Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 17

El art. 250.1.1.º LECiv matiza que la falta de pago se refiere a “la renta o cantidades debidas por el arrendatario”, lo que no supone aportar nada a lo que ya se sabía pues los impagos que fundan la reclamación de cantidad han de derivar de la relación arrendaticia entre las partes. Las cantidades debidas, tal y como expresa el art. 27.2 a) y b) LAU/1994, cuando se trate de bienes inmuebles urbanos, serán la renta o cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario así como el importe de la fianza o su actualización; y en los arrendamientos rústicos, en los términos del art. 25 LAR en relación con los arts. 14, 15 y concordantes de dicha LAR, la renta y las cantidades asimiladas a la misma; y también el “abono periódico de las cuotas” a que se refiere la Disposición Adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

Por lo que se refiere a la adecuación del procedimiento, teniendo en cuenta que se caracteriza por ser sumario y especial, la doctrina tradicional del Tribunal Supremo es la de no admitir su adecuación más que cuando entre las partes no existen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, pero no cuando concurran situaciones complejas43. De ese modo, será inadecuado el procedimiento cuando la falta de pago se haya debido, por ejemplo, a la oposición a la procedencia del pago de la renta por discrepancias en su determinación cuantitativa, en la medida que el montante de renta no se presenta así cierta e indubitada.

Efectivamente, en el caso de discrepancia en la determinación del montante exacto de cuantía debida, el juicio de desahucio por falta de pago se presenta inadecuado para la fijación de las cantidades que corresponde abonar al arrendatario. Para ello las partes habrán de acudir al juicio que corresponda de determinación de renta44; lo que se funda en el carácter sumario del juicio de desahucio por falta de pago y, como dice la SAP Asturias, Secc. 4.ª, 20 de julio de 200445, en “la improcedencia de hacer pasar al arrendatario por la obligada aceptación del pago de una suma de cuantía variable, fijada unilateralmente por el arrendador e impugnada oportunamente por el arrendatario, para eludir el grave quebranto que el desahucio conlleva”.

A pesar de ello, la inadecuación no tendría que decretarse por el mero hecho de que el demandado afirme la concurrencia de una situación controvertida46. La oposición formulada requiere ciertos visos de viabilidad y no merecer su rechazo prima facie, como ocurriría, por ejemplo, cuando por haber dejado transcurrir los plazos para impugnar una subida de renta cabe entenderla aceptada tácitamente47. Incluso alguna jurisprudencia entiende que la condición de cantidad cierta y determinada que ha de corresponder a la renta no es tanto un presupuesto de adecuación sino que corresponde al fondo del asunto. En tal caso, procedería decretar el desahucio cuando una eventual subida de renta fuera procedente legalmente48. Es más, no cabe reputar cuestión compleja cuando la renta deba ser determinada por mecanismos pactados más o menos complicados, pues lo que se requiere es que el precio sea cierto, pero no necesariamente que resulte determinado por adelantado49. Incluso cabe defender fundadamente que, no obstante las discrepancias que pueda mantener más o menos fundadamente el demandado, tal circunstancia no convierta en inadecuado el juicio desahucio cuando sea constatable un hecho cierto e indubitado de falta de pago50.

En cualquier caso, si la concurrencia de una cuestión compleja determina la inadecuación del juicio verbal, para la resolución contractual y consiguiente condena del demandado al desalojo del inmueble ha de ser adecuado necesariamente el juicio ordinario51.

Con todo, cuando el art. 250.1.1.º LECiv considera adecuado por la materia el juicio verbal para sustanciar el desahucio por falta de pago, háyase acumulado o no la reclamación de cantidad derivada de la citada falta de pago, ha de leerse que este juicio solamente se abrirá propiamente cuando se produzca una eventualidad que, por habitual que pueda considerarse, no es necesaria: que el demandado requerido formule oposición (o incluso lo haga el arrendador respecto de la enervación conforme al art. 22.4 LECiv). En caso contrario, no se habrá sustanciado un verdadero juicio verbal sino un procedimiento monitorio especial en los términos del art. 440.3 LECiv.