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Haupt- und Nebenpflichten des Pachtvertrages entsprechen mit Ausnahme der ergänzenden Gestattung zur Aneignung der Früchte denen des Mietvertrags. Dies gilt insb. für die Pflicht des Verpächters zur Überlassung und Erhaltung der Pachtsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch und Fruchtgenuss tauglichen Zustand (§§ 581 Abs. 2, 535). Hieran knüpft auch die Pflicht zur ungeminderten Pachtzahlung an.

Nach § 582 obliegt die Erhaltung des (als Mittel der Betätigung des Pächters dienenden, also auszubeutenden) Inventars der Pachtsache dem Pächter. Geschäftsrisiken, die über den Zustand der Sache hinausgehen, liegen sowieso allein beim Pächter. Es ist das Sachrisiko des Verpächters vom Ertragsrisiko des Pächters zu unterscheiden:

Fremde Eingriffe oder Naturereignisse haben auf den Pachtvertrag keinen Einfluss, solange die Pachtsache selbst noch „tauglich“ bleibt; Missernten durch Hochwasser oder Hagelschäden muss der Pächter ohne Kürzung der Pachtsumme hinnehmen, soweit dadurch nicht die Bodennutzung grundsätzlich und nachhaltig, etwa durch Verschlammung, beeinträchtigt wird.[126] Dies gilt auch für sich verändernde Passantenströme und die Entwicklung von Stadtteilen in ihren Auswirkungen auf den Geschäftsumsatz – und zwar nicht nur im Falle vorübergehender Baustellen, sondern auch bei dauerhaften Entwicklungen.

Die Übernahme des Ertragsrisikos durch den Pächter ist dabei lediglich typisch. Abweichende Gefahrverteilungen sind ohne Weiteres durch Vertrag möglich, etwa die Vereinbarung einer umsatzabhängigen Pacht (sog. „partiarisches Rechtsverhältnis“). Hierdurch wird der Verpächter nicht zur Förderung oder sonstigen Mitwirkung an der Fruchtziehung verpflichtet, sondern er nimmt nur am Ertragsrisiko teil (bei Pflicht zur Förderung vielmehr Gesellschaft nach § 705). Bei solcher Gestaltung trifft sodann den Pächter eine Nebenpflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaft und Fruchtziehung, deren Verletzung Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 und einen Grund zur fristlosen Kündigung entsprechend § 543 zeitigen.

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Die Nebenpflichten des Pachtvertrags entsprechen gleichfalls denen des Mietrechts, so besteht insb. auch die Obhutspflicht des Verpächters entsprechend § 536c. Nebenpflichten etwa zur tatsächlichen Benutzung der Pachtsache sind häufiger anzunehmen (vgl. §§ 590 Abs. 1, 590a; dem entspricht der Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 590b, 591 Abs. 1 und 2).

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Da die Pacht gerade auf Fruchtziehung vermittels des Pachtobjekts gerichtet ist, bedarf die grundsätzlich dem Verpächter obliegende Erhaltungspflicht einer weiteren Differenzierung, soweit landwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Grundstücke mit betriebszugehörigem Inventar (Mobiliar, Maschinen, Vieh etc.) verpachtet werden. Das mitverpachtete Inventar muss nicht nur erhalten, sondern auch erneuert und ersetzt werden. Die Erhaltungspflicht des Pächters (§ 582 Abs. 1, ggf. ergänzt in § 586 Abs. 1) umfasst auch die Ersatzbeschaffung und Erneuerung im Rahmen der betriebsgewöhnlichen Nutzung. Lediglich der unerwartete Abgang, also Zufallsverluste, treffen den Verpächter (§ 582 Abs. 2 S. 1) als dessen Sachrisiko. Hierin liegt ein Unterschied zu § 538, wonach Abnutzungsschäden aus dem normalen Gebrauch nicht vom Mieter zu vertreten sind. Dies rechtfertigt sich dadurch, dass der Pächter hinsichtlich des Inventars dieses nicht nur gebraucht, sondern damit arbeitet, worin eine sehr viel weitergehende Beanspruchung liegt. Für die Pachtsache selbst bleibt es hingegen bei § 538.

Hinsichtlich des mitverpachteten Inventars können die Parteien auch eine Globalübernahme „zum Schätzwert“ vereinbaren. Dadurch übernimmt der Pächter jegliches Erhaltungsrisiko hierfür, also auch die Gefahr betriebsfremder Zufallsschäden (vgl. § 582a). Der Verpächter hat dann nicht lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch aus der Nebenleistungspflicht auf Nachbeschaffung von Fehlstücken und Übereignung der Ersatzstücke, sondern es findet dingliche Surrogation statt (§ 582a Abs. 2). Die Ersatzstücke gehen mit Einverleibung in das Inventar in das Eigentum des Verpächters über. Die hierdurch entstehende Wertdifferenz des bei Pachtende abzuliefernden Inventars (§ 582a Abs. 1) hat der Verpächter bei der Rückgewähr in Geld auszugleichen (§ 582a Abs. 3). Die Globalübernahme ist demnach also keine Veräußerung an den Pächter mit Rückerwerb, sondern lediglich ein Rechnungsposten.

Soweit der Pächter außerhalb seines Erhaltungsrisikos Investitionen in das Inventar tätigt oder er einen Anspruch auf den Schätzwert bei Rückgewähr des Inventars hat, steht ihm ein gesetzliches Pfandrecht für seine Forderungen gegen den Verpächter bezogen auf das mitverpachtete Inventar an diesem zu (§ 583 Abs. 1).