Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 33

La estructura que la Ley de SOCIMI diseña para este tipo de sociedades supone la existencia de una sociedad residente en España cuyas acciones están admitidas a negociación, que puede tener participaciones en otras entidades, residentes o no, y que promueva e invierta, directamente o a través de filiales, en inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

Con anterioridad a la fecha de opción, la sociedad deberá cumplir los siguientes requisitos denominados esenciales por la DGT. Nótese que, como ya se ha indicado, la DGT2 considera que estos requisitos deben cumplirse como condición sine qua non con carácter previo al ejercicio de la opción por el mencionado régimen fiscal especial:

– Objeto social principal (artículo 2.1 de la Ley 11/2009).

Las siguientes inversiones de la SOCIMI se considerarán como activos aptos, según la configuración del régimen fiscal especial:

o Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la rehabilitación de edificaciones en el sentido de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.

o Tenencia de participaciones en otras SOCIMI o en entidades no residentes que apliquen un régimen similar a éstas (en cuanto al objeto social y política de distribución de beneficios).

o Participación en SOCIMI no cotizadas o en entidades no residentes no cotizadas cuyo objeto social principal sea la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y estén sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión previstos en la Ley de SOCIMI.

o Inversión en Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria, reguladas en la Ley 35/2003, de Instituciones de Inversión Colectiva.

Entendemos que cualquier inversión realizada por una SOCIMI cotizada en una institución de inversión colectiva que cumpla los requisitos previstos por la Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 13 de julio de 2009 por la que se coordinan las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas sobre determinados organismos de inversión colectiva en valores mobiliarios debería ser considerada como inversión apta a los efectos del régimen de SOCIMI.

Considerar que solamente la inversión en las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003 sería una inversión apta, y no así las inversiones en entidades similares de la UE cubiertas por la Directiva 2009/65/CE, resultaría contrario a las disposiciones del Derecho de la Unión Europea.

– Acciones nominativas (artículo 4).

El cumplimiento de este requisito debe ponerse en relación con la obligación de que las acciones de la SOCIMI cotizada se encuentren admitidas a negociación. La representación de acciones de una sociedad anónima española se efectúa mediante las anotaciones en cuenta. Por ello, la DGT3 ha previsto que el hecho de que las acciones estén representadas mediante anotaciones en cuenta no impide que se pueda cumplir el requisito del carácter nominativo, de manera que es posible cumplirlo a través de un sistema que identifique a los accionistas.

– Política de distribución de beneficios (artículo 6).

– Información a incluir en la memoria de las cuentas anuales (artículo 11)

Por tanto, antes de la fecha de opción por la aplicación del régimen fiscal especial, los Estatutos de la SOCIMI cotizada deberán contemplar el objeto social principal previsto en la Ley y el carácter nominativo de sus acciones. Asimismo, deberá verificarse la distribución del beneficio obtenido desde el primer ejercicio de aplicación del régimen, en los plazos y porcentajes previstos en la norma, y la información obligatoria a incluir en la memoria de las cuentas anuales.

Y durante el período transitorio de dos años (recordemos, computados de fecha a fecha desde el ejercicio de la opción), la SOCIMI cotizada deberá cumplir los siguientes requisitos no esenciales:

– Requisitos de inversión (artículo 3)

Los requisitos de inversión se refieren tanto al porcentaje de activos aptos en los que debe invertir la SOCIMI como al nivel de rentas procedentes de activos aptos que debe obtener la entidad.

Nótese como el artículo 3.2 de la Ley de SOCIMI, al regular el requisito de rentas provenientes de activos aptos, se refiere a las rentas habidas en el período impositivo. Por ello, y para el cómputo del cumplimiento de este requisito, la DGT4 ha señalado que deberá atenderse a las rentas del período impositivo correspondiente al fin del plazo del período transitorio. Esto es, el cumplimiento de este requisito no se medirá a los dos años siguientes al de la fecha de la opción, computados de fecha a fecha, sino a la fecha del fin del período impositivo correspondiente a los dos años posteriores a la fecha de la opción.

– Requisitos de negociación (artículo 4)

Las acciones de la SOCIMI deberán encontrarse admitidas a negociación dentro de los dos años de aplicación del período transitorio, ya sea en la Bolsa o MAB españoles, o en el mercado regulado o mercado alternativo bursátil de cualquier país de la Unión Europea o Espacio Económico Europeo, o de cualquier país con el que España tenga efectivo intercambio de información. Esa negociación deberá verificarse de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

– Requisitos mercantiles (artículo 5)

Dentro de los dos años siguientes a la opción, la sociedad deberá tener un capital social mínimo de 5 millones de euros, una única clase de acciones, forma jurídica de Sociedad Anónima e incluir en su denominación la mención Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, S.A. o simplemente SOCIMI, S.A.