Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 39

La DGT en su consulta de fecha 29 de abril de 2016 (V1905-16) en relación con la aplicación del régimen fiscal de las SOCIMI a una sociedad propietaria de inmuebles destinados a albergar hoteles, respondía a la siguiente pregunta:

«4. Está previsto que la entidad D y otras entidades del grupo cedan en arrendamiento los inmuebles donde se ubican hoteles, junto con los elementos necesarios para su explotación (mobiliario, enseres, elementos de decoración y material dotacional o de funcionamiento…). En algunos casos las cesiones tendrán lugar en virtud de simples contratos de arrendamiento de inmuebles, mientras que en otras ocasiones, las cesiones tendrán lugar mediante contratos de arrendamiento de industria si los hoteles se ceden junto con el mobiliario y demás enseres necesarios para el desarrollo de la actividad hotelera. En todos los casos, no obstante, la arrendataria integrará el establecimiento hotelero en su estructura y lo gestionará en su nombre y por cuenta propia. También es posible, dentro de la política general del grupo, que los contratos de arrendamiento que suscriba la entidad D y otras entidades del grupo incorporen un componente variable para la determinación de la renta».

Y en su respuesta, la DGT señalaba lo siguiente:

«4. En el caso de contratos de arrendamiento de los edificios de los hoteles, conjuntamente con los elementos necesarios para su explotación (mobiliario, enseres, material dotacional y de funcionamiento), en favor de terceros, en la medida en que son elementos destinados a acondicionar el interior de los hoteles, directamente relacionados con la actividad arrendaticia, se considera que las rentas generadas por dichos contratos son aptas a los efectos del régimen de rentas previsto en el artículo 3.2 de la Ley 11/2009.

Asimismo, en la medida en que el hotel se arrendará conjuntamente con dichos elementos, y siempre que no haya diferenciación respecto a los mismos en el precio pagado por el arrendatario, pueden considerarse incluidos en los activos aptos a la hora de computar el requisito de activos que establece el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009.

Todo ello con independencia de que la renta a cobrar sea fija o incluya un componente variable, entendiéndose, en todo caso, que la renta debe considerarse como una renta derivada del arrendamiento de inmuebles, en aplicación del artículo 3.2 de la Ley 11/2009».

No debe llevar a error la contestación de la DGT: en ningún momento admite la posibilidad de que una sociedad que explote el negocio hotelero que alberga un determinado inmueble cumpla el requisito del objeto social principal de una SOCIMI, sino que se limita a señalar que el hecho de que un inmueble se arriende junto con los elementos necesarios para su funcionamiento como hotel no desvirtúa la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, como tampoco la desvirtúa el hecho de que la renta incluya un componente variable.

En el sector hotelero nos encontramos con contratos híbridos que pueden estar a caballo entre un contrato de gestión y un contrato de arrendamiento. En un contrato de gestión, el propietario del inmueble y del negocio hotelero contrataría a un gestor para que se ocupe de la gestión y operativa del hotel a cambio de unos honorarios de gestión, normalmente con un importante componente variable, asumiendo el propietario el riesgo fundamental del negocio. Si, en lugar de un contrato de gestión, lo que se concluye es un contrato de arrendamiento con una renta fija inmaterial y un componente variable muy significativo, dependiente de la buena marcha del negocio hotelero, nos encontraríamos con una situación, desde el punto de vista económico y probablemente también jurídico, muy parecida a la descrita anteriormente, puesto que sería el propietario del inmueble el que soportaría el riesgo del negocio hotelero.

En la práctica nos encontraremos ante distintas situaciones en las que, en los contratos suscritos entre el propietario del inmueble y el arrendatario, ambos compartan los riesgos de la explotación hotelera mediante la introducción de un componente variable en la renta ligado a la marcha del negocio. Como veíamos, la DGT ha confirmado que la mera existencia de ese componente variable no debería desvirtuar la naturaleza del contrato de arrendamiento. No obstante, nos atrevemos a decir que el estudio de cada caso en particular, no sólo en cuanto a la vertiente económica de asunción de riesgos, sino también en la vertiente jurídica de asignación de derechos y obligaciones entre las partes contratantes, puede resultar clave para determinar si la sociedad en cuestión cumpliría o no con el requisito del objeto social principal de las SOCIMI.