Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 9

El derecho de tanteo y retracto es la modalidad de preferencia que se ha impuesto en las regulaciones más recientes sobre la materia, como es el caso, entre otros, de los arts. 22 LAR, 25 LAU y 563-15 CCCat. Se parte del tanteo como forma regular de preferencia, mientras que el retracto se concibe simplemente como una institución de defensa del titular del derecho ante el incumplimiento por el concedente de las obligaciones inherentes al tanteo. Son evidentes las ventajas del derecho de tanteo y retracto respecto a las restantes modalidades de preferencia:

a) Si sólo se concede un derecho aislado de tanteo, su eficacia queda a expensas de la voluntad del sujeto gravado, y en concreto de que advierta al titular de la preferencia el acuerdo a que ha llegado con el tercero, dado que si incumple dicha obligación el tanteante solamente tiene derecho a exigir la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

b) El derecho de retracto desconectado de un previo tanteo (arts. 1521 y ss. CCEsp) supone que ya ha se ha producido la transmisión del bien a un tercero, por lo que el ejercicio del retracto daría lugar a una segunda transmisión, con la serie de gastos que ello implica y que se hubiesen podido evitar con el derecho de tanteo.

c) Y si el titular puede ejercer uno u otro derecho, según más le convenga, se le concede una antieconómica doble oportunidad difícil de justificar, en tanto que habría tenido la ocasión de evitar la transmisión del bien a un tercero si hubiese ejercido el derecho de tanteo.

Por ello es completamente razonable que la modalidad de preferencia que se viene imponiendo en los diferentes textos legales es la del derecho de tanteo y retracto, en la que este último opera solamente cuando el tanteo no se ha ejercido por causas imputables al propietario del bien. Al derecho de tanteo y retracto nos referiremos en el presente trabajo. La falta de una regulación general de la institución en el derecho positivo hace que tomemos como punto de partida la Propuesta elaborada por la Asociación de Profesores de Derecho Civil, que por otra parte no ha hecho sino recoger la mejor doctrina y la jurisprudencia mayoritaria sobre el tema2. En cualquier caso, no pretendemos hacer un análisis exegético de dicha Propuesta, sino más bien un juicio crítico y constructivo, en aras de hacer la institución más operativa y equitativa, acerca las cuestiones más polémicas y trascendentes que la institución plantea, entre ellas las siguientes: si el tanteo requiere ineludiblemente un acuerdo de transmisión con un tercero; el alcance del concepto de subrogación por parte del retrayente en dicho acuerdo; y los requisitos y efectos para el ejercicio de tanteo y retracto.