Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 36

Préstamo hipotecario y crédito hipotecario son dos operaciones distintas. Y a pesar de que compartan muchos de sus requisitos de formalización, hace falta hacer una pequeña aproximación para delimitar cada concepto.

El préstamo hipotecario es un producto bancario que ofrecen las entidades de crédito y que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero, denominado el capital, con el compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses pactados normalmente mediante pagos periódicos y durante equis años.

Por su parte, un crédito hipotecario es también un producto bancario que permite al cliente ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad, siempre con un límite máximo fijado por la entidad, a medida que el cliente lo vaya necesitando en cualquier momento, en cualquier cantidad, y hasta la cuantía máxima ya predeterminada. El cliente deberá devolver todas las cantidades de las que ha dispuesto, con sus intereses y comisiones bancarias determinadas en los plazos acordados, pudiendo volver a disponer de ese importo en ulteriores ocasiones durante la duración del crédito.

Aunque a veces se hable indistintamente de crédito e hipoteca, ambos son conceptos muy diferentes, pues atañen a dos contratos distintos entre sí. El contrato de crédito usa el soporte de una cuenta corriente donde se van anotando las disposiciones y reintegros realizados por el cliente bancario.

Ambos contratos tienen sus ventajas y sus inconvenientes. El tipo de interés en los préstamos suele ser más bajo que en los créditos; y en estos últimos solo se cobra interés por el capital realmente utilizado por el cliente bancario. El crédito, una vez terminado el plazo acordado, y a diferencia de lo que sucede con el contrato de préstamo, y en esto reside la principal diferencia, puede renovarse y ampliarse.

La regulación sobre protección del cliente financiero en el caso de contratación de préstamos y créditos hipotecarios con entidades de crédito se establece en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y en la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

El concepto y nombre de «préstamos hipotecarios» viene dado en el sentido de que para que la entidad financiera te conceda el préstamo se tiene que prestar una garantía que suele ser el inmueble que se pretende adquirir (hipoteca). Así, en el caso de que el cliente incumpla las prestaciones, la entidad financiera puede ejecutar el bien inmueble, a través de una subasta, hasta el punto de adjudicárselo por un precio menor al tasado en escritura, tal como se verá.

La finalidad principal del préstamo hipotecario suele ser la adquisición den un inmueble, y muy comúnmente una vivienda, que puede ser primera o ulterior, aunque también puede dirigirse a financiar su construcción, ampliación o rehabilitación. Al mismo tiempo, el inmueble adquirido puede estar destinado a vivienda habitual o a segunda residencia, o bien puede tener uso comercial como el de oficinas o locales. Y por supuesto, el préstamo hipotecario puede servir para pagar deudas de cualquier índole, en las que ha incurrido el prestatario, o para asumir una nueva, que va a dedicar a inversión o a consumo, en todo o en parte.

La financiación también puede tener como finalidad la adquisición de terrenos, promociones inmobiliarias, etc. En ocasiones, los préstamos hipotecarios se conceden con otras finalidades, como aumentar la disponibilidad de dinero del solicitante con el fin de adquirir bienes de consumo, o bien para hacer una refinanciación de varias deudas que pueda tener el cliente de préstamos anteriores.

A las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce en la obligación de facilitar una información completa y comprensible de los productos que ofrecen; y ello de conformidad y trayendo a colación el artículo 1091 del Código Civil.

Es por ello que la fase precontractual, máxime cuando ésta tiene lugar con un consumidor ocasional, el cliente de la entidad bancaria debe tomar conciencia de lo que supone la suscripción de un préstamo con garantía hipotecaria antes de firmar el contrato y asumir la obligación.

Una vez asumido lo anterior, también cabe decir que en materia de asunción de riesgos crediticios, las entidades son libres para aprobar o denegar las operaciones que les plantean sus clientes, en función del estudio riguroso e individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas. Las entidades proceden a realizar un estudio previo exhaustivo del cliente que solicita un préstamo hipotecario en el que le analizan, entre otros, aspectos como la liquidez, solvencia y la rentabilidad. En base a ello, se aceptará, o de lo contrario, se denegará la operación al cliente, razón que será comunicada a éste último en un tiempo razonable, sin obligación legal de informar sobre los motivos que en su caso han llevado a la denegación de la operación.

Veamos ahora entonces, los requisitos precontractuales que se exigen por Ley para suscribir y aprobar un préstamo con garantía hipotecaria:

En un primer momento debemos hacer referencia a la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).

Las entidades deberán proporcionar información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan en una ficha que está legalmente regulada. Esta información se ofrece a través de la ficha FIPRE, que deberá estar a disposición de los clientes de forma gratuita en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad. Debe señalarse que la entrega y acceso al referido documento no conlleva para la entidad financiera obligación alguna de conceder un préstamo hipotecario, y que la información que contiene es meramente orientativa. Esta ficha es importante también en tanto en cuanto se realiza, actualizándose, tomando en consideración los parámetros del mercado en cada momento.

En resumidas cuentas, la información que debe incluir la ficha es:

- El importe máximo del préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble.

- El tipo de préstamo. En caso de realizarse en una moneda distinta a la del país, que en el caso de España se denominará en defecto de otra denominación concreta en euros, deberá aquí especificarse.

- El tipo de interés, fijo o variable, la periodicidad de la revisión, los diferenciales aplicables.

- La existencia de posibles limitaciones de tipo de interés, como ocurre en las cláusulas suelo, o suelo-techo.

- Los productos o servicios vinculados que el cliente deba contratar para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas, como tarjetas de crédito o débito, seguro del hogar, permuta financiera de interés u otras.

- El coste total del préstamo y los conceptos que lo integran, así como la TAE del préstamo.

- Los costes en un hipotético caso de cancelación anticipada del préstamo.

Una vez el cliente ha tenido esta primera aproximación, entra en fase confección de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), más conocida como la «Oferta Vinculante».

Se trata de una ficha que incluye, como bien refleja su nombre, una información más personalizada de cara a las necesidades de cada cliente bancario con el único objeto de cubrir las necesidades crediticias del consumidor. Esta ficha se entregará al cliente de forma gratuita y antes de quedar obligado por cualquier tipo de contrato frente a la entidad financiera. A diferencia de la ficha anteriormente referida, ésta tiene un plazo de validez en cuanto a la información en ella contenida. Los elementos que debe incluir son:

- El importe máximo y la duración del préstamo.

- El tipo de préstamo.

- El tipo de interés aplicable.

- La garantía, así como la advertencia de que el préstamo no se expresa en euros, si este fuese el caso.

- La TAE y los componentes que se tienen en cuenta en su cálculo.

- La existencia de techo, suelo u otras limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, y las características de tales limitaciones.

- El importe de cada cuota a pagar, calculadas estas en distintos escenarios de evolución del tipo de interés, y, en su caso, el tipo de cambio que se utilizará para la conversión, cuando se trata de un préstamo en moneda distinta del euro.

- La advertencia concreta sobre la variabilidad de las cuotas en operaciones a tipo variable.

- Las obligaciones que deberá cumplir el cliente para beneficiarse de las condiciones del préstamo descritas en la ficha, y las consecuencias de no conseguirlo.

- Costes que debe asumir el cliente.

- Las condiciones exigidas para la amortización anticipada del préstamo y sus costes.

- Las consecuencias derivadas del incumplimiento de los compromisos del préstamo.

- Los riesgos que conlleva el préstamo y otras advertencias que la entidad haga constar como tales. Por ejemplo, en el caso de que la entidad ofrezca una cobertura de tipos de interés, que deberá venir en el ANEXO de la FIPER, detallándose sus características y su naturaleza, como riesgos, plazos, tipo nominal, posibilidad de cancelación y su coste, y otras.