Читать книгу Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen - Hans Haarmeyer, Christoph Hillebrand - Страница 160

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Beim Verkauf der Mietsache ordnet § 566 Abs. 1 einen Vertragsübergang auf den Erwerber an („Kauf bricht nicht Miete“). Diese Vorschrift dient dem Besitzschutz des Mieters, wie er bei beweglichen Sachen durch die Vorschrift des § 986 Abs. 2 bereits besteht. Die Sonderregelung des Mietrechts reicht aber insoweit weiter, als hier das mietrechtliche Schuldverhältnis insges. eine Belastung des Eigentums ist, ohne dass dies wie in §§ 986 Abs. 2, 931 aus dem Rechtsgedanken des § 404 gerechtfertigt werden könnte. Einzelheiten hierzu und die Reichweite der Haftungen sind in §§ 566 Abs. 2 und ff. geregelt. Der Erwerber wird insoweit geschützt, als Vorauszahlungen der Miete nach §§ 566b und sonstige rechtsgeschäftliche Abmachungen bezüglich der Miete (§§ 566c und d) ihm gegenüber weitestgehend unwirksam sind. § 566 ist auf die Wohnraummiete und über § 578 auf jede Grundstücks- und Raummiete sowie die Schiffsmiete nach § 578a anwendbar, nicht aber auf die Miete beweglicher Sachen.

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Umgekehrt haben bestimmte nahestehende Personen des Mieters bei dessen Tod ein Eintrittsrecht in den Wohnraummietvertrag (§§ 563 ff.), soweit sie in häuslicher Gemeinschaft mit ihm in den Mieträumen gelebt haben (vgl. auch Anspruch auf deren Aufnahme nach § 553 als Ausnahme zu § 540 im Wohnraummietrecht). Soweit sie bereits Mitmieter waren, besteht ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hierdurch wird die erhöhte persönliche und soziale Bedeutung der Wohnraummiete für den Mieter und seine Angehörigen anerkannt. Aus ähnlichen Erwägungen können Wohnraummieter u.U. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. wegen unzumutbarer Kündigungsfolgen verlangen (beachte hierbei auch § 545 für alle Mietverhältnisse). Zahlreiche weitere Besonderheiten des sozialen Wohnraummietrechts (vgl. §§ 555a ff.; 556 ff.; 557 ff.; 573 ff.; 575 f.) bleiben hier unberücksichtigt.