Читать книгу Anuario de Derecho Administrativo 2018 - Miguel Ángel Recuerda Girela - Страница 35

El derecho de superficie, según la acepción clásica de ROCA SASTRE, es un derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, adquirida mediante el ejercicio de un derecho anejo de edificar o plantar, o mediante un acto adquisitivo de una edificación o plantación preexistente. O, en palabras de PUIG BRUTAU, se trataría de una derogación voluntaria del principio de accesión «superficie solo cedit».

La doctrina ha sido unánime al declarar que el derecho de superficie es aquella figura por la cual el propietario de un terreno (en este caso un Ayuntamiento) transmite a un tercero (superficiario) el derecho a levantar en el mismo una construcción, pudiendo el superficiario usar y disfrutar de ésta, a título de dueño durante el tiempo que dure el derecho de superficie.

En idéntico sentido se ha pronunciado la Jurisprudencia. Así, por ejemplo, la Audiencia Nacional, entre otras, en sus sentencias de 15 de octubre de 2007 y de 26 de mayo de 2005, en las que reconoce que el derecho de superficie:

«…confiere a sus titulares el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido. La especialidad más característica del derecho real que analizamos reside en la separación entre el dominio de lo construido y el suelo en que se efectúa. El primero corresponde al titular de la superficie y el segundo al concedente de la misma».

De lo anterior se desprende que el derecho de superficie contiene dos relaciones distintas: (i) entre el dueño de los terrenos y el titular del derecho de superficie (superficiario), y (ii) entre dicho superficiario y la construcción que éste realice.

Siguiendo esta línea doctrinal, la primera relación integra lo que puede llamarse el derecho de superficie en sentido estricto, que se trata en realidad de una concesión «ad aedificandum», es decir, en el derecho de poder levantar en suelo ajeno una construcción propia, facultando el dueño del suelo (una administración pública) a un tercero, a construir y a patrimonializar lo construido.

Esta relación, no obstante, es distinta de aquella que se da entre el superficiario y la construcción que éste levanta en suelo ajeno. Y es que la propiedad superficiaria no existe en el momento en que se constituye el derecho, sino que es un acto posterior que realiza el superficiario en virtud del derecho que se le ha concedido. Por tanto, el superficiario es el único propietario de dicha construcción.

Esta dualidad de relaciones ha sido ampliamente explicada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que desde su sentencia de 4 de febrero de 1993 estableció que:

«…la superficie constituye un derecho real sobre el suelo y al mismo tiempo una propiedad superficiaria y separada, es decir, comprende dos relaciones jurídicas distintas, una entre el superficiario y el dueño del suelo ajeno y otra entre el superficiario y la construcción; la primera relación integra lo que puede llamarse el derecho de superficie en sentido estricto, que se polariza en una verdadera concesión “ad aedificandum” o sea el derecho de poder levantar en suelo ajeno una construcción propia, renunciando el dueño del suelo, por esa concesión a la Ley de accesión y facultando a un tercero, mediando o no contraprestación de un canon, para construir; pero esa concesión de la que nace el derecho a edificar, no ha creado, sin embargo, la propiedad superficiaria, pues la construcción no existe todavía y como dice la doctrina, en el día en el que la construcción se realice no desaparecerá, ya que el derecho “ad aedificandum” que ha hecho posible la propiedad separada sigue perdurando, como lo demuestra el hecho de que en el caso de destrucción de lo edificado, el superficiario o concesionario continuará teniendo el derecho a construir nuevamente, en tanto en cuando no transcurra el plazo; por tanto el derecho de superficie “ad aedificandum” da ocasión para que pueda existir la propiedad superficiaria».

A menos que exista normativa específica que regule el derecho de superficie en el ámbito autonómico, el régimen de este derecho será el establecido en la legislación estatal del suelo con carácter general.

De este modo, el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de Suelo (Ley del Suelo), norma actualmente en vigor por lo que respecta al derecho de superficie, define este derecho real como aquel título que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo éste la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones que realice en virtud de ese derecho.

Así pues, en virtud del derecho de superficie, el superficiario es, con carácter temporal, el propietario de las edificaciones que éste construya en base a referido derecho. Y siendo así, es evidente que, junto con la cesión del derecho de superficie, considerado en su globalidad (incluyendo los dos aspectos que integran el mismo), el superficiario está facultado para transmitir la propiedad de lo edificado; transmisión que quedará sujeta a los límites temporales del repetido derecho, tal como el mismo fue concedido, sin que por ello haya de ceder su condición de superficiario frente a la administración concedente.

Es más, el artículo 54 de la Ley del Suelo prevé la posibilidad de que el superficiario constituya la división horizontal de la propiedad superficiaria, con separación del terreno correspondiente al propietario, y transmitiendo y gravando, como fincas independientes, los elementos privativos surgidos de la propiedad horizontal. Así pues, es evidente que, si puede el superficiario constituir una propiedad horizontal y, posteriormente transmitir y gravar las fincas independientes resultantes de dicha división, puede también transmitir toda la edificación a un tercero, sin afectar por ello al derecho de superficie ni la relación del superficiario con la administración concedente.

En caso de llevarse a cabo esa transmisión de lo edificado en el marco de un derecho de superficie, el cuadro de titularidades comportaría que la administración siguiera siendo la propietaria del suelo (de carácter patrimonial) sobre el que se constituyó el derecho; y que el superficiario siguiera siendo el titular del mismo y, por tanto, de lo edificado sobre el suelo público, viéndose ello limitado por los derechos y obligaciones dimanantes del título concesional. Con base en lo anterior, el adquirente de lo edificado pasaría a ostentar los derechos y obligaciones del propietario, cuya propiedad (temporal) quedaría condicionada a la vigencia del derecho de superficie.

Pese a estar regulado en la normativa administrativa como un instrumento de política urbanística, estamos en presencia de derecho civil, tal como ha reconocido el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 20 de marzo de 1997, al plantearse precisamente la constitucionalidad de los artículos 287 a 290 del citado TR 1992.

En conclusión de este apartado, respecto a los inmuebles construidos y operados sobre un derecho de superficie, ha de tenerse en cuenta que tal derecho lo concede la administración pública en relación con sus bienes patrimoniales, con la finalidad de que, sobre éstos, por parte del superficiario, se edifique un inmueble y se explote el mismo por el propio superficiario durante el plazo de vigencia del referido derecho.

El derecho de superficie comprende igualmente, tanto el derecho real sobre cosa ajena y el derecho de propiedad sobre lo edificado, como el derecho de explotación de dicho bien, que quedará afecto al plazo y a las obligaciones del título. Así, la transmisión del derecho real sobre los inmuebles construidos en el marco de un derecho de superficie, también será posible, aunque, nuevamente, quedando vinculada dicha transmisión al plazo y obligaciones derivadas de su afectación al servicio público. Para ello, la transmisión estaría también vinculada a la suscripción de un contrato de arrendamiento entre el nuevo titular de los inmuebles edificados en virtud del derecho de superficie y el gestor del servicio, ya que, cuando en la escritura de constitución del derecho de superficie no se han impuesto al superficiario obligaciones específicas relativas a la explotación, el titular del derecho de superficie, podrá seguir ocupando el inmueble y prestando el servicio (destinándolo de este modo al fin previsto en el título) conforme a las obligaciones asumidas en el convenio, contrato o concierto que haya suscrito con la administración concedente para la prestación de los servicios desde el inmueble en cuestión.