Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 124

El derecho constituido con posterioridad a la opción puede ser un derecho de realización de valor, como por ejemplo la hipoteca. Estamos en este caso ante una deuda dineraria que está garantizada, y el precio recibido del optante podría servir para satisfacer dicha deuda. El art. 569-33.4 CCCat, respecto a la hipoteca de la finca gravada con un derecho de redimir, confirma la regla según la cual se debe consignar el precio en este caso: “Los compradores pueden hipotecar la finca gravada con el derecho de redención. En este caso, el ejercicio del derecho de redención, que debe comunicarse fehacientemente a los acreedores hipotecarios, comporta la recuperación de la finca vendida libre de la hipoteca, aunque el precio de la redención queda sujeto al pago del crédito hipotecario y es preciso acreditar que se ha consignado notarial o judicialmente a favor de los acreedores hipotecarios y, si procede, de terceras personas titulares de derechos sobre la finca gravada para poder inscribir la cancelación de la hipoteca”44. Ahora bien, esta norma, protectora sin duda del acreedor hipotecario, resulta cuestionable desde la perspectiva del propietario deudor. Cierto es que la garantía desaparece, y que la contraprestación obtenida podría desarrollar esta función de garantía. Ahora bien, no es menos cierto que si, ejercitada la opción, la contraprestación obtenida se consigna o deposita, el deudor queda privado de su posesión, mientras que la garantía que él constituyó –la hipoteca en este caso– no supone tal desplazamiento posesorio. Téngase en cuenta que el deudor hipotecario no tiene porque haber incumplido su obligación, y que le resultaría más beneficioso, sin que ello comportase un perjuicio para el acreedor, que el dinero obtenido se invertirse en otro inmueble que constituiría la nueva garantía, evitando de esta manera la antieconómica situación de depósito y consiguiente inmovilización hasta el pago de la totalidad de la deuda garantizada. Posiblemente la norma tiene su razón de ser en evitar el perjuicio que para el acreedor supone que el dinero obtenido a consecuencia del ejercicio de la opción de compra desaparezca y por consiguiente se esfume la garantía otorgada por el concedente. Debería tratar de buscarse una solución que conjugase los intereses de acreedor y deudor, como podría ser la constitución sobre otro bien del deudor de una nueva garantía que el acreedor estime suficiente, o la intervención judicial en la administración del dinero o contraprestación obtenida.