Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 4

El fenómeno arrendaticio, en su conjunto considerado y en particular en materia de inmuebles urbanos, ha adquirido con el actual contexto sociopolítico, favorable en comparación a la situación de la primera mitad del siglo XX, una dimensión política, económica y social relevante. El preámbulo de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, reguladora de los arrendamientos urbanos, constata la preocupación del legislador por el desarrollo del sector de viviendas alquiladas, de un lado, por la tendencia del porcentaje de viviendas destinadas al alquiler, y de otro, por la estabilidad contractual así como por el incremento del importe de las rentas. Aspectos todos ellos que inciden en la calidad de la vida y de la economía familiar.

La regulación material de los arrendamientos, y en particular de los urbanos, ha venido configurando el llamado sector de los arrendamientos de viviendas. El TRLAU/1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, tuvo como fines, entre otras cosas, atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana, lo que supuso acrecentar la ya entonces escasa utilización e inversión en la vivienda arrendada. Esta situación pretendió ser modificada por el RDley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, conocido vulgarmente como “Decreto Boyer”, con el que se liberalizó sustancialmente el contrato de arrendamiento, sobre todo en cuanto a la duración del contrato mediante la exclusión de la hasta entonces inexcusable prórroga forzosa. Se planteó así una situación totalmente nueva, caracterizada sobre todo por la inestabilidad de los contratos, puesto que pasaron a ser de corta duración y con significativos aumentos de las rentas, y no siempre por la mera aplicación de los aumentos y disminuciones operados en el Índice de Precios al Consumo durante la duración de los mismos, sino más bien por los aumentos aplicados una vez finalizados los contratos como conditio sine qua non para su prórroga. Frente a esta situación, la vigente LAU/1994 reaccionó estableciendo un marco de pretendido equilibrio. Como expresa su preámbulo, nace con la pretensión de “coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Y para ello la LAU/1994 reforma parcialmente la regulación en aquel momento vigente sobre los procesos arrendaticios, hasta su reforma por la LECiv.

Sin duda, esa potenciación del mercado de viviendas en alquiler podrá lograrse con un marco legal estable en el tiempo, equilibrado entre los intereses de propietarios e inquilinos, y, por lo que ahora nos ocupa, con un instrumento procesal eficaz que permita corregir disfunciones y, en particular, que la extinción del contrato de arrendamiento se lleve a efecto práctico de una forma razonablemente expeditiva. Últimamente suelen ser habituales las opiniones que ponen el acento en el aspecto de la eficacia en tiempos breves del proceso como elemento al servicio de la política de viviendas. No voy a negar, y mucho menos en una obra de Derecho Procesal como la presente, la importancia en el ámbito de la política económica y social que corresponda al hecho de contar con un instrumento procesal eficaz, en tanto en cuanto ofrece dosis de seguridad a los propietarios. No parece exagerado afirmar que un proceso ágil y eficaz en este ámbito coadyuvará a ofrecer un marco seguro y fiable para que las cláusulas arrendaticias se cumplan y en especial, por lo que se refiere al interés de los arrendadores que son en definitiva quienes principalmente han de poner a disposición viviendas en el mercado, para que la posible extinción del contrato se lleve a efecto eficazmente y con cierta prontitud. Por supuesto, siempre que se respeten las garantías procesales de todas las partes, incluidas las del arrendatario. Esto se produce en un contexto social y económico donde en ocasiones todavía se producen situaciones abusivas generadas por antiguas relaciones arrendaticias excesivamente proteccionistas del arrendatario –arrendatarios estos que, por cierto, no siempre ni necesariamente pertenecen a capas sociales desfavorecidas– en comparación con las relaciones derivadas de contratos de arrendamiento sometidos a marcos normativos posteriores. Y acompañado de las necesidades de implementar políticas favorecedoras de inversión en el llamado mercado inmobiliario y en las explotaciones agropecuarias.

Sin restar importancia a las cuestiones estrictamente procesales, en el intento de lograr actuaciones políticas que conformen una tendencia favorecedora de los arrendamientos de viviendas resultan significativas más bien otras cuestiones. Ciertamente, la libertad en el establecimiento de la duración de los contratos aunque sea con algunas limitaciones, por la vía de la exclusión de la prórroga forzosa así como mediante adecuadas medidas fiscales, han favorecido al menos la desaceleración en la tendencia a reducir el porcentaje de viviendas disponibles en alquiler. Sin embargo, cabe preguntarse la razón por la que, a pesar incluso de la liberalización que se operó a partir del año 1985, no se produjo un aumento verdaderamente significativo en el número de viviendas en alquiler. Asimismo, la coyuntura económica y financiera que se viene sufriendo con las diversas crisis que se vienen sufriendo cíclicamente, refleja una paralización en la adquisición de vivienda. Al menos por el momento, ni siquiera la existencia de importantes bolsas de viviendas disponibles, en muchas ocasiones en manos de entidades financieras o entidades afines o accesorias, tampoco evidencia un efecto relevante en la potenciación del mercado de alquiler. De ese modo se constata, en mi opinión, que concurre un elemento más de fondo en la conciencia social y, por lo que ahora importa, de los propietarios de viviendas. De hecho, en el preámbulo de la vigente LAU/1994 se reconoce que la modificación legal por la que se equilibren las prestaciones de las partes “es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector”. Creo que, junto a las todavía intensas reticencias a la movilidad geográfica real tanto de estudiantes como de trabajadores así como, en consecuencia, la tendencia tradicional a invertir en un patrimonio propio como es la vivienda, incide negativamente también la imagen que ofrece para los propietarios el mantenimiento prácticamente inalterado de los contratos arrendaticios generados con anterioridad a 1985, con las prórrogas forzosas y además un régimen de subrogaciones que puede considerarse excesivamente amplio. Contratos de arrendamiento que, no obstante su relativa antigüedad (anteriores al año 1985), se mantienen en un porcentaje importante, consecuencia de unas rentas desfasadas que muchas veces, por no decir siempre, resultan ineconómicas para la propiedad. Todo ello fue fruto y consecuencia de que en su momento el Estado trasladó su responsabilidad en las políticas sociales a los propietarios de las viviendas, mediante regulaciones excesivamente proteccionistas del arrendatario, sin que nunca se haya puesto un remedio suficiente. Sencillamente se espera a que en el caso de las viviendas el tiempo y la naturaleza humana, al menos en los contratos con personas físicas, pongan fin a la situación. Y si con atribuir este servicio social a costa del patrimonio de los arrendadores no fuera suficiente, en los pocos casos en los que se logra recuperar el inmueble, el propietario se encuentra con una vivienda que exige fuertes inversiones para su rehabilitación dado el nulo mantenimiento que el inmueble ha recibido durante los largos años de vigencia del arrendamiento.

En efecto, se da el hecho significativo de que una importante bolsa de viviendas en alquiler está sometida a regímenes anteriores al fenómeno liberalizador producido en el año 1985. Las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, mantienen en la práctica derechos adquiridos como ciertas prórrogas forzosas y la imposibilidad práctica de aumentar las rentas a verdaderos niveles de mercado. En el complejo organigrama legislativo destacan los contratos de renta antigua, dándose la lógica circunstancia de que, por ser marcadamente favorables al inquilino, este tiende a no desistir del mismo sin posibilidad práctica de desahucio. Esta circunstancia, unida a las nulas inversiones en el mantenimiento de los inmuebles, son en mi opinión unos de las principales raíces del problema. La imagen resultante de estas situaciones concretas, pero muy numerosas, junto a las escasas garantías de que la inversión sea realmente económica y un régimen procesal incapaz de ofrecer una tutela judicial lo suficientemente eficaz, ofrecen una impresión negativa poco favorecedora para que los propietarios decidan ofertar al mercado viviendas en alquiler de nuevo, cuando muchas veces son a su vez arrendadores sometidos ya al anterior marco legal.

Los arrendadores “de renta antigua” suelen obtener en su mayoría unos ingresos que, a pesar de las actualizaciones autorizadas posteriormente, siguen resultando relativamente exiguas en relación con el propio valor de los inmuebles y el nivel adquisitivo de la sociedad actual. Resulta a todas luces ineconómico el mantenimiento de tales contratos para la parte arrendadora y, lo que es peor en parámetros macroeconómicos, tal situación permanece en la conciencia colectiva de los propietarios presentes y futuros. De ese modo cabe entender en su esencia, o al menos como elemento fundamental, el fenómeno de la escasa inversión en la puesta a disposición del mercado de nuevas viviendas y en el mantenimiento de los inmuebles ya arrendados. Y de igual forma, contextualiza el marco en que ocasionalmente se producen determinadas e inaceptables prácticas por parte de algunos arrendadores, que precisamente se producen en inmuebles sometidos a este régimen de renta antigua. Prácticas calificadas como de mobbing inmobiliario y que suponen incumplimientos contractuales y hasta incluso pueden llegar a ser tipificados penalmente1.

Asimismo, las diversas legislaciones con las que se ha venido regulando la materia arrendaticia y, particularmente, el mantenimiento de la vigencia de la norma vigente al momento de celebración del correspondiente contrato, diseña un complejo haz legislativo que todavía resulta excesivamente complejo. En efecto, el régimen aplicable a cada contrato de arrendamiento urbano será en general el vigente al momento en que se formalizaron los correspondientes contratos, si bien, para complicar más la cuestión, con algunas excepciones contenidas en disposiciones transitorias. El gran hito legislativo viene marcado por la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, a partir del cual se produjo una importante liberalización del mercado inmobiliario. Hasta ese momento todavía cabe distinguir las relaciones arrendaticias celebradas con anterioridad al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y las posteriores. A pesar de su ya antigüedad, estos arrendamientos curiosamente representan cerca de la mitad de los arrendamientos existentes, cuyas rentas se califican en el propio preámbulo de la Ley 29/1994, como de “ineconómicas”. Por último, esta misma Ley a grandes rasgos mantiene la liberalización operada por el citado Real Decreto-ley pero estableciendo entre otras cosas ciertas restricciones temporales en la duración de los contratos así como disposiciones transitorias por las que se permite alguna actualización de rentas o limitaciones en las subrogaciones.

Por lo que se refiere a los arrendamientos rústicos, la tendencia manifestada se orienta igualmente a la liberalización del sector con la inequívoca voluntad de fomentar los arrendamientos. La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, plantea igualmente una preocupación de política socio económica. En su preámbulo se pone de manifiesto que la movilidad y el ajuste estructural de la agricultura constata cierto aumento relativo de los arrendamientos respecto de otras formas de tenencia de la tierra a pesar de que la LAR/1980 frenó su expansión y, sobre todo, se pretende lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos. Para ello son importantes las superficies agrícolas de mayor superficie y rendimientos así como una dinamización del mercado de la tierra para lo cual el arrendamiento se estima como “uno de los más indicados para lograr nuevas tierras, que los agricultores con vocación de permanencia puedan agregar a las suyas”. La constatada y previsible pérdida de capital humano en la agricultura hace que teóricamente queden disponibles superficies de tierra aptas para su incorporación a otras explotaciones, y ello debería producirse en la opinión del legislador al menos normalmente en forma de arrendamiento puesto que el elevado precio de las tierras no parece indicar que la compra-venta vaya a ser la forma que permita la canalización de las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las explotaciones. Otra cosa es la cultura patrimonial que pueda imponerse la lógica anterior. En cualquier caso, la orientación que inspira la LAR es la flexibilización del régimen de arrendamientos rústicos, incidiendo en la reforma de la LAR/1980 operada por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, por la que principalmente se reducen las prórrogas legales con la fijación de un plazo de duración mínima de cinco años frente a los veintiuno anteriores.

Con todo, el ámbito material de la LAU/1994 y la LAR no es omnicomprensivo. Según el art. 4 LAU/1994 se prevé expresamente como supletorio el Código Civil; y a su vez, conforme su art. 5, quedan excluidos de la misma determinados supuestos: entre otros, el uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten o el uso de las viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso. Por su parte, la vigente LAR contempla en sus arts. 5 a 7, los supuestos no considerados como arrendamientos rústicos, los exceptuados de esa Ley, así como en los que resultará de inaplicación la misma. En los no contemplados por la LAU/1994 y LAR regirá el CC, de modo que, conforme su art. 1569, “el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas previstas”.

Y es que entre los especiales arrendamientos urbanos o rústicos, se encuentran los llamados “comunes” o de los arts. 1546 y ss. del Código Civil, que comprenden los anteriores a la legislación especial, entre otros, los de solares, locales para cría de animales, pastos y rastrojos, industria, garajes y plazas de estacionamiento, casinos y círculos de recreo o arrendamientos complejos. Así como también los llamados arrendamientos históricos regulados por leyes especiales o forales2.

En materia de arrendamientos financieros su regulación parte de la pronta cuando no inmediata devolución al propietario del objeto arrendado cuando se proceda al impago del precio fijado3. Ahora bien, en cuanto el art. 250.1.11.º LECiv impone la inscripción en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, parece que por exclusión los inmuebles se regirán por las normas procesales generales del arrendamiento de inmuebles. En estos casos, cuando el deudor no pague la cantidad exigida ni entregue el bien al arrendador financiero procederán las normas específicas para el desahucio por falta de pago. Por otra parte, el contrato de aparcería a que igualmente se refiere el art. 2501.1.º LECiv y en cuanto se regula actualmente por los arts. 28 a 32 LAR, ha de entenderse incluido entre los que permiten el desahucio de modo equivalente al arrendamiento.

La pretendida dinamización de los arrendamientos, coordinadamente con la relativa liberalización de la resolución contractual, en términos comparativos con situaciones anteriores implica mayores y más factibles posibilidades de extinción y recuperación de la posesión. El desahucio va a posibilitar que tal extinción y recuperación se lleve a efecto en la práctica, de modo que representa el instrumento último con el que el legislador pretende llevar a efecto las políticas socio económicas apuntadas.

Con todo, el problema fundamental se centra en los arrendamientos de vivienda. La Ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios, parte de la idea de las ventajas que ofrece el alquiler de vivienda y muestra una preocupación extraordinaria por su fomento. Ha de compartirse que, en efecto, ofrece ciertas ventajas económicas, sociales y laborales: entre otras, facilita la elección de viviendas, adecuándolas a las diferentes necesidades del ciclo vital; propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores; permite disminuir el endeudamiento de los hogares; y ofrece mayor flexibilidad ante los cambios en los ingresos de la unidad familiar. Estas ventajas, con todo, se darán siempre que el hecho de que el trabajador pueda o deba tener “movilidad geográfica” pueda ser entendido como un valor en sí mismo, más que una simple necesidad para poder encontrar un trabajo o quizá mejores condiciones laborales. La conveniencia de que el trabajador se “desnacionalice”, entendiéndose en su sentido más etimológico de “lugar donde nació”, puede desde luego discutirse y contrasta con la tendencia, comprensiblemente humana, de que los matrimonios se localicen más o menos cerca de los progenitores. De otro lado, tendríamos que partir determinando el ámbito geográfico al que se refiere esta movilidad. La misma o distinta conveniencia podría darse para desplazarnos en distintos ámbitos geográficos (ámbito municipal, comarcal, provincial, regional, de comunidad autónoma o estatal). Si la movilidad ha de operar fuera de las fronteras españolas, sin perjuicio de otras medidas de ámbito comunitario, ya no serían operativas estas medidas que, como ley estatal, despliegan su eficacia exclusivamente en el ámbito español.

Todo ello al margen de que la utilidad de la movilidad para el fin de encontrar un puesto de trabajo o mejores condiciones laborales dependerá del tipo de actividad laboral que se trate.

El resto de argumentos que se mencionan en esta ley, como la facilidad de la elección de vivienda, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital, la disminución del endeudamiento de los hogares y la mayor flexibilidad ante los cambios en los ingresos de la unidad familiar, serán ventajas que se podrán dar en función de los costes. Cuando el importe de la renta no sea notablemente inferior al de una hipoteca que permita el acceso a la compra, el arrendamiento no ofrecerá ninguna verdadera facilidad de elección de vivienda, ni disminución de endeudamiento ni mayor flexibilidad en el presente, y, por supuesto, sin perjuicio de la desconfianza que puede generar el que el futuro depare una situación de desempleo.

Durante la época de bonanza económica, el coste del alquiler precisamente ha sido igual o poco inferior a los pagos periódicos de la hipotética. Y no ha de pasar por alto que la compra es una forma de ahorro y el arrendamiento no representa más que un puro gasto.

El tema de los costes sin duda se presenta como un dato crucial. Ha de existir una sustancial diferencia entre el montante del alquiler con el de la adquisición de la propiedad. Si no es así, cualquier medida que se pueda adoptar tendrá irrelevantes efectos. Si el fomento de las ayudas para el arrendamiento consiste, por poner un ejemplo, en la asignación de cantidades a determinados colectivos sociales (en el párrafo tercero se reconoce que “siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes”), y tal incentivo se traduce en la preferencia del alquiler hacia dichos colectivos precisamente porque las asignaciones representan una cierta garantía de liquidez, puede ocurrir que todo ello se traduzca en el incremento de las rentas en el mercado. Si es así, como parece que ha venido ocurriendo, al final no obtendremos ninguna de las pretendidas ventajas, más que favorecer el aumento de la renta de los arrendatarios.

Se reconoce que el alquiler no ha sido la opción mayoritaria. Esto se debe, según el mismo preámbulo de la ley, por la “preferencia generalizada por la compra”, por “las propias características del mercado de la vivienda de alquiler” (supongo que se refiere a los elevados costes en relación con los de la adquisición de la propiedad) y nada menos que por “los incentivos ofrecidos por los poderes públicos y unas condiciones financieras favorables al endeudamiento”. Parece claro con estas palabras que el tema de los costes es efectivamente crucial. Sin embargo, solamente se nos ofrece una parte del problema. La que se olvida en el preámbulo de esta Ley es aquella que deriva de que la mayor parte de la bolsa de arrendamientos es casualmente la sometida a leyes de arrendamientos anteriores al Decreto conocido como “Boyer” de 1985, en el que, como he indicado antes, el legislador se dedicó a practicar “servicios sociales” a costa de los propietarios que, con el arrendamiento, perdían casi irremediablemente la posesión de sus propiedades sin solución de recuperación en generaciones y además con unas rentas reconocidas por la propia ley de arrendamientos de 1994 como “antieconómicas”. Todo ello al margen de la vertiente procesal que, para una verdadera efectividad y seriedad, exigiría al menos unos señalamientos en tiempos breves y posibilidades a los propietarios de información sobre los antecedentes de los condenados con firmeza en desahucios por falta de pago y otros a través de un Registro que permita la publicidad4. A tal efecto, como se indica en el preámbulo de la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, “Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias”.

Los propósitos de las reformas son loables5: “mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe”. Con todo, llama la atención que ha sido constante la tendencia a ampliar las especialidades del proceso por desahucio, particularmente cuando se sustancia a través del juicio verbal o, sobre todo, si la causa de resolución es la falta de pago. Aumento de especialidades que se opone a la pretendida simplificación que se propuso la LECiv, al menos en sus inicios, y que sigue la línea de aumento de introducir especialidades que inauguró la Ley 23/2003, de 20 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo. Por cierto, alguna de las medidas de mejora introducidas, incluso podrían ser aprovechadas para los desahucios adecuados al juicio ordinario, o incluso en la mejora en la regulación de otros juicios.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, tenía como objetivo potenciar el alquiler, según indica en su preámbulo “para lograr la necesaria dinamización”. Y ello se pretendía, en síntesis, a base de reforzar la libertad de pactos, reduciendo de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, favoreciendo la posibilidad de recuperar el inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente, sin necesidad de previsión expresa, y la posibilidad a favor del arrendatario de desistir del arrendamiento una vez hayan transcurrido seis meses y lo comunique con un mes de antelación. Igualmente, se potencia el desahucio al vincular el lanzamiento a la falta de oposición del demandado. Por su parte, la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil introduce interesantes novedades procesales, entre las que sobresale la contestación escrita en el juicio verbal. Estas normas, como en general a otros procedimientos, afectan al juicio por desahucio, pero sin una previsión específica o directa. La que incide directamente es la Ley 5/2018 de 11 de junio, pues articula, según afirma, “instrumentos ágiles” en la vía civil para la defensa de los derechos de ciertos titulares privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda. No obstante este avance, sin perjuicio de su utilidad desde otros puntos de vista, sigue la línea contraria a la afirmada “flexibilización y fomento del mercado del alquiler”. Concretamente, introduce la obligación de trasladar a los servicios públicos competentes comunicación sobre la situación de vulnerabilidad social por si procediera su actuación, con el consiguiente retraso en la recuperación del inmueble que implica. Así, el art. 150.4 LECiv prevé que “cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados”. Y esto será así pues ha de entenderse en sentido amplio el concepto de ocupación, no en vano en el preámbulo de la señalada Ley 5/2018 se aclara que “se generaliza la regulación de esta comunicación incorporando un nuevo apartado 4 al artículo 150, en todos aquellos procedimientos en los que la correspondiente resolución señale el lanzamiento de una vivienda de quienes la ocupen, sea cual sea la causa por la que se encontraran en dicha situación”. Y en esa misma línea, el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, además de modificar la LAU, entre otras cosas, para recuperar los cinco o hasta siete años de prórroga forzosa para el arrendador, profundiza en la intervención de los servicios sociales. Así, en el requerimiento de pago al demandado, deberá informarse de la posibilidad de acudir a los servicios sociales y, en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a efectos de poder apreciar la posibilidad de vulnerabilidad. El problema es que para ello se establece un plazo de suspensión máximo de uno o dos meses, en función de que el demandante sea persona física o jurídica, pero dicho plazo empieza a contar “desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial”. Y aunque se afirma que “se notificará al órgano judicial inmediatamente” el dies a quo en que empieza a correr el plazo queda en realidad indeterminado. Aunque este Real Decreto-ley 21/2018, fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en lo referente a los aspectos procesales, entre otras cuestiones de detalle, según indica su preámbulo, deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos e “introduce” el trámite de comunicación a los servicios sociales en todos los juicios del art. 250.1.1.º LECiv, y, cuando afecte a hogares vulnerables, establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma, según afirma, “se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social”. Asimismo, si llega a convertirse en Ley, el anteproyecto de eficiencia procesal aprobado por Consejo de Ministros el 15 de diciembre de 2020, de nuevo volverá a reformar el proceso civil, si no se remedia, introduciendo nuevos retrasos en el procedimiento como la necesaria presentación junto a la demanda de haber intentado previamente “medios adecuados” de solución. Por último, aunque puedan tener alguna eficacia coyuntural en el contexto de la pandemia por Covid-19, afectan al procedimiento de desahucio normas como el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la Covid-19, así como los Reales Decretos Ley 26/2020, de 7 de julio, 30/2020, de 29 septiembre, o 37/2020, de 22 de diciembre.

En todo caso, lo que ahora interesa principalmente es el estudio de los instrumentos procesales que nuestro ordenamiento jurídico pone a disposición fundamentalmente del arrendador que pretende la efectividad práctica de la extinción contractual, lo que implica en definitiva la recuperación de la posesión del inmueble arrendado o en aparcería; y de forma complementaria también la recuperación del inmueble okupado o en precario.

Aunque la pretensión de desahucio no es la única en materia arrendaticia, sin duda es la más relevante tanto por su importancia cuantitativa como por las particularidades procesales previstas exclusivamente para el lanzamiento. En el año 2019, último del que contamos estadísticas según el INE6, el total de asuntos relativos a materia arrendaticia alcanzó la cifra de catorce mil seiscientos diez y ocho asuntos, de los cuales la gran mayoría, diez mil setecientos dos, corresponden a desahucios por falta de pago de la renta o de cantidades que se asimilan. A su vez, sobre todo cuando se basa en determinadas causas como la expiración del plazo y más aún la falta de pago, recibe importantes especialidades en su regulación que, debido a las dudas interpretativas que plantean, imponen aportar soluciones útiles con sólidos fundamentos dogmáticos.

Por su parte, los supuestos de recuperación de un inmueble “cedido en precario”, como cualquier otra recuperación de bien okupado sin título, implican una realidad ajena al fenómeno arrendaticio, al menos desde un punto de vista material. Resulta patente que la relación entre el cedente y el precarista no es técnicamente arrendaticia, como tampoco lo es de ningún modo la del propietario con el ocupante sin título, sin perjuicio de que en algunas ocasiones puedan enmascarar arrendamientos encubiertos. No obstante, esta materia se encuentra íntimamente ligada al objeto del presente trabajo en la medida que, con independencia del título en que se funde, se pretende la recuperación de la plena posesión de finca por su propietario o por quien tenga derecho a la posesión, poniendo fin a la situación posesoria consentida expresa o tácitamente, o incluso inconsentida, del precarista u ocupante. Las especialidades en estos casos no son muchas. Posiblemente lo significativo sea que, al contrario de lo que ocurría en la situación de la LECiv/1881, no hay más especialidades que su adecuación a los trámites del juicio verbal para ventilar un proceso calificado como plenario si bien con objeto determinado. Y es que el importante acontecimiento de que el proceso deja de ser sumario y pasa a ser plenario, resulta muy significativo. Se hace necesario por ello observar cómo acoge esta circunstancia una jurisprudencia generalmente conservadora, fruto del mantenimiento en la conciencia del juzgador de la legislación precedente que tan bien estudió y tantas veces había aplicado. Asimismo, resulta relevante la novedad de la regulación operada por la antes indicada Ley 5/2018 de 11 de junio, para intentar una recuperación “ágil” de algunos supuestos de inmueble okupado, con similitudes pero con particularidades respecto del desahucio tanto por extinción del contrato arrendaticio como por precario, que exigen al menos una referencia en la presente obra.

En cualquier caso, si bien la materia arrendaticia urbana sin duda se presenta como la más relevante, el desahucio de fincas sometidas a arrendamientos rústicos y financieros merece también alguna atención. Aunque en menor intensidad, estas materias también reciben un tratamiento procesal específico, generalmente común con la materia urbana, que igualmente exige cierto detenimiento.

Aunque es cierto que el juicio por desahucio basado en la expiración del plazo y, sobre todo en la falta de pago de la renta y cantidades asimiladas reciben un tratamiento específico y hasta minucioso, también es factible la extinción del contrato de arrendamiento por otras causas, previstas en cada una de las normas materiales a las que se somete la relación arrendaticia. Además, la LAR mantiene con el significativo título de “normas procesales” dos preceptos como los arts. 33 y 34. Por ello que el presente trabajo no se limitará al análisis de las especialidades previstas exclusivamente para ciertas causas de extinción del arrendamiento, por más se tramiten específicamente a través del juicio verbal, sino que estimo oportuno ocuparme del resto y, de ese modo, también del juicio ordinario. De ese modo, con la referencia igualmente a los aspectos comunes en materia arrendaticia en general, completa el círculo de aspectos procesales relevantes.

Así y todo, ha de hacerse alguna acotación. No es posible analizar todos los supuestos en que sea factible una recuperación de finca de un modo más o menos directo como sería el caso de la demanda que pretenda que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario (art. 250.1.3.º LECiv); de tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (art. 250.1.4.º LECiv), salvo en las novedades indicadas de inmueble okupado; o la demanda instada por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad que pretendan la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación (art. 250.1.7.º LECiv). Todos estos casos han de ser excluidos porque el fundamento de la petición de recuperación presenta particularidades distantes del fenómeno arrendaticio o de la cesión en precario7.

Es más, ni siquiera todos los supuestos de estricto desahucio de finca urbana van a ser tratados en una obra de Derecho Procesal como la presente, cuyo objeto fundamental, como he indicado, son las especialidades procesales en el juicio ordinario y, sobre todo, el juicio verbal (y el monitorio) en materia de recuperación de la posesión de la finca dada en arrendamiento, okupada o en precario. Han de excluirse así los llamados desahucios administrativos, no sometidos al ámbito de la jurisdicción de modo inmediato, puesto que el desahucio viene dado como consecuencia de la ejecución de un acto administrativo, que es directamente ejecutivo (art. 98 PAC), pudiendo utilizar los medios que autoriza la ley, incluso la multa coercitiva y la compulsión directa sobre las personas (art. 100 PAC)8.

Así, por ejemplo, los arts. 120 a 135 del Reglamento de Bienes de la Entidades Locales; o los arts. 27, 58 a 60 de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que regulan un desahucio administrativo, competencia, en virtud del citado art. 60 del “ministro titular del departamento o al presidente o director del organismo público que tenga afectados o adscritos los bienes”9. En todo caso, el desahucio administrativo no es más que un procedimiento administrativo10, sin perjuicio de que su contenido vaya más allá de la ejecución como la resolución de ciertos derechos o pueda requerir en su caso autorización judicial a efectos de autorizar la entrada en un domicilio. Asimismo, el art. 10 de la Ley 26/1999, de 9 julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas prevé las causas de resolución del contrato relativo a cualquier vivienda militar11. Y según la disposición transitoria segunda, “hasta que se dicten las correspondientes normas de procedimiento, el Consejo Rector del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas podrá acordar la incoación de los procedimientos de desahucio por las causas previstas en el artículo 9 de esta Ley que serán resueltos por el Director general Gerente del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas y se ajustarán al procedimiento señalado en los artículos 142 al 144 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio”. Por último, el art. 103 de Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante prevé que el desahucio administrativo “de quienes ocupen de forma indebida y sin título bastante bienes del dominio público portuario se acordará previo requerimiento al usurpador para que cese en su actuación, con un plazo de 10 días para que pueda presentar alegaciones, y en caso de resistencia activa o pasiva a dicho requerimiento. Los gastos que se causen serán a cuenta de los desahuciados. Corresponde al Consejo de Administración acordar el desahucio, pudiendo solicitar de la autoridad gubernativa correspondiente la colaboración de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, cuando sea necesario”.

En definitiva, objeto del presente trabajo será el estudio de las especialidades procesales previstas en los juicios verbal y ordinario, incluidas las específicas para viviendas okupadas, así como el monitorio en materia de desahucio de inmuebles, suficientemente enmarcado en su contexto. Sabido es que un estudio adecuado de Derecho Procesal impone atender a un buen número de cuestiones de derecho material, ya no solamente porque de lo contrario quedaría falto de un contexto material adecuado sino además porque instituciones estrictamente procesales vienen condicionadas y hasta configuradas por el ámbito material del proceso. No hay más que pensar, por ejemplo, en la eficacia de la cosa juzgada material sobre aquello que ha sido objeto de proceso (art. 222.1 LECiv), en los límites temporales de la misma en atención fundamentalmente a los hechos que surjan a partir de la preclusión en el proceso inicial, así como la posible exclusión de las llamadas “cuestiones complejas” del ámbito de los procesos sumarios como lo sería el que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo (art. 447.2 LECiv). En fin, van a atenderse las especialidades procesales en el desahucio de inmuebles, que no siempre reciben una regulación suficientemente precisa, generando la misma regulación interesantes cuestiones objeto en ocasiones de debate jurisprudencial y doctrinal que merece ser objeto de estudio para, cuando sea necesario, aportar soluciones fundadas y útiles.

La sistemática del trabajo atenderá a una estructura lógica. En un primer capítulo se abordarán cuestiones generales de carácter procedimental y objetivo: tipología, adecuación, cuantificación y objeto, incluidas las posibilidades de acumulación y prejudicialidad. Seguirá con aspectos generales y generalidades aplicables a todo juicio de desahucio, con independencia de la causa que lo motive: aspectos subjetivos (capacidades y competencia) y una especialidad que es común a todo juicio de desahucio como es la necesidad de consignar rentas para la admisibilidad del recurso. Se atenderá inmediatamente a las especialidades procesales por motivos diversos, principalmente los desahucios por precario, arbitral y se hará una referencia a la mediación. A continuación, se centrará el trabajo en las especialidades procesales exclusivas del juicio verbal, de finca okupada y por expiración del plazo y por falta de pago, incluidas las previstas cuando el inmueble sea urbano. El estudio concluirá con una atención a las medidas cautelares y a la ejecución tanto provisional como definitiva. Por último, todo ello se complementará con unos anexos que puedan ser útiles para la práctica de los juicios por desahucio.

1. Sobre este problema, puede verse MORENO VELASCO, V., “Breves comentarios sobre las prácticas de mobbing inmobiliario”, en Diario La Ley, núm. 6406, 24 de enero de 2006. XIRAU TRÍAS, M., “¿Qué hacer frente al Mobbing inmobiliario?”, en Lex Nova. La Revista, abril-junio 2007, pp. 16-17. http://www.lexnova.es/pubħln/revistas/revistaħln/Revista48/16ħDchoSubjetivo.pdf. CODINA ROSSÍ, M. D., “Mobbing inmobiliario”, en el Lligall, 27 de juny de 2005. http://www.lligall.com/modules.php?name=News&file=article&sid=103.

2. A todos ellos se refieren, con cita en algunos casos de diversas resoluciones judiciales, GIMENO SENDRA, V., Derecho Procesal Civil, II. Los procesos especiales (con MORENILLA), Madrid, 2005, p. 122.

3. La Ley 26/1988, de 29 julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, regula las operaciones de arrendamiento financiero, es desarrollada por la Disposición Adicional Primera de la Ley 28/1998, de 13 julio, reguladora de Venta a Plazos de Bienes Muebles, modificada por la Disposición Final séptima de la vigente LECiv.

4. Véase BONET NAVARRO, J., “Los juicios por desahucio en España: un problema económico, social y jurídico”, en Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 774, 23 de abril de 2009, pp. 1-8.

5. Sobre el texto del proyecto, tal y como se presentó en diciembre de 2008, véase BONET NAVARRO, J., “El desahucio que viene (I). Primeras consideraciones sobre la reforma procesal proyectada”, en Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 778, 25 de junio de 2009, pp. 1-9. BONET NAVARRO, J., “El desahucio que viene (y II). Segundas consideraciones sobre la reforma procesal proyectada”, en Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 779, 16 de julio de 2009, pp. 1-9.

6. https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=29247#!tabs-tabla.

7. CORTÉS DOMÍNGUEZ, V., “El proceso de desahucio”, en Derecho Procesal Civil. Parte especial, Madrid, 2.ª ed., 2000, p. 122, explica la diferencia resaltando que en el desahucio se pretende recuperar la posesión pero no como cuestión principal, sino como cuestión derivada de la voluntad manifestada de acabar con una relación jurídica, de modo que la extinción del arrendamiento o de la situación de precario conlleva la extinción lógicamente de la posesión que aquella relación y situación conllevan. En cambio, los procesos posesorios se entablan porque la posesión ha sido inquietada o perturbada por un tercero que no es el poseedor.

8. Sobre el mismo, entre los más recientes y en relación con el fenómeno de la ocupación, puede verse GUITART I GUIXER, R., “Entrada domiciliaria. El desalojo de okupas en el orden contencioso administrativo”, en El juicio verbal de desahucio y el desalojo de viviendas okupadas, (dirs.; IZQUIERDO y PICÓ), Bosch-Wolters Kluwer España, Madrid, 2.ª ed. 2018, pp. 341-406.

9. Según el art. 27, “la Administración podrá tomar posesión de los bienes adjudicados en vía administrativa, ejercitando, en su caso, la potestad de desahucio regulada en la sección 5.ª del capítulo V del título II de esta Ley”. Lo que se concreta en la potestad de desahucio prevista en el art. 58, según el cual “las Administraciones públicas podrán recuperar en vía administrativa la posesión de sus bienes demaniales cuando decaigan o desaparezcan el título, las condiciones o las circunstancias que legitimaban su ocupación por terceros”. Lo que se llevará a efecto mediante las previsiones del art. 59, por el que “1. Para el ejercicio de la potestad de desahucio será necesaria la previa declaración de extinción o caducidad del título que otorgaba el derecho de utilización de los bienes de dominio público. 2. Esta declaración, así como los pronunciamientos que sean pertinentes en relación con la liquidación de la correspondiente situación posesoria y la determinación de la indemnización que, en su caso, sea procedente, se efectuarán en vía administrativa, previa instrucción del pertinente procedimiento, en el que deberá darse audiencia al interesado. 3. La resolución que recaiga, que será ejecutiva sin perjuicio de los recursos que procedan, se notificará al detentador, y se le requerirá para que desocupe el bien, a cuyo fin se le concederá un plazo no superior a ocho días para que proceda a ello. 4. Si el tenedor no atendiera el requerimiento, se procederá en la forma prevista en el capítulo V del título VI de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (actualmente, Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Se podrá solicitar para el lanzamiento el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, o imponer multas coercitivas de hasta un cinco por 100 del valor de los bienes ocupados, reiteradas por períodos de ocho días hasta que se produzca el desalojo. 5. Los gastos que ocasione el desalojo serán a cargo del detentador, pudiendo hacerse efectivo su importe por la vía de apremio”.

10. Véase, entre otros, GONZÁLEZ PÉREZ, J., Manual de Procedimiento Administrativo, Madrid, 2000, pp. 627-36.

11. Según este precepto, “1. Son causas de resolución del contrato relativo a cualquier vivienda militar las siguientes: a) La falta de pago del canon arrendaticio de uso o de las cantidades cuyo abono haya asumido o sean repercutibles al usuario, correspondientes a tres mensualidades; b) El subarriendo o la cesión del uso de la vivienda; c) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no autorizadas por el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas que modifiquen la configuración de la vivienda y de sus accesorios o provoquen disminución de la estabilidad o seguridad de la misma; d) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; e) Cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad de vivienda habitual del beneficiario o se utilice para actividades ajenas a dicho fin; f) Cuando el titular disponga de otra vivienda adquirida por los procedimientos de adjudicación directa o concurso, a que hace referencia la Disposición adicional segunda de esta Ley; g) El fallecimiento del titular si no existen beneficiarios definidos en el artículo 6 o el de éstos en su caso; y h) La extinción de las causas por las que se otorgó el derecho de uso de la vivienda, previstas en el artículo 6 de esta Ley. 2. Asimismo, podrá resolverse el contrato de cualquier vivienda militar por las siguientes causas: a) Cuando por razones de interés público se modifique el destino del inmueble; b) Cuando a resultas de la división horizontal de la finca haya de modificarse el destino de la vivienda. c) Cuando, con arreglo al planeamiento urbanístico en vigor, la parcela en que se ubique la vivienda no haya agotado su edificabilidad. d) Cuando haya sido declarada la ruina técnica, económica o urbanística de la vivienda o del inmueble en que se ubica, conforme a lo establecido en la legislación vigente en la materia. e) Previa y expresa aceptación por parte del titular del contrato o, en su caso, del beneficiario del derecho de uso, cuando la conservación de la vivienda, debido a su estado o características particulares, sea manifiestamente antieconómica. f) Cuando la vivienda se encuentre en el interior de una base, acuartelamiento, edificio o establecimiento militar y el titular del contrato o, en su caso, el beneficiario del derecho de uso, no esté destinado en unidades, centros u organismos ubicados en los mismos. Si el afectado es militar profesional con una relación de servicios de carácter permanente, el realojo podrá realizarse en otra vivienda situada en el interior de una base, acuartelamiento, edificio o establecimiento militar, sólo en el caso de que aquél esté destinado en unidades, centros u organismos ubicados en los mismos. La vivienda así adjudicada se regirá por el régimen establecido para las viviendas militares no enajenables, en el Real Decreto 991/2000, de 2 de junio. 3. En los supuestos a que se refiere el anterior apartado 2, acordada la resolución del contrato, el titular del derecho de uso podrá optar entre: a) Ser realojado en otra vivienda militar de similares características, si hubiere disponibles, o b) Recibir una indemnización, que se fijará en el importe de treinta y seis mensualidades del canon vigente o, si fuere mayor, en una cantidad igual al setenta por ciento del valor real de mercado de la vivienda cuando el usuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un uno por ciento menos por cada año más, con el límite mínimo del diez por ciento. 4. Producida cualquiera de las causas de resolución del contrato que se establecen en los apartados 1 y 2 del presente artículo, si el usuario no desalojara voluntariamente la vivienda en el plazo de un mes, desde el requerimiento que le dirija al efecto el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, se incoará el correspondiente expediente administrativo de desahucio, que se ajustará al procedimiento señalado en la legislación sobre viviendas de protección oficial. Los apartados 2 y 3 de este artículo serán de aplicación a los usuarios de viviendas militares desafectadas y puestas a disposición de la Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa”.