Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 130

El derecho de opción debe ejercitarse dentro del plazo establecido (art. 3113-10.1 PAPDC). Conforme al art. 3113-1.2 PAPDC, al que se remite el art. 3113-8, el titulo constitutivo del derecho de opción debe contener “el plazo de duración del derecho”. Si llegado dicho plazo la opción no se ha ejercido, se extingue por caducidad. La STS 4.1.1992 (RJ 1992, 148), ha señalado que la extinción se produce de manera automática, sin necesidad de poner en mora al titular del derecho. Conforme al art. 3111-3.2 PAPDC el derecho de opción, para gozar de naturaleza real, debe inscribirse en el registro correspondiente; en la inscripción constará, entre otras circunstancias, el plazo de ejercicio del derecho (art. 14 RH) y, en consecuencia, el momento en que el derecho real de opción se extingue por caducidad. Una vez llegado dicho plazo, se plantea la cuestión de cómo puede el propietario instar la cancelación de la inscripción del derecho de opción. Una primera posibilidad podría consistir en que, al no constar en el Registro el ejercicio del derecho de adquisición, y habiéndose cumplido su plazo de vigencia, tal derecho se entiende caducado, y por tanto cualquier adquisición posterior quedará a salvo del posible ejercicio del derecho. Sin embargo, el titular de la opción puede haber ejercido tempestivamente el derecho y no haber procedido a la inscripción de la adquisición consecuencia de dicho ejercicio, por lo que otra posibilidad, más segura pero también menos ágil, sería hacer constar en el Registro, mediante un procedimiento específico, que el derecho ha caducado y que no ha sido ejercitado durante su período de vigencia.

La cuestión tiene una indudable trascendencia práctica. Si la cancelación tiene lugar automáticamente una vez se ha cumplido el plazo, la adquisición hecha por un tercero que reúna los requisitos del art. 34 LH prevalecerá sobre la realizada en virtud del ejercicio tempestivo de un derecho de adquisición, pero no inscrita en el Registro. En cambio, si la cancelación de la inscripción del derecho no se produce de manera automática por el vencimiento del plazo, las adquisiciones hechas por terceros durante el tiempo que va desde la extinción del derecho de adquisición por transcurso del plazo hasta la cancelación registral del derecho de opción, no gozarán del beneficio de la fe pública registral, de manera que no serán oponibles a las adquisiciones hechas en virtud del ejercicio de la opción durante su plazo de vigencia aunque no hayan tenido acceso al Registro. Pongamos como ejemplo que un derecho de opción vence el día 2 de enero de 2022; ejercitada la opción antes de dicho plazo, pero no inscrita la adquisición, según la tesis de la cancelación automática la adquisición inscrita hecha por un tercero a partir del 3 de enero de 2022 tendrá preferencia sobre la no inscrita; en cambio, según la otra tesis, mientras no tenga lugar la cancelación registral del derecho de opción, las adquisiciones hechas en virtud de un derecho de opción ejercitado tempestivamente, aunque no estén inscritas, “vencerán” a las adquisiciones hechas por tercero56.

Toda esta problemática se evitaría si el optante hubiese acudido a la protección que le brinda el Registro. Ahora bien, a veces ello no es posible, como por ejemplo cuando el titular ejercita su derecho los últimos días del plazo prefijado y el concedente se niega maliciosamente a otorgar la escritura de compraventa, sin dar tiempo a la formalización judicial de la transmisión, ni a entablar una demanda susceptible de anotación preventiva en el Registro (art. 42.1 LH). Y, por otro lado, no existe en el ordenamiento hipotecario un procedimiento específico y lo suficientemente ágil para que la caducidad pueda quedar acreditada registralmente. La reforma del Reglamento Hipotecario hecha por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre, abordó la problemática planteada, pero con una solución insuficiente. La PAPDC sí contempla, en el art. 3113-15, la cancelación de la inscripción del derecho de opción caducado, conforme a la doctrina más consolidada de la DGRN. Veamos a continuación cómo ha evolucionado la cuestión.