Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 111

Si el derecho de opción puede ser dado en garantía es porque tiene un valor en sí mismo y, por tanto, en caso de impago, puede ser ejecutado. Ahora bien, es evidente que, si por el incumplimiento de la obligación garantizada debe ejecutarse el bien dado en garantía, resulta de más fácil realización un inmueble que el derecho de opción que recae sobre este mismo inmueble. Posiblemente por ello, la legislación hipotecaria, en el art. 107.8.° LH, no prevé la ejecución directa del derecho de retracto convencional, sino que parte de la base de que el acreedor debe ejercitar previamente el derecho de opción y adquirir el inmueble: “el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria”. Por tanto, cuando el acreedor acepta como garantía un derecho de opción, debe asumir que, probable-mente, para realizar la garantía, deberá estar dispuesto a adelantar la cantidad necesaria para el ejercicio de la opción. Ello no deja de ser arriesgado para el acreedor, y probablemente solamente le compensará si el precio para ejercitar la opción es notablemente inferior al valor del bien adquirido, máxime si se tiene en cuenta que el acreedor no puede apropiarse del bien (ni tan solo aunque así se haya pactado, por la prohibición del pacto comisorio). El acreedor debe ejercitar la opción –pagando la contraprestación fijada– y realizar el bien obtenido, con el riesgo de que la cantidad por la que adjudique el bien apenas le permita recuperar la cantidad invertida para verificar la adquisición. Y, en cualquier caso, adjudicado el bien a un tercero, y una vez que el acreedor haya recuperado la cantidad adelantada y cobrado su crédito, el remanente, si existe, será para el deudor.

Ahora bien, a pesar de que el art. 107.8.° LH no lo establezca expresamente, considero que nada impide la realización directa del derecho de redimir25, como sí prevé el CCCat, que prevé la doble posibilidad de que el acreedor hipotecario ejecute el mismo derecho de opción, o eje-cute la finca sobre la que recae este derecho, si bien, lógicamente, para esto último deberá previamente adquirir el bien ejercitando el derecho de opción y adelantando la cantidad necesaria para ello26.