Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 117

La jurisprudencia civil y registral no sigue el sistema adquisitivo del CCCat, lo que no deja de ser lógico, en tanto que la opción contemplada en el art. 14 RH no es una opción de naturaleza real, sino una opción personal a la que la inscripción registral la dota de eficacia real. Una buena síntesis de la posición de dicha jurisprudencia con respecto a los efectos del ejercicio de la opción, la podemos encontrar en la STS 3.2.2020 (RJ 2020, 319), que transcribe la RDGRN 22.1.2013 (RJ 2013, 8422), referida esta a una opción de compra inscrita en el Registro de la Propiedad, y que hacen las siguientes afirmaciones:

1.ª “La perfección de la venta a través del ejercicio de la opción, siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que, al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa”.

2.ª “La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (artículos 1262 y 1450 del Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio (artículos 609 y 1095 del Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública”.

3.ª “El mero ejercicio que el derecho de opción lleva consigo sitúa al concedente como jurídicamente obligado al otorgamiento de la escritura de compraventa, pudiéndole el optante compeler judicialmente a dicho otorgamiento (artículos 1101, 1124 y 1289 del Código Civil), pero dicha facultad del optante únicamente se puede reflejar registralmente a través de la pertinente anotación preventiva de la demanda”.

4.ª “Aunque al acta en que se hiciera constar el ejercicio de la opción se acompañara de la escritura inicial comprensiva del contrato de opción, en modo alguno se acreditaría registralmente la efectiva verificación del desplazamiento dominical perseguido, pues, con independencia de su posible virtualidad perfeccionadora del contrato definitivo –cuestión que no es necesario ahora prejuzgar–, ni es instrumento adecuado para documentar la voluntad afirmativa del optante (cfr. artículos 1217 del Código Civil, 17 y 23 de la Ley Hipotecaria y 144 del Reglamento), ni goza de la virtualidad traditoria (cfr. artículos 609 y 1462 del Código Civil) que, en caso de pacto específico al respecto, podría tener la escritura comprensiva de tal declaración afirmativa en conjunción con la originaria del contrato de opción (cfr. Resolución 19 julio 1991)”.

5.ª “Cuestión distinta sería si se hubiera pactado en la escritura de concesión de la opción que el optante podría por sí solo, tras ejercitar la opción, otorgar la escritura de compraventa. La doctrina jurisprudencial, la doctrina científica y la de este Centro Directivo han admitido sin ambages la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho”.

6.ª “El mero ejercicio de la opción no provoca ningún desplazamiento patrimonial, ni puede provocar asiento alguno, siendo necesario el otorgamiento de la escritura de compraventa por los concedentes y la optante”.

Esta doctrina ha sido recogida, en líneas generales, por la PAPDC. Sin embargo, como hemos señalado, debe tenerse en cuenta que dicha doctrina se refiere a una opción de compra de naturaleza personal, inscrita en el Registro de la Propiedad, respecto a la cual la mencionada sentencia afirma que “[…] el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno”.