Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 18

También en este punto encontramos matices diferenciales entre las previsiones del art. 249 y 250 LECiv. Conforme al art. 250.1.1.º LECiv el plazo ha de referirse al “fijado contractual o legalmente” (se supone que en contrato de arrendamiento), sin embargo, el correlativo art. 249.1.6.º se limita a excluir el desahucio meramente “por extinción del plazo”, sin otros matices.

El art. 250.1.1 LECiv, desde su modificación por la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, entre otras cosas, contempla certeramente que el plazo expirado no solamente ha de ser el fijado contractualmente sino que también procede la finalización legal. Ciertamente será habitual que en el contrato de arrendamiento se fije expresamente un plazo de duración del contrato, pero es igualmente posible que tal expresión no se haya hecho constar en el mismo ni se haya pactado, o resulte indeterminada. Ante tal eventualidad, según el art. 9.1 LAU/1994, si bien la duración del arrendamiento será la pactada por las partes, en el caso de que el plazo pactado fuera inferior, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco años o de siete si el arrendador fuere persona jurídica. El plazo mínimo, desde ese punto de vista, se fija exactamente –y mientras ninguna reforma legal entre en vigor– en cinco o siete años, sin perjuicio de las excepciones legalmente admitidas (que el arrendatario exprese su voluntad de no renovarlo o si el arrendador comunique al arrendatario la necesidad de la vivienda especificando la causa con dos meses de antelación, habiendo transcurrido el primer año y el arrendador sea persona física, y al tiempo de celebración del contrato se ha hecho constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial y sin perjuicio de que deba ocuparla en el plazo de tres meses a contar desde la extinción del contrato o efectivo desalojo de la vivienda, en los términos del art. 9.3.III LECiv. Asimismo, al margen de las posibles prórrogas procedentes, la legislación establece unos períodos mínimos de duración en caso de no establecerse convencionalmente: un año en los arrendamientos urbanos (art. 9.2 LAU) y cinco años en los rústicos (art. 12.2 LAR)52.

Como se observa, el plazo pactado contractualmente en realidad no resulta absolutamente decisivo. Si es inferior al mínimo previsto legalmente, permitirá aunque sea con ciertas excepciones, la prórroga forzosa a favor del arrendatario, de modo que excluirá la viabilidad del desahucio; igualmente, si no se expresa plazo en el contrato, se entenderá que su duración será el del mínimo fijado legalmente. Incluso el art. 12.1 LAR dispone que “será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor” a los citados cinco años. Solamente cuando el plazo convenido contractualmente sea superior al legal tendrá relevancia a efectos del desahucio por este motivo pues, en cualquier otro supuesto, será de aplicación el legal.

Debido a lo anterior, con buen criterio el vigente art. 250.1.1.º LECiv se refiere a la “expiración del plazo fijado contractual o legalmente”, aunque una referencia genérica a la finalización del plazo ya debería estar incluyendo todo supuesto de finalización sea legal o convencional. A su vez, el art. 249.1.6.º LECiv, aunque se limite a referirse a la “extinción del plazo”, como remite al 250.1.1.º, ha de entenderse referido exactamente igual a cualquier tipo de finalización, extinción o expiración, sea legal o convencional.

De otro lado, la sentencia que se dicte en los supuestos de desahucio, entre otros, por expiración legal o contractual del plazo no producirá efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LECiv). Esta privación, con el claro ánimo de intentar acercar el régimen de los desahucios por falta de pago y los de expiración del plazo, se produce, a diferencia del supuesto de falta de pago, sin establecer expresamente limitaciones de alegación o prueba. Simplemente, no producirán efectos de cosa juzgada no obstante tratarse de un proceso plenario aunque sea con el objeto limitado a constatar si se ha producido o no la extinción. Sobre este objeto no habrá limitación alguna de alegación, otra cosa es que no se permitan alegaciones relativas a otros objetos procesales. Lo bien cierto es que la reforma acerca ambos procesos, pero para peor, puesto que se reproducirán todos los inconvenientes de la sumariedad, y las dificultades para su delimitación concreta. De hecho, va a operar la cuestión compleja aunque sea solamente a efectos de adecuación del procedimiento, lo que exigirá determinar la complejidad en el caso concreto53.