Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 10

Cuando la causa de la resolución se base en la falta de pago, además de las anteriores, se contemplan otras tantas especialidades como las siguientes:

16.ª Enervación. Como apuntaba la Ley 26/2005, de modificación del art. 25 a) LAR, el art. 22.4 LECiv reconoce que “los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiere a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio… no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Así mismo, en el nuevo art. 22.5 LECiv se aclara que “la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador”.

Más dudas plantea la aplicación a todos los supuestos de desahucio (de inmueble tanto urbano como rústico) por falta de pago, una previsión consecuente con la facultad de enervación como es el art. 439.3 LECiv, por el que se inadmitirá la demanda si el arrendador “no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio”. En mi opinión, el ejercicio del derecho a enervación en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas a que se refiere el art. 25 LAR supone la aplicación a los supuestos de finca rústica no solamente el art. 22.4 LECiv sino también aquellos otros preceptos congruentes. Sin embargo, esta regla general estimo no alcanzará al art. 439.3 LECiv, al menos mientras no se modifique su tenor referido solamente a “demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario”, que se limitará a las fincas urbanas y no será aplicable a las rústicas, en cuanto implica un supuesto de inadmisión y conforme al art. 403.1 LECiv, “las demandas sólo se inadmitirán en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley”.

Por el contrario, el art. 440.3 LECiv, cuando prevé que “en caso de proceder la enervación” el deudor requerido pague, es claro que se refiere a las “demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas”, lo que incluye tanto el desahucio por falta de pago de finca rústica como urbana.

17.ª Sustanciación mediante la técnica monitoria. En efecto, conforme al art. 440.3 y 4 LECiv, aplicable como se ha indicado a los desahucios por falta de pago, y consecuentemente, de inmueble tanto rústico como urbano, háyase o no acumulado la pretensión de rentas, “el letrado de la Administración de Justicia”, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose, como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.