Читать книгу Manual de Derecho Tributario. Parte Especial - Joaquín Álvarez Martínez - Страница 87

El valor de adquisición (art. 35.1 LIRPF) estará integrado por la suma de:

– El importe real satisfecho por la adquisición onerosa. Si se adquirió a título gratuito se tomará como valor de adquisición aquel que se tomó en cuenta a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se adquirió el bien.

– El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

En este concepto debe integrarse el coste de las mejoras de orden físico, así como el coste de todas aquellas mejoras del contenido del derecho que ostente el contribuyente y que tienen una cuantificación económica en el momento de transmitirse el bien. Por ejemplo, la indemnización que el propietario de un inmueble satisface al arrendatario para resolver el contrato de arrendamiento y poder vender el inmueble libre de cargas, constituye una cantidad que se sumará al valor de adquisición del bien.

– Gastos y tributos inherentes a la adquisición, satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses.

Como gastos habrá que computar el coste de gastos de Notaría, Registro, gestoría, etc.

En el concepto de tributos hay que incluir no sólo aquellos que legalmente sean exigibles al adquirente –ITP o IVA–, sino también aquellos otros cuyo pago haya asumido contractualmente, aun no estando legalmente obligado a ello. Es el caso del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuyo pago haya asumido contractualmente el adquirente.

La suma de estos tres conceptos se minorará con el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de que se haya deducido o no como gasto (art. 40.1 del Reglamento). Concepto especialmente relevante en el caso de inmuebles afectados a una actividad económica y en los inmuebles que, cedidos en arrendamiento, producen rendimientos del capital inmobiliario, para los que se prevé –art. 23.b) de la Ley– una amortización del 3 por 100 sobre el mayor entre dos valores: el de adquisición satisfecho o el catastral, en ambos casos, sin incluir el valor del suelo.

Ejemplo: M.ª Ángeles ha vendido este año un inmueble, que había adquirido cuatro años antes por 120.000 Euros, impuestos y gastos incluidos. Durante los tres años que lo ha alquilado, se ha deducido 2.700€ de amortización anual. ¿A cuánto asciende su valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial, si sabemos que el valor de la construcción es el 75% del valor total y el valor catastral total es inferior al de adquisición?

Solución:

Como la amortización anual, deducible en los años en que ha estado arrendado el bien, ha sido: 0,75 x 120.000 x 0,03 = 2.700€., el valor neto contable del inmueble en el momento de la enajenación será el resultado de restar al valor de adquisición el importe de la amortización acumulada: 120.000 – (2.700 × 3) = 111.900 Euros.

En los rendimientos de la actividad económica procedentes del arrendamiento se considerará como amortización mínima la que corresponda al período máximo de amortización.

Hasta el 31 de diciembre de 2014, una vez determinado el valor de adquisición, y tratándose de bienes inmuebles, era posible actualizar su importe, mediante la aplicación de los coeficientes que se establecían en la Ley de Presupuestos Generales del Estado con la finalidad de eliminar la parte de la ganancia que se correspondía con el impacto de la inflación. En este momento se aplica un régimen especial, analizado en esta misma Lección, al que nos remitimos (Epígrafe D. 7) Régimen transitorio. Los coeficientes de exención de las plusvalías).

Por valor de transmisión hay que entender el importe real por el que la enajenación se haya producido, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste (art. 35.3 LIRPF).

De este importe se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.

Ejemplo: Un contribuyente compró un inmueble en diciembre de 2015 por un precio de 120.000 Euros. En 2016 pagó 1.000 Euros de gastos de notaría y registro y 8.400 Euros de impuestos. El 1 de enero de 2018 realizó una mejora sobre el bien, por importe de 9.000 Euros. Lo ha tenido alquilado ininterrumpidamente desde el 1 de enero de 2017 hasta el 1 de enero de 2019, momento en que lo vendió. ¿Cuál será su valor de adquisición si sabemos que la amortización anual durante el tiempo que ha estado arrendado es 3.432€, sin que el arrendamiento tenga la condición de actividad económica?

Solución: VA: 120.000 + 1.000 + 8.400 + 9.000 – 3.432 – 3.432 = 131.758 Euros.

Téngase en cuenta que las plusvalías por la transmisión de un inmueble también se encuentran sujetas al Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Consciente de esa duplicidad de gravamen, en el IRPF vigente hasta 1998 el contribuyente podía deducir de la cuota íntegra del IRPF el 75% de la cuota pagada por IIVTNU, deducción que desapareció desde el 1 de enero de 1999, momento a partir del cual lo satisfecho en concepto de IIVTNU minora el valor de transmisión de la ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF. Sin embargo, el Tribunal Constitucional nunca ha considerado que exista doble imposición en este caso. En un primer momento –STC 37/1987, de 26 de marzo (RTC 1987, 37), dictada por el Pleno–, concluyó que la duplicidad de gravamen y su consiguiente prohibición por el art. 6.2) LOFCA resulta infundada porque «arranca de una identificación entre los conceptos de materia imponible y hecho imponible que conduce a una interpretación extensiva del art. 6.2 de la LOFCA, notoriamente alejada del verdadero alcance de la prohibición que en dicha norma se contiene…, concluyendo que «… en relación con una misma materia impositiva, el legislador pueda seleccionar distintas circunstancias que den lugar a otros tantos hechos imponibles, determinantes a su vez de figuras tributarias diferentes». Posición en la que insiste en el ATC 261/2003, de 15 de julio (RTC 2003, 261 AUTO) (dictado por el Pleno) y que también ha sido mantenida por el Tribunal Supremo –vid. por todas STS 27 de febrero 2012–. Con posterioridad, a partir de la Sentencia de 16 de febrero de 2017, el Pleno del Tribunal Constitucional declaró parcialmente inconstitucional, por vulnerar el principio de capacidad económica, la norma foral de Guipúzcoa que regulaba el Impuesto, en términos prácticamente idénticos a la regulación prevista por la Ley de Haciendas Locales del territorio común. En términos similares, con posterioridad, el propio TC declaró la inconstitucionalidad de la norma vigente en Álava –STC 37/2017, de 1 de marzo–, en Navarra –STC 72/2017, de 5 de junio (RTC 2017, 72)– y en territorio común –STC 59/2017, de 11 de mayo (RTC 2017, 59)– Las vicisitudes posteriores a esta sentencia –con numerosos pronunciamientos tanto del TC como del TS– son objeto de detallado análisis en la Lección que analiza los tributos locales.