Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 9

Se prevén otras especialidades para determinadas causas de extinción del contrato de arrendamiento y, por tanto, de desahucio, como la expiración del plazo y la falta de pago, acentuadas por introducción de normas o modificaciones de otras anteriores a través de la Disposición final 3 de la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, que modifica la LECiv15. De ese modo, cuando el desahucio se base en la expiración del plazo y en la falta de pago, además de las anteriores, se contemplan disposiciones específicas en diversos puntos:

6.ª Competencia objetiva. Se excluye la materia del conocimiento de los jueces de paz (art. 47 LECiv). En realidad, la exclusión del art. 47 LECiv, aunque en principio afecta a los juicios verbales adecuados por la materia (los del art. 250.1 LECiv), puede decirse que afectará a todos los desahucios porque si es imposible que un juicio ordinario adecuado por la cuantía (a partir de seis mil euros) pueda corresponder a la competencia del Juez de Paz (hasta noventa euros), resulta bastante difícil imaginar otro adecuado por la materia (art. 249.1. LECiv) que pueda estar incluido en el ámbito competencial del Juez de Paz. Además, el art. 47 LECiv cuando se refiere a “asuntos civiles de cuantía no superior” excluiría ya asuntos civiles sobre arrendamiento rústicos o urbanos de inmuebles en los que la cuantía no fuera lo relevante. El problema es si cabría atribuir competencia al Juez de Paz, conforme al art. 249.1.6, siendo posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento no adecuado conforme al art. 250.1 LECiv, esta cuantía no superara los noventa euros. Aunque no tendría mucho sentido, la redacción dada al vigente art. 240.1.6 LECiv dada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, podría conducir a esta tan ilógica e improbable como posible consecuencia.

7.ª Particularidades en la designación de abogado y procurador. Conforme al art. 33.3 LECiv, con el objetivo de evitar dilaciones cuando se solicite el derecho de asistencia jurídica gratuita, se prevé que el Tribunal, tan pronto como tenga noticia de que alguna de las partes solicitara el reconocimiento de este derecho, dictará una resolución motivada requiriendo de los colegios profesionales el nombramiento provisional de abogado y de procurador, cuando las designaciones no hubieran sido realizadas con anterioridad, sin perjuicio del resarcimiento posterior de los honorarios correspondientes por el solicitante si se le deniega después el derecho a la asistencia jurídica gratuita. A tal efecto, se prevé igualmente que dicha resolución se comunique por el medio más rápido posible a los Colegios de Abogados y de Procuradores. La Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios introduce un párrafo 4, según el cual, “el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita”. Y en esa línea, para el equivalente a la notificación de la demanda, exclusivamente en el desahucio por falta de pago, el art. 440.3.III LECiv prevé que en el requerimiento entre otras cosas “se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento”.

8.ª Notificación en vivienda o local arrendado. El domicilio de la vivienda o local arrendado será donde se llevarán a efecto los actos de comunicación siempre que no hayan acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se lleven a cabo. Asimismo, si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial (arts. 155.3.II y III y 161.3 LECiv)16. Asimismo, la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, introduce un nuevo párrafo al art. 164 LECiv, por el cual, en los procesos de desahucios, tanto de finca urbana como rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo, y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, “cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial”. En fin, cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial (art. 497.2.III LECiv), sin que sea necesaria la publicación de edictos en el “Boletín Oficial” de la Comunidad Autónoma o en el ‘’Boletín Oficial del Estado’’ en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas, pues bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial (art. 497.3 LECiv).

9.ª Posibilidad de acumulación. La posibilidad de acumular al desahucio “las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas…, con independencia de la cantidad que se reclame” (art. 437.4.3.ª LECiv). Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

En los casos de reclamación de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda (art. 220.2 LECiv).

Asimismo, como se ha indicado, en estos casos se prevé una norma específica de cuantificación puesto que si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor (art. 252.2.ª.III LECiv).

10.ª Sumariedad. Solamente se permita al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444.1 LECiv).

A pesar de que la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler mantiene inalterado el art. 444.1 LECiv, por el que solamente se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, la nueva redacción del art. 447 LECiv, introduce que “no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo…”, ampliando de ese modo la sumariedad –aunque no se limiten expresamente las alegaciones admisibles– a los juicios de desahucio por finalización del plazo.

11.ª Exclusión de cosa juzgada. En consecuencia con lo anterior, no producirán efectos de cosa juzgada “las sentencias que pongan fin a los juicios verbales… que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo…” (art. 447.2 LECiv).

12.ª Limitaciones en recursos. Así mismo, conforme al art. 494.2 LECiv, en lo que llama “desahucios de finca urbana y rústica”, pero que se limitan a los supuestos de falta de pago o expiración del plazo, esto es, aquellos privados de efecto de cosa juzgada, “no procederá el recurso de queja”.

13.ª Aunque parece lógico que el art. 440.4 LECiv fuera aplicable a todos los juicios de desahucio adecuados al juicio verbal, sin embargo, tal y como se regula, parcialmente encuentra difícil acomodo procedimental en el desahucio por expiración del plazo y por precario. Cuando afirma que “se apercibirá al demandado en el requerimiento que se realice…”, como sea que el requerimiento solamente es procedente en el desahucio por falta de pago, no parece que pueda aplicarse a “todos los casos de desahucio” sino única y exclusivamente a estos desahucios por falta de pago. En cambio, la última parte del art. 440.4 LECiv, la referente a la fijación de día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista (advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior), parece aplicable a “todos los juicios de desahucio”, eso sí, adecuados al juicio verbal sea directamente o condicionado a la formulación de oposición.

14.ª En los mismos supuestos, la solicitud de ejecución de la sentencia condenatoria, “en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa… sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado” (art. 549.3 LECiv).

15.ª Exclusión del plazo de espera previsto en el art. 548 LECiv en ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, cuando se trate de los supuestos previstos en el art. 250.1.1.º, así como en los de desahucio de okupas si se trata de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 LECiv (art. 549.4 LECiv). Esto supone que ha de haberse informado al demandando de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. Igualmente, se comunicará de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a los servicios sociales, con la suspensión correspondiente del proceso por el letrado de la Administración de Justicia en caso de que estos servicios sociales hubieran notificado la confirmación de que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica. Esta suspensión se producirá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. La comunicación a los servicios sociales, conforme al art. 150.4 LECiv, se realizará “cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda… por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados”. Cosa que es aplicable en “todos aquellos procedimientos en los que la correspondiente resolución señale el lanzamiento de una vivienda de quienes la ocupen, sea cual sea la causa por la que se encontraran en dicha situación, para dar conocimiento a los servicios públicos competentes en materia de política social, por si procediera su actuación, buscando así una rápida respuesta de los poderes públicos cuando se detecten situaciones de especial vulnerabilidad”.