Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 14

Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española desahucio es la acción y efecto de desahuciar; y desahuciar, despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal. En términos procesales, el desahucio es conocido como la recuperación por quien tenga derecho a ello de la plena posesión de la finca arrendada, cedida en precario o poseída sin título. Procederá cuando se extinga el contrato de arrendamiento y, a pesar de ello, el arrendatario no abandone el inmueble, o bien, en general, siempre que el propietario pretenda la recuperación de la posesión del bien arrendado, okupado o en situación de precario.

La idea de recuperación de la posesión de finca arrendada, okupada o en situación de precario, como la de desahucio, es absolutamente ajena a la causa o el título por la que se pida. Otra cosa es que sean más habituales, más sencillos o puedan considerarse más dignos de protección algunos desahucios basados en ciertas causas de extinción (como la finalización del plazo o la falta de pago), lo que explicaría que leyes procesales hagan más previsiones específicas para estos supuestos concretos. Otra cosa sería el proceso de ejecución y recuperación de inmuebles fruto de procedimientos hipotecarios, novedosamente denominados en los medios de comunicación también como desahucios. En estos procedimientos, aunque comparten el hecho de la recuperación de inmueble, la causa le dota una sustantividad propia y específica, sobre todo relevante desde un punto de vista social, que conviene no confundir con los supuestos de desahucio basados en la extinción del arrendamiento o de inmueble okupado o en precario.

Con la vigente LECiv los desahucios de finca arrendada pueden ser decididos mediante un proceso ordinario, con pocas particularidades; a través de un juicio verbal, con mayor número de especialidades, o mediante un procedimiento especial como el monitorio para el caso de la falta de pago. Por ello que se hace necesario previamente atender a las normas de adecuación de procedimiento contenidas en la LECiv, para conocer qué procedimiento será el adecuado para instrumentar la pretensión de desahucio. A tal efecto, hemos de acudir en primer lugar al art. 249.1.6.º y, de otro, al art. 250.1.1.º, 2.º, y 4.º.II LECiv. En general, el procedimiento va a depender de la causa de desahucio, en ciertos supuestos de la posibilidad de valoración de la cuantía del procedimiento, aunque también será influyente la propia existencia de una relación arrendaticia23 o situación de ocupación o de precario. A su vez, será necesario atender a lo previsto en el art. 440.3 LECiv, puesto que introduce en el juicio verbal especialidades tan profundas en la estructura procedimental que, sin advertirlo expresamente, articula un verdadero procedimiento especial “en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas”. Esto se produce con deficiente técnica legislativa. La exclusiva lectura de los arts. 249.1.6.º y 250.1.1.º LECiv no permite vislumbrar el alcance de la reforma pues según este último precepto mantiene tras la reforma operada en 2011 que se adecúan al juicio verbal, entre otras, las demandas que “con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario… pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer… recuperen la posesión de dicha finca”. Cuando en realidad, el procedimiento que ha de instrumentarse en este caso será el monitorio según el tenor del art. 440.3 LECiv y solo eventualmente, en el exclusivo y no necesario supuesto en que el requerido-demandado formule oposición, se instrumentará el juicio verbal adecuado por la materia para resolver la oposición formulada por el requerido o incluso del arrendador respecto de la enervación (art. 22.4 LECiv).

Lo bien cierto es que el art. 249.1.6.º LECiv nos sitúa en el punto de partida. De entrada, la regla general es que se decidirán en el juicio ordinario, las demandas que “versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles”. Así, en principio, la materia arrendaticia se somete al juicio ordinario; y todo lo demás serán excepciones. El mismo art. 249.1.6.º citado ya contempla algunas de ellas, esto es, junto a que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, el “desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia”. Y en efecto, el art. 250.1.1.º LECiv, en correlación con tal excepción y aunque como se ha visto con deficiente técnica legislativa, prevé que “se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero24, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.

Sin embargo, las excepciones no quedan meramente aquí. El mismo art. 249.1.6.º LECiv, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, eleva a la categoría de preferente el criterio de la cuantía aunque solamente sea, además de no tratarse de los supuestos expresamente adecuados por la materia conforma al art. 250 LECiv, cuando pueda hacerse una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de la LECiv (se supone que así nos remite a las normas de adecuación por la cuantía según los arts. 249.2 y 250.2 LECiv.

De otro lado, con toda probabilidad porque los fenómenos del precario y de la ocupación, son jurídicamente ajenos al arrendamiento, sin perjuicio de que en ocasiones pueda suponer un verdadero arrendamiento encubierto, en apartado separado prevé la LECiv que se decidirán igualmente por el juicio verbal las demandas que “pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca” (art. 250.1.2.º); y también las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute, siendo que podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de la misma sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social (art. 250.1.4.º).

Por supuesto, es también una fundamental excepción la adecuación al procedimiento monitorio, y no a ninguno de los juicios comunes, “en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas” conforme al art. 440.3 LECiv. Norma de adecuación que, no obstante haberse introducido –puede decirse que– “por la puerta de atrás” y con deficiente técnica legislativa, supone un importantísimo hito en nuestro ordenamiento jurídico, incluso en comparación con los de nuestro entorno.