Читать книгу Anuario de Derecho Administrativo 2018 - Miguel Ángel Recuerda Girela - Страница 37

La operación (sale and lease back) que se llevaría a cabo, debería estructurarse en dos negocios jurídicos distintos entre la sociedad titular de la concesión o el derecho de superficie y el tercer adquirente. Por un lado, se otorgaría una escritura de compra-venta de la edificación a favor del tercer adquirente, que pasaría a ser el titular de la construcción, y, por otro lado, en unidad de acto, el tercer adquirente suscribiría un contrato de arrendamiento con el concesionario/superficiario, a fin de garantizar que este último siga prestando el servicio público que se desarrolla en los inmuebles objeto de transmisión.

Ambos contratos deberán hacer expresa mención de la existencia del título administrativo correspondiente (concesión o derecho de superficie), limitando, en consecuencia, tanto el destino de los inmuebles transmitidos como el plazo de vigencia de los contratos de compra-venta.

A continuación, se detallan las especificidades que deberían contener ambos contratos:

4.1. El contrato de compraventa del edificio

Atendiendo al carácter especial que afecta el título del transmitente, este contrato dejará constancia de que su objeto es únicamente la construcción destinada al servicio público que corresponda, junto con los derechos y obligaciones de los que es titular el transmitente, relacionados con el mantenimiento y conservación de la edificación, pero no respecto de la concesión o derecho de superficie, y tampoco respecto de los derechos y obligaciones que el concesionario o superficiario tiene con la administración concedente, de los que seguirá siendo titular después de la transmisión del inmueble.

En el contrato de compraventa, las partes (vendedor y comprador) deberán manifestar su conocimiento de los pliegos de condiciones de la concesión o derecho de superficie, así como del contrato o convenio que se formalizó con la administración concedente.

Asimismo, ambas partes deberán hacer constar expresamente que, paralelamente al otorgamiento de la compraventa, éstas suscriben un contrato de arrendamiento (o de cesión de uso de la edificación), en virtud del cual el transmitente seguirá ostentando el título jurídico necesario para el cumplimiento por su parte de los términos y condiciones de la concesión administrativa o del derecho de superficie del que era, y seguirá siendo, único titular frente a la administración.

Expresamente se deberá hacer constar:

• Que el transmitente seguirá siendo la empresa concesionaria/superficiaria con los mismos derechos y obligaciones que derivan del contrato suscrito con la administración concedente, de forma que, una vez perfeccionada la transmisión, dispondrá de título bastante para seguir utilizando los inmuebles transmitidos y

• Que se producirá la reversión de las edificaciones en favor de la administración concedente, una vez se extinga el plazo de la concesión o el derecho de superficie, condicionándose de este modo la transmisión a la duración del título administrativo habilitante, cuya extinción, además, no generará en el tercero adquirente, ningún derecho de indemnización.

Este contrato deberá otorgarse en escritura pública (que deberá incorporar la resolución de la administración pública correspondiente, concediendo la autorización para transmitir) e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

4.2. El contrato de arrendamiento

El objeto de este contrato deberá ser el edificio que alberga la prestación del servicio público de que se trate que, en unidad de acto, se transmite.

En el mismo, se deberá hacer constar expresamente que su duración vendrá condicionada por la temporalidad de la propiedad de la arrendadora, que está limitada por el plazo de duración de la concesión o, derecho de superficie del que trae causa. Por eso, el contrato de arrendamiento deberá establecer su propia extinción automática, sin derecho de compensación para la arrendataria, cuando el inmueble deba revertir en favor de la administración, una vez agotado el plazo de duración del título de propiedad, que a su vez quedará vinculado al plazo de duración del título administrativo correspondiente.

Además, también se deberá establecer expresamente la posibilidad de hacer obras de mejora y de conservación por parte de la arrendataria, las cuales deberán permitir adecuar el edificio y las instalaciones del mismo a las condiciones mínimas exigidas por la administración para el desarrollo de la actividad. A tal efecto, el contrato de arrendamiento deberá establecer que el edifico objeto de arriendo, se destinará única y exclusivamente a la actividad concesional, debiendo la arrendataria cumplir con las obligaciones y los compromisos que haya asumido o pueda asumir en el futuro frente a la administración pública en virtud del título administrativo correspondiente, reconocido en el mismo contrato de arrendamiento.