27 Gibt der Auftraggeber, der einem Makler einen Alleinauftrag für eine bestimmte Zeit erteilt hat, das Objekt einem anderen Makler an die Hand, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag und ist, wenn er das Objekt mit Hilfe des anderen Maklers verkauft, dem ersten Makler gemäß § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.28

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Ein Makleralleinauftrag ist etwa anzunehmen, wenn der Maklerkunde sich verpflichtet, für die Laufzeit des Vertrages alle Verhandlungen über den Makler führen zu lassen und auf sein Recht verzichtet, mehrere Makler nebeneinander zu beauftragen.29 Ein derartiger Vertrag wird als einfacher Makleralleinauftrag bezeichnet.30 Durch einen einfachen Alleinauftrag wird der Kunde nicht gehindert, selbst nach Interessenten zu suchen.31 Im Gegensatz zum Handelsvertreter bleibt der Makler auch dann weisungsunabhängig, wenn er einen Alleinauftrag hat.32 Der Alleinauftrag wird teilweise auch als Festauftrag oder Alleinverkaufsrecht bezeichnet.33 Ein einfacher Alleinauftrag kann auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.34 Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen eines Alleinauftrags trägt regelmäßig der Makler.35

b) Qualifizierter Alleinauftrag

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Von einem qualifizierten Alleinauftrag wird gesprochen, wenn der Kunde zusätzlich verpflichtet ist, jeden Interessenten, der sich unmittelbar an ihn wendet, an den alleinbeauftragten Makler zu verweisen.36 Er bedeutet eine Stärkung der Rechtsstellung des Maklers und kann nur durch eine Individualabrede wirksam vereinbart werden.37 Diese Verpflichtung kann individualvertraglich durch eine Provisionsklausel gesichert werden, wonach der Auftraggeber bei Abschluss eines Hauptvertrages ohne Zuziehung des Maklers die vereinbarte Provision zu zahlen hat.38 Eine Regelung als AGB-Klausel ist dagegen unwirksam.39 Für die Annahme eines qualifizierten Alleinauftrags reicht allein die Vereinbarung einer „Ausschließlichkeit zum Vertrieb“ nicht aus.40 Der qualifizierte Alleinauftrag wird auch als erweiterter Alleinauftrag bezeichnet.41

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Die Unterschiede zwischen den Begriffen Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag sind mitunter Zeugen und auch Prozessbeteiligten nicht hinreichend bekannt. Bei Beweisaufnahmen hinsichtlich des Inhalts eines vereinbarten Maklerauftrages ist hierauf besonders zu achten; dies kann gegebenenfalls auch zur Notwendigkeit einer Wiederholung der Beweisaufnahme in zweiter Instanz führen.42

20 Erman/D. Fischer, BGB, 16. Aufl. 2020, § 652 Rn. 20; vgl. BGH, Urt. v. 9.11.1966 – VIII ZR 170/64, NJW 1967, 198, 199. 21 D. Fischer, IMR 2019, 254. 22 BGH, Urt. v. 24.1.2019 – I ZR 160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 29. 23 MünchKomm-BGB/H. Roth, § 652 Rn. 245ff.; Erman/D. Fischer, § 652 Rn. 20ff.; 24 BGH, Urt. v. 24.1.2019 – I ZR 160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 29; Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 14 zVb in BGHZ. 25 BGH, Urt. v. 9.11.1966 – VIII ZR 170/64, NJW 1967, 198, 199; Urt. v. 24.1.2019 – I ZR 160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 29; Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 14; MünchKomm-BGB/H. Roth, § 652 Rn. 4. 26 OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 6.5.2011 – 19 U 18/11, ZIP 2011, 1929. 27 OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 6.5.2011 – 19 U 18/11, ZIP 2011, 1929. 28 BGH, Urt. v. 22.2.1967 – VIII ZR 215/64, NJW 1967, 1225, 1226; Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 30. 29 BGH, Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 14 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 8.4.1987 – IVa ZR 17/86, NJW-RR 1987, 944; Urt. v. 24.1.2019 – I ZR 160/17, NJW 2019, 1596 Rn. 29. 30 BGH, Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 20. 31 BGH, Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 46. 32 BGH, Urt. v. 1.4.1992 – IV ZR 154/91, NJW 1992, 2818, 2819. 33 Erman/D. Fischer, § 652 Rn. 20; Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, S. 39; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, Rn. 979, dort auch die weitere Bezeichnung „an die Hand gegeben“. 34 BGH, Urt. v. 5.4.1978 – IV ZR 160/75, WM 1978, 791, 792; Urt. v. 28.5.2020 – I ZR 40/19, WM 2020, 1356 Rn. 20; Erman/D. Fischer, § 652 Rn. 21; Soergel/Engel, § 652 Rn. 168; Ibold, Maklerrecht, Rn. 149. Zu den hierbei zulässigen AGB-Verlängerungs- und Kündigungsklauseln Kap. VII Rn. 8–15. 35 BGH, Urt. v. 9.11.1966 – VIII ZR 170/64, NJW 1967, 198, 199; Erman/D. Fischer, § 652 Rn. 25. 36 OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 6.5.2011 – 19 U 18/11, ZIP 2011, 1929. 37 BGH, Urt. v. 8.5.1973 – IV ZR 158/71, BGHZ 60, 377, 379ff.; Urt. v. 27.3.1991 – IV ZR 90/90, NJW 1991, 1678, 1679; Urt. v. 13.6.1996 – III ZR 40/96, NJW-RR 1996, 1276, 1277; Erman/D. Fischer, § 652 Rn. 22. 38 OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 6.5.2011 – 19 U 18/11, ZIP 2011, 1929. 39 BGH, Urt. v. 28.1.1987 – IVa ZR 173/85; BGHZ 99, 374, 377; v. 27.3.1991 – IV ZR 90/90, NJW 1991, 1678, 1679; LG Lüneburg, Urt. v. 30.11.2010 – 9 O 190/10, ZMR 2011, 307. 40 LG Dortmund, Urt. v. 18.11.2009 – 2 O 103/09, NJW-RR 2010, 1357. 41 Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, S. 42. 42 Vgl. BGH, Urt. v. 26.1.1994 – IV ZR 39/93, NJW-RR 1994, 511. Wird im Maklerprovisionsprozess die Aussage eines erstinstanzlich vernommenen Zeugen vom Berufungsgericht anders gewürdigt, so muss der Zeuge erneut vernommen werden, BGH, Beschl. v. 30.11.2011 – III ZR 165/11, GuT 2012, 486, 487.