Читать книгу Maklerrecht - Detlev Fischer - Страница 43

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Die höchstrichterliche Rechtsprechung ist zurückhaltend bei der Beurteilung, ob eine vereinbarte Provision der Höhe nach als wucherähnlich i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB zu beanstanden ist. Dies wurde beispielsweise bejaht bei einer Provision von DM 1.000.000 für die Vermittlung eines Darlehens über DM 6.000.000.206 Zwar macht allein der Umstand, dass die versprochene Provision im Verhältnis zur üblichen außergewöhnlich hoch ist, den Maklervertrag noch nicht sittenwidrig. Maßgeblicher Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vorliegt, ist gleichwohl die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Maklerprovision.207 Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache – beispielsweise das Fünffache – der üblichen Provision,208 dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht den Maklervertrag sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.209

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Für Übererlösklauseln hat der Bundesgerichtshof eine Bewertung als sittenwidrig nach § 138 Abs. 1 BGB regelmäßig verneint, weil die Höhe der als Betrag des Übererlöses zugesagten Maklerprovision nicht absehbar und Verdienst des Maklers gewesen ist.210 Eine angemessene Ausgewogenheit hat er allerdings zu Recht nicht angenommen, wenn die Vergütungsvereinbarung mehr als das Achtfache der einfachen Verkäuferprovision ausmachte und der Makler bereits bei Abschluss der Übererlös-Provisionsabrede Kenntnis hatte, dass der Kaufinteressent bereit war, statt des vom Verkäufer angesetzten Preises von DM 200.000 für das in Rede stehende Grundstück DM 450.000 zu zahlen.211 Wenn dem Makler bei Abschluss des Maklervertrages bereits der Kaufinteressent bekannt ist und er weiß, dass der Interessent bereit ist, den dann erzielten Kaufpreis zu zahlen, ist der Makler (vor-)vertraglich verpflichtet, den Verkäufer hierauf hinzuweisen.212 Kommt er dieser Unterrichtungspflicht nicht nach, besteht für den Verkäufer ein schadensersatzrechtlicher Freistellungsanspruch. Dies bedeutet, dass der Anspruch aus der Übererlösabrede entfällt; der Makler hat aber Anspruch auf die (orts-) übliche Provision.213 Ein Verstoß gegen diese Unterrichtungspflicht ist zugleich eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung, die zur Verwirkung der Provision nach § 654 BGB führen kann.214 Ist die Provision verwirkt, hat der Kunde nichts zu zahlen. Auch im Übrigen hat der Makler einen geschäftsunerfahrenen Kunden bei Vereinbarung einer Übererlösabrede über den tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks und den erzielbaren Preis aufzuklären.215