Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 41

Como se ha avanzado anteriormente en los datos explicativos acerca de las condiciones que debe incluirse en las Escrituras suscritas ante las instituciones pertinentes, aquí se hará referencia, de una manera más exhaustiva, a cada uno de ellos.

a) Capital del préstamo. El importe del préstamo, también denominado «principal», es la cantidad monetaria entregado por parte de la entidad financiera, al cliente o ya deudor hipotecario en concepto de préstamo hipotecario. El cliente se compromete, en contraprestación, a devolver periódicamente dicho importe incrementado en los intereses ordinarios que se devenguen y que han sido pactados e incluidos en el Préstamo con garantía hipotecaria. El importe del capital del préstamo es una de las variables fundamentales que intervienen en la constitución del préstamo, pues es el factor que determina la cuota de amortización que se va a devengar mensual o trimestralmente.

El capital del préstamo va a depender de varios factores, que son los que la entidad financiera se encarga de analizar en la fase precontractual: la capacidad de pago del deudor hipotecario y el valor de tasación de la vivienda que es objeto de hipoteca. No sobra afirmar que estos mismos parámetros pueden ser objeto de denegación del préstamo. Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad de crédito tendrá en cuenta, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su historial crediticio, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad o la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia.

b) El porcentaje de financiación. Este porcentaje se calcula, en general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Normalmente, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual las entidades no concederán un porcentaje de financiación que supere el 80% del valor de tasación. De hecho, es la misma legislación la que regula este extremo, concretamente en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, que en su artículo 5 establece:

«El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años».

c) Plazo de vencimiento o amortización. Es el tiempo establecido en el contrato de préstamo para su total devolución. Con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación, en su mayoría entre los veinte y los cuarenta años, que es el máximo legal actual.

Las últimas novedades legislativas establecen incentivos para que las entidades no concedan financiaciones a más de treinta años –como, por ejemplo, que esas operaciones a plazos mayores no sirvan de garantía para las emisiones de cédulas hipotecarias–, pero se mantiene la plena libertad para contratar préstamos a plazos más prolongados en el tiempo, tal como son 40 años. El plazo, pues, es un aspecto importante a considerar y que el cliente deudor debe tomar en consideración antes de endeudarse, de modo que las cuotas a pagar sean una cantidad que no suponga una carga excesiva en relación con los ingresos netos del deudor hipotecario, teniendo en cuenta el resto de los gastos que tenga comprometidos. En la elección del plazo de amortización del préstamo se debe tener en cuenta que alargar supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera mensual muy elevada; por lo que habrá que atender en cada caso lo que suponga más beneficioso para el deudor y su posibilidad de pago. Al fin y al cabo es una búsqueda de equilibro atendiendo a la capacidad de pago individual o familiar.

Cabe mencionar aquí que, una vez firmado el préstamo hipotecario y durante la vida del mismo, el deudor tiene a su disposición, siempre previa aceptación de la entidad financiera, la posibilidad de acortar en plazo, o solicitar una carencia de capital en la que solo se paguen intereses. Así mismo, se pueden realizar amortizaciones anticipadas de capital durante toda la vida del préstamo, con previo abono de la comisión permanente.

La cuota, que normalmente será mensual, sin perjuicio de que existe la versión trimestral y la versión de cuota única, que el prestatario tendrá que pagar a la hora de amortizar su préstamo hipotecario dependerá del tipo de interés, fijo o variable, y tipo de amortización aplicada. En caso de préstamo con tipo de interés fijo, se pagará más o menos en función de los años y del importe del préstamo que se haya suscrito. En caso de un préstamo con tipo de interés variable, además habrá que añadir la volatilidad del tipo de interés en el mercado en cada momento.

Veamos a continuación un ejemplo mediante un gráfico, en el que se refleja la evolución de la cuota en función del plazo de un préstamo para distintos tipos de interés. En dicho gráfico, para un préstamo de 200.000 euros, si bien la cuota disminuye con el aumento del plazo, la disminución es menor, es decir, la curva cada vez tiene menos pendiente, se va haciendo cada vez más plana según vamos alargando el plazo. Así, se puede corroborar que, a medida que aumenta el plazo, la cuota disminuye. A su vez, cuanto más se alargue el plazo la cuota, disminuye en menor medida que cuando los plazos son menores.)

d) Las garantías.

ii. Garantía Real.

Anteriormente nos hemos referido a las garantías reales que se prestan para así garantizar, valga la redundancia, el cumplimiento de la contraprestación. Normalmente la vivienda o inmueble que se va a adquirir con la financiación, es el bien que se usará como garantía real para garantizar el préstamo. Así, la entidad financiera realiza una tasación del bien inmueble para que, dado el caso de incumplimiento contractual, pueda instar una ejecución hipotecaria que finalizará con la subasta del inmueble hipotecado y su posterior adjudicación por la Autoridad legalmente designada para hacerlo. La entidad financiera está absolutamente facultada para darle un valor al bien, que será incluido a tales efectos en la Escritura de Préstamo Hipotecario, y será el valor al que se deberá el día que deba declara vencido el préstamo y decida ejecutar al deudor. Al ser el inmueble la principal garantía de estas operaciones, su situación en el momento de la concesión del préstamo, construida o por construir, su estado de conservación, su ubicación, etcétera, influye en su valoración. El valor de tasación permite, pues, estimar el valor estable del inmueble que se desea adquirir, que puede diferir, en poco e incluso en mucho, del precio de compra, y por ello condicionará el importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a conceder.

En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que el valor de tasación es una estimación de valor del inmueble en garantía, en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario y no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo. Prueba de ello han sido todos los préstamos, famosamente llamados «subprime» durante 2008, que han derivado en ejecuciones de inmuebles cuya valoración en 2015 ha sido de menos de la mitad.

En España están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasación, supervisadas por el Banco de España y que deben contar con profesionales y técnicos cualificados, aplicando procedimientos rigurosos de tasación y actuando con independencia respecto a los procesos de concesión del préstamo.

Además, cabe poner de manifiesto que la normativa de transparencia señala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca. Cabe indicar, además, que las tasaciones caducan a los 6 meses de realización, por lo que deberá volver a realizarse una nueva valoración.

ii. Garantía personal.

Normalmente cuando se firman operaciones bancarias se fija, además de la garantía inmobiliaria, la garantía personal y universal con el patrimonio de bienes presentes y futuros del individuo, de tal manera que muchas veces la pérdida de la vivienda va aparejada de una ejecución contra el deudor por la cuantía que no recupera la entidad financiera en subasta. Es decir, si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener, tal como se predica del artículo 1911 del Código Civil Español, tema que además se aborda en el Capítulo XIV de esta obra.