Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 40

Los préstamos hipotecarios tienen una peculiaridad adicional, ya que la inscripción registral de la escritura de hipoteca tiene carácter constitutivo, es decir, para que la hipoteca quede válidamente formalizada resulta indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad, es decir, que mientras la escritura no conste inscrita, la entidad financiera no puede ejercitar todos los derechos generados por la garantía (la hipoteca) con la que pretende asegurar el reembolso del préstamo.

Asimismo, los futuros deudores hipotecarios normalmente tendrán que satisfacer los gastos de formalización y tramitación de los correspondientes contratos de préstamo hipotecario. Al no existir ninguna norma que establezca taxativamente las cantidades que se pueden exigir al cliente en concepto de provisión de fondos, las entidades deberán informar al cliente, previamente a la contratación, de esta circunstancia, desglosando los distintos conceptos de gastos y procurando, además, que las provisiones requeridas se ajusten lo más posible a la realidad, a fin de que el cliente conozca con razonable aproximación la totalidad de cargas que deberá asumir.

Así las cosas, se debe satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, ya que es competencia autonómica transferida, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje que va del 0,75% al 1,5%, según la Comunidad Autónoma de que se trate, a la cantidad total garantizada, referida no al capital nominal del préstamo, sino a todo lo garantizado por la hipoteca, que es el capital, más intereses y costas, y que, como orientación, suele acercarse a la mitad del doble del capital del préstamo. Cabe añadir que los avances tecnológicos permiten que a día de hoy se pueda pagar este impuesto desde la notaría por vía electrónica.

La Circular 5/2012 del Banco de España impone que las entidades que, antes de iniciar una relación de negocio, hayan recibido del interesado una provisión de fondos la deberán devolver en el plazo máximo de un mes desde la recepción, en el caso de que finalmente no se formalice el servicio solicitado por el cliente.

Merece en este apartado referirnos a la «cancelación» del préstamo, en donde la figura del Registro vuelve a aparecer. Es decir, se requiere en un primer momento para que surta efecto; y finalmente también debe volver a aparecer para que el mismo deje de surtir efecto, o dicho de otra forma: cuando el préstamo ha sido abonado en su totalidad. Es, pues, un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación. Esta cancelación está exenta de impuestos. Aquí vuelve a ser necesaria la figura del Notario, a quien se acudirá para firmar la escritura de cancelación que posteriormente deberá inscribirse en el Registro a fin de que surta los efectos oportunos.