Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 8

Los derechos de tanteo y retracto pueden presentarse juntos o por separado, lo que permite distinguir varias modalidades de preferencia adquisitiva.

a) Derecho de tanteo “aislado”. Otorga a su titular el derecho de concluir un contrato en las mismas condiciones pactadas entre concedente y un tercero, quienes han llegado a un acuerdo para la transmisión de la propiedad sin que dicha transmisión se haya consumado.

b) Derecho de retracto “desconectado de un derecho de tanteo previo”, modalidad adoptada en los retractos legales regulados en la sección del CCEsp dedicada al retracto legal (el retracto de comuneros y el de colindantes, arts. 1521 a 1525 CCEsp). Su presupuesto es la transmisión del bien a un tercero, sin que exista una previa obligación del propietario de notificar al titular de la preferencia el acuerdo con el tercero antes de verificar la transmisión.

c) Derecho de tanteo y derecho de retracto. Se conceden ambos derechos de manera cumulativa, de tal manera que queda al arbitrio de su titular el ejercitar uno u otro, es decir, funcionan de manera independiente; así lo prevé el CCEsp en los arts. 1636 y ss. dedicados al tanteo y retracto en el censo enfitéutico. Se concede el derecho de retracto con independencia de si el propietario ha cumplido o no con la obligación de notificación inherente al tanteo1.

d) Derecho de tanteo y retracto. Se trata de un único derecho que, en función de las circunstancias, se podrá en su caso ejercitar en dos fases diferentes. No se trata de que el titular tenga una doble oportunidad de ejercicio de la preferencia, sino que el tanteo sólo dará paso al retracto cuando aquél no se haya podido ejercitar por causas que no le sean imputables. Sus dos fases permiten, por una parte, agilizar su eficacia y, por otra reforzar la posición del titular del derecho. Efectivamente, en su primera fase, y a diferencia de lo que ocurre con el derecho de retracto “aislado”, se evita que deban producirse dos transmisiones. Y, en la segunda fase, se supera al derecho de tanteo “aislado” porque concede un remedio ante el incumplimiento de las obligaciones del concedente, cuando éste enajene la cosa a un tercero incumpliendo su obligación de notificación.