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El 4 de noviembre de 2020 entró en vigor la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

En su Exposición de Motivos, la Ley 1/2020 recuerda que la LGUM recoge el principio de simplificación administrativa que las Leyes Paraguas y Ómnibus introdujeron en nuestro ordenamiento jurídico, dando preferencia como instrumentos de control a la comunicación previa y la declaración responsable de la actividad en detrimento de la autorización administrativa, constreñida a los casos expresamente previstos por una norma legal y sujeta a la observancia de los principios de necesidad, no discriminación y proporcionalidad.

La Ley 1/2020 asume el concepto de título habilitante de naturaleza urbanística, diferenciando las licencias urbanísticas de las declaraciones responsables. El legislador autonómico da prioridad a estas últimas, haciendo de ellas la regla general, y exonera de la exigencia de título habilitante alguno a las obras de menor entidad, como la limpieza de solares, la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, las reparaciones puntuales de cubiertas, o la renovación de instalaciones eléctricas.

El artículo 152 de la LSCM, en su nueva redacción, específica, con carácter de numerus clausus, las actuaciones para las que será exigible licencia urbanística:

a) Los movimientos de tierra, excavaciones, explanaciones y terra-plenado en cualquier clase de suelo cuando no formen parte de un proyecto de urbanización, edificación o construcción autorizado.

b) Los actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto, salvo los recogidos en el artículo 155.e) de esta Ley.

c) Cualquier actuación que tenga el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que disponga de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

d) Los actos de parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado.

e) Las talas y el trasplante de árboles, de masas arbóreas o de vegetación arbustiva.

f) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en cualquier clase de suelo.

g) Las obras y los usos provisionales que se regulan en esta Ley.

El plazo de resolución del procedimiento autorizatorio es de tres meses, transcurrido el cual la licencia se entenderá desestimada por silencio administrativo, silencio negativo que operará, sin excepción, en todos los supuestos del artículo 152.

El artículo 153 de la LSCM es también objeto de modificación para incorporar la regla jurisprudencial de que las licencias urbanísticas resueltas fuera del plazo de tres meses se otorgarán de acuerdo con la normativa y el planeamiento vigente en el momento en que se tuvieron que resolver, sin tener, pues, en cuenta cualquier modificación ulterior.

El artículo 155 de la LSCM pasa a prever, por su parte, el sometimiento general a declaración responsable de todos los actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo que no estén sujetos al régimen de licencia urbanística, y, en particular, los siguientes:

a) Las obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

b) Las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieran la redacción de un proyecto de obras de conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal de ordenación de la edificación.

c) La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general.

d) Los actos de agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado.

e) Cualquiera de las actuaciones reguladas en el marco de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid.

f) Los cerramientos de parcelas, obras y solares.

g) Las demoliciones de construcciones y edificaciones existentes, siempre que no dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, ya sea total o de elementos o partes objeto de protección, regulada a través de norma legal o documento urbanístico.

h) La colocación de vallas, rótulos y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.

i) Los cambios del uso de los edificios e instalaciones, en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio.

j) Los actos de uso del vuelo sobre construcciones o instalaciones.

k) La instalación y ubicación de casetas prefabricadas auxiliares o de menor entidad.

l) La reparación de instalaciones y conducciones en el subsuelo de terrenos que sean suelo urbano.

m) Los trabajos previos a la construcción tales como catas, sondeos o prospecciones.

Esta técnica de intervención presenta, con todo, sus inconvenientes, como, por ejemplo, destacadamente, la inseguridad jurídica que padecen los promotores14, siempre expuestos a las consecuencias de una deficiente declaración responsable o del defectuoso cumplimiento de la normativa y del planeamiento urbanístico, que pueden revelarse en el control a posteriori que realicen los Ayuntamientos o las entidades colaboradoras15.

La concreción de la forma en que ha de articularse este control posterior deberán hacerla los Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid en el plazo de un año que la Ley 9/2001, en su Disposición Final segunda, les otorga para adaptar sus Ordenanzas.

El artículo 159 de la LCSM, en su nueva redacción, formula, en todo caso, una serie de reglas de obligada observancia por los Ayuntamientos en el ínterin, hasta que se produzca la adaptación de las Ordenanzas municipales:

– En caso de que se aprecie algún defecto en los datos y documentos aportados o en el cumplimiento de los requisitos formales, se requerirá al interesado para su subsanación por un plazo de diez días. La falta de subsanación determinará la imposibilidad de realizar la actuación declarada, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran derivarse de ello.

– La adecuación de la actuación que pretenda desarrollarse a la norma-tiva aplicable se verificará en un plazo máximo de tres meses desde la presentación de la declaración responsable.

– De apreciarse incumplimientos o deficiencias que no admitan subsanación, se paralizará la actividad, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiera lugar, y se ordenará la restitución del orden jurídico infringido.

– De no apreciarse ninguna deficiencia o incumplimiento, se emitirá por el Ayuntamiento el correspondiente acto de conformidad cuando sea necesario (por ejemplo, para autorizar escrituras de declaración de obra nueva).