Читать книгу Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen - Hans Haarmeyer, Christoph Hillebrand - Страница 391

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Die Verwaltung ist vom Gesetz nicht organisiert, sondern muss grundsätzlich von allen Mitberechtigten gemeinsam geführt werden (so § 744 Abs. 1):

Mit Stimmenmehrheit kann eine organisierte Verwaltung und eine Benutzungsordnung beschlossen werden (vgl. § 745 Abs. 1); wesentliche Veränderungen bedürfen jedoch stets der Einstimmigkeit, wie z.B.das Nutzungsrecht eines Teilhabers nur mit dessen Zustimmung beschränkt werden kann (vgl. § 745 Abs. 3; z.B. sog. bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. § 22 Abs. 1 WEG).

Ist keine organisierte Verwaltung beschlossen, findet sich also keine Mehrheit, kann jeder Teilhaber eine angemessene Verwaltung und Benutzung verlangen, also auf Zustimmung zu entsprechenden Vorschlägen klagen (vgl. § 745 Abs. 2; so auch § 21 Abs. 3, 4 WEG).

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Das Mehrheitsprinzip des § 745 beruht auf dem Gemeinschaftsgedanken, der von einem fortgesetzten gemeinsamen Erhaltungs- und Verwertungsinteresse ausgeht. Je mehr die Möglichkeit einer Interessengegensätzlichkeit in einem Gemeinschaftsverhältnis angelegt ist, eines umso stärkeren Ausbaus der Verwaltungsseite bedarf es. Ein solcher Ausbau des Organisationsgrads der Gemeinschaft durch organisierte Verwaltung spiegelt denn auch weniger die Teilhaberechte wieder, sondern baut sie zu einer mehr mitgliedschaftlichen Stellung um. An die Stelle der Interessengeleitetheit tritt eine Zweckunterwerfung; das Mehrheitsprinzip muss umso mehr durch Treupflichten ergänzt werden.

Beispielhaft ist die Stellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. §§ 20 Abs. 1, 26 ff. WEG), dessen – gesetzlich festgelegte – Verwaltungsbefugnisse von der Eigentümerversammlung auch einstimmig nicht beschnitten werden können; die Eigentümer beschließen zwar über die Instandhaltungsmaßnahmen und wählen insoweit zwischen eingeholten Angeboten aus, die Auftragsvergabe an die ausführenden Handwerker etc. obliegt – wenn ein solcher bestellt ist – jedoch zwingend allein dem Verwalter.

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Ein Selbsthilferecht, das einer Art Notgeschäftsführung entspricht, gibt § 744 Abs. 2 für die zur Erhaltung des Gemeinschaftsguts notwendigen Maßnahmen (so z.B. auch § 21 Abs. 2 WEG).

Vertretungsmacht für die anderen Gemeinschafter ist vom Selbsthilferecht nicht umfasst, sondern müsste von diesen gesondert erteilt werden (und die Gemeinschaft als solche kann mangels rechtlicher Verselbstständigung von vornherein nicht vertreten werden). Entsprechend bestimmt § 748 eine schuldrechtliche Lasten- und Kostentragung jedes Gemeinschafters gegenüber den anderen nach dem Verhältnis seines Anteils.