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Beim rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb ist zwischen der Übereignung von beweglichen Gütern und Grundstücken zu unterscheiden. Sie folgen unterschiedlichen Regeln.

Bewegliche Sachen: Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll (§ 929 Satz 1 BGB). Daraus ergibt sich, dass der rechtsgeschäftliche Eigentumsübergang zwei Komponenten hat: die Einigung und die Besitzübergabe.

Einigung: Wenn auch die Willensübereinstimmung hinsichtlich des Eigentumswechsels vom Verkäufer auf den Käufer meist gar nicht ausdrücklich bekundet wird, so handelt es sich dabei in Wirklichkeit doch um zwei Willenserklärungen mit übereinstimmendem Inhalt. Diesen rechtlichen Vorgang der Einigung als Teil der Eigentumsverschaffung nennt man dinglichen Vertrag. Er bezieht sich auf das „Ding“, also die Sache, während der schuldrechtliche Vertrag (Kauf, Werkvertrag, Dienstvertrag, Mietvertrag …) gegen eine Person wirkt, die aus dem Vertrag etwas schuldet.

Willenserklärung Verkäufer: Der bisherige Eigentümer hat den Willen, Eigentum zu übertragen.

Willenserklärung Käufer: Der Erwerber hat den Willen, Eigentum zu übernehmen.

Übergabe: Bei der Besitzübergabe handelt es sich um einen rein tatsächlichen Vorgang, den Besitzwechsel vom Verkäufer auf den Käufer (Ware) bzw. – ein zweites Mal – vom Käufer auf den Verkäufer (Geld) (vgl. § 854 BGB). Willenserklärungen spielen hierbei keine Rolle.

Gesamtvorgang: Zur kompletten Abwicklung eines Kaufgeschäfts zwischen Verkäufer (Vk) und Käufer (K) sind demnach insgesamt sechs Willenserklärungen (WE) und zwei Übergabevorgänge (Ü) erforderlich.

Die Besitzübergabe nach § 929 Satz 1 BGB kann in drei Fällen entfallen. In zwei Fällen wird sie dann durch einen anderen Vorgang ersetzt:

> Übergabewegfall: Die Übergabe der Kaufsache – nicht die Einigung – kann ersatzlos entfallen, wenn der Erwerber (Käufer), etwa als bisheriger Mieter, schon im Besitz der Sache ist (§ 929 S. 2 BGB).

K entleiht sich bei V ein Buch zur Ansicht. Nach einer Woche entschließt er sich zum Kauf des Buches. V und K müssen sich zunächst über den Kauf einig sein und dann die Übereignung nach § 929 S. 1 BGB vollziehen: Dazu müssen sie sich über den Eigentumsübergang einigen, die Übergabe kann jedoch entfallen, weil K das Buch schon seit einer Woche in Besitz hat, § 929 S. 2 BGB.

> Übergabesurrogat 1: Die Übergabe kann ersetzt werden durch Begründung eines „Besitzmittlungsverhältnisses“, also etwa durch einen gleichzeitig abgeschlossenen Leihvertrag oder Mietvertrag, wenn der Verkäufer die verkaufte Sache weiterhin – nunmehr als Entleiher oder Mieter des Käufers – in seinem unmittelbaren Besitz behalten will. Der Erwerber wird dann nur mittelbarer Besitzer (§ 930 BGB). Auf dieser rechtlichen Konstruktion beruht die Sicherungsübereignung.

> Übergabesurrogat 2: Befindet sich die zu übereignende Sache gerade bei einer dritten Person, so tritt zur Einigung anstelle der Übergabe die Abtretung des Herausgabeanspruchs hinzu, den der bisherige Eigentümer aus dem zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnis (z.B. §§ 546, 604 BGB) oder aus Gesetz (z. B. § 812 BGB – nicht jedoch § 985 BGB) gegen den Dritten hat (§ 931 BGB).

Der Verkäufer hat seine Uhr gerade zur Reparatur beim Uhrmacher. Während dieser Reparatur verkauft er sie an K und übereignet sie sofort. Da er gerade keinen unmittelbaren Besitz hat, tritt er stattdessen dem K seinen Herausgabeanspruch nach durchgeführter Reparatur aufgrund des Werkvertrages gegen den Uhrmacher ab.

Grundstücke: Die Übereignung eines Grundstücks folgt eigenen Regeln: Nach § 873 Abs. 1 1. Alt. BGB ist zur Übereignung eines Grundstücks „die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich“. Auch diese Übereignung besteht also aus zwei Teilakten: der dinglichen Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber und der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Einigung: Die erforderliche Einigung heißt beim Grundstückskauf nach der Legaldefinition in § 925 BGB „Auflassung“ und muss zu ihrer Wirksamkeit bestimmte Formerfordernisse einhalten: Die Auflassungserklärungen müssen bei gleichzeitiger, nicht notwendig persönlicher Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle abgegeben werden. Üblicherweise geschieht dies vor einem Notar.

Grundbucheintragung: Anstelle der Übergabe bei beweglichen Gütern muss im Falle der Grundstücksübereignung noch eine Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch hinzutreten (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Eintragung darf vom Grundbuchamt erst vollzogen werden, wenn eine Auflassungsurkunde vorgelegt wird (§ 20 GBO). Vgl. Einzelheiten in 15.2.