Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 28

La gestión de una SOCIMI puede ser desarrollada fundamentalmente a través de tres modelos distintos, dependiendo del modelo de gestión que propongan inicialmente los socios promotores de la misma y que acepten los accionistas de la entidad.

Estos tres modelos alternativos son:

a) Interna:

En virtud de este modelo, la SOCIMI cuenta con todos los recursos humanos internos necesarios para desarrollar todas las funciones que son necesarias para el correcto desarrollo de su actividad, sin necesidad de externalizar ninguna de las funciones a una sociedad gestora externa.

b) Externa:

Al contrario que el modelo anterior, en este caso, la SOCIMI cuenta con los recursos humanos mínimos imprescindibles para la toma de decisiones clave y para realizar las tareas de representación de la SOCIMI, toma de decisiones clave y supervisión y seguimiento del trabajo desarrollado por un gestor especializado externo, al que se le encomienda la realización de todas las actividades ordinarias de la actividad de la SOCIMI a cambio de un precio, que normalmente se desglosa en una parte fija y otra variable. El precio variable suele indexarse a uno o varios indicadores como el EBIT o EBITDA de la sociedad, el patrimonio neto, los dividendos distribuidos a los accionistas en el ejercicio en curso, etc. o una combinación de varios de los anteriores.

La SOCIMI y la gestora externa firman un contrato de gestión regulado por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código de Comercio y el Código Civil, en el que se regulan todas las condiciones del servicio tales como el objeto, el precio, la duración, los derechos y obligaciones de las partes, etc.

c) Mixta:

Es una combinación de los modelos anteriores y, en virtud del mismo, normalmente la SOCIMI contrata a una sociedad gestora externa para la realización de las funciones que considerar no esenciales, tales como la gestión contable y fiscal, legal, a gestión de los inmuebles en arrendamiento, etc., reservándose para sí las tareas que se consideran más sensibles o esenciales.

La sociedad gestora externa puede tener encomendados, entre otros, los siguientes servicios:

i. Diseñar e implementar la estrategia y política de inversión.

ii. Preparar e implementación del plan de negocio, el presupuesto anual y los informes periódicos de manera conjunta con el equipo financiero y administrativo de la SOCIMI.

iii. Analizar y valorar de las oportunidades a presentar al Comité de Inversiones de la SOCIMI.

iv. Asesorar en el proceso de compra de activos inmobiliarios (estructuración de las operaciones, la negociación con el vendedor y el financiador, la redacción de las ofertas preliminares, coordinación y dirección de la fase de due diligence, etc.)

v. Asesorar y negociar los contratos de financiación.

vi. Gestionar directamente los activos inmobiliarios.

vii. Proponer e implementar del plan de negocio, el presupuesto anual y los informes periódicos de manera conjunta con el equipo financiero y administrativo interno de la SOCIMI.

viii. Realizar otras tareas ordinarias relacionadas con la gestión operativa de la SOCIMI, entre los que se incluyen:

a. Negociación de los alquileres y gestión de los bienes inmuebles adquiridos por la Sociedad, así como la de monitorizar las actuaciones técnicas que se llevan a cabo sobre los activos en la fase de reacondicionamiento.

b. Selección de los proveedores de servicios que ésta pudiera necesitar (entre los que se incluyen empresas de construcción, sociedades de servicios profesionales, etc.).

c. Asesorar a la SOCIMI sobre la política de aseguramiento de los activos inmobiliarios.

d. Monitorización de los equipos administrativo y financiero de la SOCIMI para asegurar el cumplimiento de sus funciones en relación a la preparación de la información financiera periódica.

ix. Gestionar, en los mismos términos que los expuestos anteriormente, de todas aquellas sociedades dependientes de la SOCIMI.

x. Coordinar y gestionar todos los aspectos relacionados con el acogimiento al régimen especial SOCIMI y la admisión a negociación de las acciones en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, lo que incluye llevar la relación con el MAB, coordinar el trabajo del Asesor Registrado, el auditor, los asesores legales, los asesores fiscales y los valoradores hasta completar el proceso necesario para la incorporación a negociación de las acciones de la SOCIMI y a partir de entonces coordinar la relación entre el MAB y la SOCIMI.

xi. Estructurar las inversiones de forma que la SOCIMI cumpla con los requisitos del régimen especial SOCIMI.

Resumen de los principales requisitos mercantiles

Capital social mínimo	5 millones de euros
Clases de acciones	Nominativas
Tipos de acciones	Un solo tipo
Número de inmuebles	Al menos 1
Denominación social	Se debe incorporar «Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercando Inmobiliario, Sociedad Anónima», o su abreviatura, «SOCIMI, S.A.».
Suscripción del capital social	Aportaciones en efectivo o aportaciones no dinerarias
Negociación de acciones	Deben estar reguladas por un mercado habitual como la bolsa de valores o un mercado multilateral como el mercado alternativo bursátil español
Régimen fiscal especial	Se acogerán a dicho régimen especial todas las sociedades cotizadas y las no cotizadas
Distribución del resultado	– 80% de las rentas ordinarias (arrendamiento)– 50% de los beneficios por la transmisión de inmuebles (con obligación de reinvertir el 50% restante)– 100% de los dividendos de las filiales

Comparativa de la Ley 11/2009 con la Ley 16/2012

	Ley 11/2009	Ley 16/2012
Capital social mínimo	15 millones de euros	5 millones de euros
Plazo de mantenimiento de inmuebles en arrendamiento	7 años	3 años
Requisitos de diversificación	Tener al menos 3 inmuebles en el activo y que ninguno represente más del 40% de activo	Se suprimen los requisitos. Basta con tener 1 inmueble en el activo
Requisitos de financiación ajena	Inferior al 70% del activo	Sin límite