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Das Vorkaufsrecht ist das Recht zum Eintritt in Bestimmungen eines anderweitigen Verkaufsvertrags (vgl. § 463). Der Vorkaufsberechtigte hat ein Eintrittsrecht gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten, sobald dieser mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand des Vorkaufs schließt. Er kann dabei nicht verlangen, dass der Vorkaufsverpflichtete überhaupt verkaufe. Umgekehrt besteht auch keine Eintrittspflicht des Vorkaufsberechtigten in einen Drittverkauf, etwa wenn ihm die Bedingungen ungünstig erscheinen. Der Vorkauf ist also ein latentes Optionsverhältnis, das in §§ 463 ff. näher ausgestaltet ist.

Als Schuldverhältnis besteht der Verkauf nach §§ 463 ff. nur gegenüber dem einen Vorkaufsverpflichteten und damit nur für einen, nämlich den ersten Verkaufsfall (einen zweiten Vorkaufsfall gegen diesen Vorkaufsverpflichteten wird es nicht geben, weil der einzige Verpflichtete das Eigentum durch den ausgeführten ersten Verkaufsfall verliert).

Außerhalb der gesetzlichen Bestimmungen ist für den Vorkaufsverpflichteten wichtig, im Kaufvertrag mit dem Dritten auf die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten hinzuweisen und diesen Eintritt als auflösende Bedingung (vgl. § 158 Abs. 2) oder als vertragliches Rücktrittsrecht des Verkäufers (vgl. § 346 Abs. 1) zu vereinbaren. Anderenfalls liefe der Verkäufer Gefahr, sowohl dem Dritten als auch dem Vorkaufsberechtigten bei dessen Eintritt auf Erfüllung zu haften, was jedenfalls gegenüber dem einen oder dem anderen zu einer Haftung auf Schadensersatz statt der Leistung führen müsste. § 465 steht nur vordergründig seinem Wortlaut nach gegen diese Bedingung und den Rücktrittsvorbehalt, verbietet beide aber gerade nicht als Folge des Eintritts des Vorkaufsverpflichteten, sondern nur, soweit sie zur Verhinderung des Eintritts dienen sollen.

Näheres zum schuldrechtlichen wie zum dinglichen Vorkauf unter Rn. 1396. Das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094) stellt eine Belastung eines Grundstücks dar, die nicht nur gegen den durch die vertragliche Einräumung vorkaufsbelasteten, derzeitigen Eigentümer wirkt, sondern gegen jeden, auch künftigen Eigentümer. Der dingliche Vorkauf kann daher auch für mehrere oder alle künftigen Vorkaufsfälle eingeräumt werden.