Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 15

El tenor literal de los preceptos citados nos llevan a una conclusión clara y en principio poco interpretable: salvo los supuestos expresamente contemplados como excepción, la materia arrendaticia relativa a bienes inmuebles se decidirá a través del juicio ordinario.

Con todo, la contundencia de la consecuencia anterior no ha evitado, o más bien ha favorecido, que se viertan críticas al mismo. Con la nueva redacción del art. 249.1.6.º LECiv, operada por el citado Real Decreto-ley 7/2019, se ha atemperado el rigor atributivo al juicio ordinario en cuanto aumentan las posibilidades de que puedan adecuarse al juicio verbal, además de por la materia, también por la cuantía en otros supuestos a los expresamente contemplados cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y esta no supere la propia del juicio verbal. Así y todo, todavía cabría plantearse si en algunos casos, convendría adecuar por la materia a juicio verbal ciertas causas de extinción de la relación arrendaticia como, quizás, la cesión inconsentida25, aunque también ha de reconocerse que ocasionalmente tales pretensiones pueden integrar contenidos complejos. Posiblemente el peso de la tradición y la necesidad de ofrecer una tutela adecuada a las situaciones más dignas de protección, a la par que generalmente más sencillas de resolución como son la falta de pago y expiración del plazo, o en general aquellas de cuantías propias del juicio verbal, permiten excluir tales materias del más complejo y costoso juicio ordinario. Y por lo mismo parecería adecuado excluir del ordinario y adecuarlo por la materia al juicio verbal, otros desahucios como los derivados de la cesión de inmuebles en precario (art. 250.1.2.º LECiv), del inmueble okupado (art. 250.1.4.º LEC) o los arrendamientos financieros de bienes muebles a que se refiere el art. 250.1.11.º LECiv.

El juicio ordinario será el adecuado, por tanto, cuando se trate de “cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles”, no comprendidos en los supuestos excepcionados26. Incluidos en los supuestos excepcionados los asuntos arrendaticios no adecuados por la materia a juicio verbal cuando, como ocurre en la reclamación de cantidades por impago de renta que ya están per se excepcionados, en todos los casos en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y se encuentre en el umbral del mismo juicio verbal. Sin embargo, la aparente simplicidad de esta redacción plantea alguna duda interpretativa de interés. La alusión a “arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles” contrasta con la referencia en el art. 250.1.1.º LECiv, como igualmente su punto 2.º, a la posesión de “finca rústica o urbana”. Con esta diferente redacción parece que se enfatiza no tanto la naturaleza del bien como la categoría del arrendamiento. Siendo así, cabría sostener que se decidirán en juicio ordinario meramente los supuestos de arrendamientos rústicos o urbanos o, de otra forma, los sometidos a la LAU/1994 o la LAR. Se excluiría consecuentemente del juicio ordinario los arrendamientos financieros de inmuebles fueran rústicos o urbanos, así como los sometidos al CC o a cualquier otra norma material, aunque pudieran referirse a bienes inmuebles también rústicos o urbanos. De ese modo, si fuera adecuada esta interpretación restrictiva, la decisión sobre cualquier materia de arrendamientos regulados por cualquier otra norma, salvo los incluidos en el ámbito del art. 250.1.1.º LECiv, habrían de adecuarse en función de la cuantía. Se reabrirían así nuevos problemas interpretativos sobre el régimen aplicable a determinados supuestos, como el del arrendamiento de empresa, sobre el que se debate si está sometido a la LAU/1994 o al CC27. Y parece que esta adecuación por la cuantía es la solución que por último se adopta, con la previsión de que esta adecuación solamente procederá por razones jurídicas como también fácticas, no solo cuando se reclamen cantidades por impago de rentas y cantidades debidas sino en todos los casos en que “sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento”, que es, por último, lo que prevé el vigente art. 249.1.6 LECiv.

Con todo, la alusión a “arrendamientos rústicos o urbanos” del art. 249.1.6.º LECiv, a pesar de su poco clara redacción, incluso en comparación con la mayor amplitud de la referencia a “finca rústica o urbana” del art. 250.1.1.º y 2.º LECiv, no necesariamente implica que se refiera a arrendamientos sometidos al ámbito de la LAU/1994 y LAR. La redacción resulta lo suficientemente amplia como para entender que cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos, salvo las excepciones previstas, se decidirán por el juicio ordinario. En realidad, más que a “arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles”, quiere hacerse referencia a “arrendamientos de bienes inmuebles urbanos o rústicos”, que no significa exactamente lo mismo. De ese modo, no importa a tal efecto que el desahucio se aplique a una determinada categoría de bienes o a una concreta relación arrendaticia puesto que integrará su ámbito toda la tipología posible. Así, la relación arrendaticia que permitirá adecuar el juicio ordinario incluirá bienes urbanos, sometidos a la LAU/1994 o al CC, se trate de viviendas o a otros usos (locales comerciales, garajes28, de industria29 o cualquier otros); también los arrendamientos financieros aunque no se haga mención expresa a los mismos puestos que cabe entenderlo incluidos en la genérica alusión del art. 249.1.6.º LECiv, salvo igualmente por las causas expresadas en los arts. 250.1.1.º (y, en su caso, 4.º y 11.º) LECiv; e igualmente incluirá los desahucios sobre inmuebles rústicos, cuyo régimen esté sometido a la LAR o al CC, siempre que no estén del mismo modo excluidos de forma expresa en atención a que se trate de reclamación de rentas o cantidades debidas, o se base en la falta de pago o en la expiración del plazo. Por supuesto, la adecuación al juicio ordinario por la materia procederá siempre que, además no sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento.

Mención aparte merece en este momento la pretensión de reclamación de cantidad por rentas y otras cantidades debidas por el arrendatario al arrendador. Esta reclamación de cantidad se relaciona íntimamente con una concreta causa de desahucio, no solo porque la existencia de créditos a favor del arrendador por la falta de pago de las rentas presupone la concurrencia de un posible desahucio, sino también porque con base en el art. 437.4.3.ª LECiv actualmente se autoriza “la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrá acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

Del tenor literal del art. 249.1.6.º LECiv se desprende que el juicio ordinario procederá, en principio, salvo los supuestos exceptuados. Aunque de la contundente redacción del citado precepto se colegía, antes de la reforma de 2009, que la reclamación de cantidad basada en la falta de pago de la renta era materia arrendaticia y que debía decidirse a través del juicio ordinario con independencia de que la cuantía pueda ser inferior a seis mil euros30 con la reforma operada por la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler se dio como solución en este punto se decidieran por el juicio ordinario salvo que se tratara, entre los desahucios citados, de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario. Actualmente, con la reforma del mismos art. 249.1.6.º LECiv, en cierto modo vienen a equipararse los supuestos de adecuación de la materia y los de la cuantía puesto que, si bien en principio se adecuarán al juicio ordinario las pretensiones que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, cuando se trate de reclamación de rentas y cantidades debidas o sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, y no haya adecuación expresa por la cuantía a juicio verbal, la adecuación será conforme a las reglas generales de la LECiv, se supone que referido a la cuantía.

Asimismo, a pesar de la atribución de competencia territorial diversas, de la preceptividad de la postulación en materia arrendaticia en general, el art. 818.3 LECiv reconoce que procederá la reclamación de rentas a través del monitorio, en cuyo caso, el juicio de oposición se adecuará por la materia al juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía31, lo que es coherente con el tenor del art. 440.3 LECiv, por el que, siempre que la reclamación de rentas se acumule a la pretensión de desahucio, se instrumentará el procedimiento monitorio y, en caso de oposición, esta se sustanciará mediante el juicio verbal adecuado por la materia. De otro lado, si no se acumula la reclamación de rentas al monitorio del art. 440.3 LECiv será porque así solamente lo decide el demandante, pues la mera existencia de la deuda presupone la causa del desahucio. En tal caso el acreedor podría instrumentar las correspondientes vías procesales previstas para ello, sea el juicio común que corresponda por la cuantía o el monitorio de los arts. 812 a 818 LECiv.

Lo bien cierto es que esta adecuación procedimental pone fin a un despropósito, el que suponía una reclamación de rentas –sobre todo cuando no superara la cantidad propia del verbal– que debía sustanciarse por el por juicio ordinario, pero al acumularse al desahucio se debiera tramitar por el juicio verbal. En la actualidad, tras la nueva redacción del art. 249.1.6.º LECiv, la reclamación de cantidad de rentas y cantidades debidas se adecúa por la materia al juicio verbal, y si se acumula al desahucio por falta de pago, coherentemente se adecuaría al verbal por la materia para sustanciar la oposición al monitorio. Otra cosa es que se cumplan los requisitos del art. 812 y ss. LECiv y se reclame las rentas y cantidades debidas a través del monitorio ordinario. En tal caso, la oposición se resolvería en atención a la cuantía.

En todo caso, a pesar de la lectura del art. 250.1.1.º LECiv, el desahucio por falta de pago no se adecua directamente a los trámites del juicio verbal, pues los trámites que se siguen, conforme al art. 440.3 LECiv se corresponden con la técnica monitoria. Solamente procederá la adecuación por la materia al juicio verbal en caso de que se formule oposición al monitorio.

Se da cobertura legal a interpretaciones, hasta entonces contra legem, por la que algún autor32, así como determinadas sentencias33, sostenían que cuando se reclamaba cantidad aunque el crédito fuera arrendaticio, el criterio de adecuación había de ser el de la cuantía, puesto que, olvidando el anterior tenor literal del art. 249.1.6.º LECiv, entendían que en tales casos no se preveían especialidades procedimentales. Con esta adecuación se conseguía desde luego extraer reclamaciones de cantidad relativamente poco elevadas de los trámites del juicio ordinario y, al ser el criterio la materia, evitar los problemas de adecuación que planteaba –ya por cierto bien resueltos con la reforma–34.

Y si la oposición al desahucio por falta de pago se decide por el juicio verbal atendida la materia conforme al art. 250.1.1.º LECiv, resulta una opción lógica y coherente que la reclamación de la misma cantidad que origina ese mismo desahucio se decida en el mismo juicio verbal. Y con tal lógica, que es la misma del art. 437.4. 3.ª LECiv y, en cierto modo, la del art. 440.3 LECiv, la reclamación de cantidad en materia arrendaticia habría de decidirse, con independencia de la cuantía, por el juicio verbal35. Criterio éste que inicialmente vino a reconocerse por la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, y que por fin terminó con el absurdo de que quien podía lo menos, podía la más36. Con la reforma de 2011 la consecuencia fue la misma, con el matiz de que el juicio verbal de desahucio por falta de pago se sustanciará solamente cuando el requerido formule oposición (o incluso lo haga arrendador respecto de la enervación conforme el art. 22.4 LECiv), pues, de otro modo, se tramitará estrictamente el monitorio. Y con la reforma actual del art. 249.1.6.º LECiv, se mantiene la adecuación por la materia en los supuestos de reclamación de rentas y cantidades debidas, si bien en otros supuestos distintos a los de adecuación por la materia conforme al art. 250.1.1 LECiv, cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento ordinario o verbal, el procedimiento se adecuará por la cuantía. La reclamación de cantidad en este ámbito por tanto se sustanciará por el juicio verbal, o acumuladamente con el desahucio por falta de pago por los trámites del art. 440.3 LECiv, con la oposición adecuada por la materia al juicio verbal conforme a una correcta lectura del art. 250.1.1.º LECiv. Y esto al margen de que nada excluye que pueda reclamarse igualmente por los trámites del monitorio ordinario siempre que se cumplan los requisitos de los arts. 812 y ss. LECiv, pues, en palabras de la SAP, Madrid, Secc. 14, 353/2019, de 10 de diciembre (Ponente: Pablo Quecedo Aracil), “nótese que en la LECiv no hay precepto que prohíba la reclamación de rentas de arrendamientos por vía monitoria, ni hay cláusula de orden público que lo impida”.

Por último, ha de resaltarse que el tenor de los arts. 249.1.6.º y 250.1.1.º LECiv son lo suficientemente ilustrativos para concluir que la regla general es la adecuación al juicio ordinario y la excepcionalidad el juicio verbal –en su caso, previo el monitorio–. Otra cosa es que actualmente las excepciones son muchas pues a los supuestos de adecuación del art. 250.1 LECiv se suman los supuestos de reclamación de rentas o cantidades debidas así como todos aquellos otros casos en los que se adecuará por la cuantía cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento ordinario o verbal. Como distinto es que los desahucios más importantes, por más habituales, son los de falta de pago –y la reclamación de las rentas– y expiración del plazo. Como veremos en su momento, salvo lo señalado antes respecto de los arts. 437.4.3.ª y 440.3 LECiv, son inadmisibles acumulaciones de desahucios que deban ser sustanciados por los juicios ordinario y verbal puesto que se exige que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo (art. 73.1.2.º LECiv) o que se sustancien por los mismos trámites o cuya tramitación pueda unificarse sin pérdida de derechos procesales, siempre que concurra alguna de las causas previstas (art. 77.1 LECiv). Por ello que no cabrá, salvo la excepción mencionada de los arts. 437.4.3.ª y 440.3 LECiv, variación procedimental alguna entre los distintos juicios por desahucio37.

En todo caso, el juicio ordinario es la regla general y lo demás serán excepciones38, por amplias, numerosas o importantes que sean. Así, se sustanciarán por el juicio verbal, los desahucios por expiración del plazo, por falta de pago o en situación de precario (arts. 250.1.1.º y 2.º LECiv), la reclamaciones de renta o cantidades debidas, en su caso, previo el monitorio si se acumulan al desahucio por falta de pago, o cualquier otra pretensión arrendaticia, cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y la cuantía se halle en el umbral propio del juicio verbal.