Читать книгу Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen - Hans Haarmeyer, Christoph Hillebrand - Страница 158

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Mietmangel ist jeder Fehler der Mietsache, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Rechtsmängel sind nur insoweit von Interesse, als dem Mieter der Mietgebrauch entzogen werden kann (§ 536 Abs. 3). Die Mietminderung (§ 536) entspricht der (teilweisen) Befreiung von der Mietzahlungspflicht während der Dauer solcher Mängel vom Zeitpunkt ihres Auftretens an. Im Unterschied zum Kaufrecht (dort § 441 Abs. 1 S. 1) bedarf die Mietminderung keiner Erklärung, sondern besteht während der Dauer solcher Mängel von Gesetzes wegen (Folge aus dem hier verletzten Synallagma).[115] Sie ist dennoch, wie jene Einrede, nur Rechtsbehelf des sekundären Gewährleistungsrechts, weshalb der Mieter beweisbelastet ist (Folge seiner Obhut). Hierzu gehört die Darlegung und der Beweis des die Gebrauchstauglichkeit einschränkenden Mangels und der unverzüglichen Anzeige desselben, ebenso wie die Darlegung der Unkenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss bzw. des Vorbehalts dieser Rechte bei Annahme der erkennbar mangelhaften Sache (vgl. § 536b).

Die Geltendmachung der fristlosen Kündigung (§ 543) setzt eine erhebliche Behinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs (deutlich §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 569 Abs. 1) voraus. Sie ist regelmäßig erst zulässig, nachdem der Vermieter eine ihm vom Mieter gesetzte angemessene Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen (vgl. § 543 Abs. 3, auch zu Ausnahmen). Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich, der Rechtsbehelf schließt an die dauerhafte Hauptpflicht des Vermieters an, deren Erbringung mit Vertragsschluss garantiert wurde.

Die Kündigung ist dennoch als Gewährleistungsrecht ausgestaltet und verdrängt damit § 323 Abs. 5 vollständig, ist also keine spezielle Verzugsfolge. Daraus leiten sich die zu § 536 vergleichbaren Voraussetzungen ab (vgl. § 543 Abs. 4 S. 1). Lediglich für die Rechtzeitigkeit der erstmaligen Überlassung der Mietsache und die rechtzeitige Abhilfe auf die Aufforderung zur („Nach“)Erfüllung hin trägt der Vermieter die Beweislast (§ 543 Abs. 4, 2). Dies rechtfertigt sich im ersten Fall daraus, dass hier die Überlassungspflicht und deshalb der Vollzug des Vertrages überhaupt betroffen ist (Verdrängung der §§ 320 ff. hinsichtlich der Erhaltungspflicht ist erst ab Überlassung auch materiell gerechtfertigt).

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Das Kündigungsrecht schließt nicht aus, dass Schadensersatz oder Mietminderung für die bis dahin in Kauf genommenen Mängel zusätzlich geltend gemacht wird. Anders als der Rücktritt bewirkt die Kündigung nicht die rückwirkende Auflösung. Zweifelhaft ist, ob auch noch solche Schäden liquidiert werden können, die erst nach Wirksamkeit der Kündigung auftreten. Insoweit muss jedenfalls der Rechtsgedanke des § 325 aufgrund der Ähnlichkeit von Rücktritt und Kündigung zur Anwendung kommen, der sowohl Schadensersatz neben der Leistung, als eben auch Schadensersatz statt der Leistung neben Rücktritt (und Kündigung) nicht ausschließt.

Beispiel:

Von daher können auch bei wirksamer Kündigung Umzugskosten und Mehraufwendung für eine Ersatzanmietung geltend gemacht werden; über § 284 außerdem durch mangelbedingte Kündigung nutzlos gewordene Aufwendungen für eigene (unzureichende) Versuche zur Mangelbeseitigung und für sonstige Investitionen zum Herrichten der Räume.

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Der Schadensersatzanspruch des Mieters geht auf das Erfüllungsinteresse (§ 536a Abs. 1). Er besteht als Garantiehaftung, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war ohne Rücksicht auf ein Verschulden. Bei später auftretenden Mängeln, wenn diese vom Vermieter zu vertreten sind oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gesetzt worden war. Dies greift die Risikoverteilung im Schuldverhältnis auf, wonach der Vermieter zwar dauerhaft den vertragsgemäßen Gebrauch versprochen hat, hierfür jedoch nur die Preisgefahr, also das Äquivalenzinteresse trägt. Auf den Schadensersatzanspruch des Mieters finden die Ausschlussgründe von § 536b und § 536c ebenfalls Anwendung.

Zuletzt hat der Mieter ein Selbsthilferecht zur Mangelbeseitigung (§§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1) als Fall der Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät oder sofortige Mangelbeseitigung zur Sacherhaltung aufgrund der Obhutspflicht notwendig ist. Der Ausschlussgrund des § 536b bei bestimmten Fällen der Kenntnis des Mieters vom Mangel ist hierauf ebenfalls anzuwenden, während § 536c im Selbsthilferecht bereits aufgeht.