Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 37

En este apartado abordaremos el análisis del objeto social principal de las SOCIMI, esto es, el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, así como la calificación de determinados activos inmobiliarios como aptos o no para la materialización de este objeto social principal.

Comencemos reproduciendo los apartados del artículo 2 de la Ley de SOCIMI que se refieren a la actividad de arrendamiento y a los inmuebles que deben ser objeto del mismo, para luego pasar a analizar cada uno de ellos en particular.

El apartado 1 define el objeto social de las SOCIMI:

«1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido».

En efecto, el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos es la actividad esencial a desarrollar por las SOCIMI, pues incluso la actividad de promoción inmobiliaria sólo forma parte del objeto social principal si los inmuebles que resultan de la misma se destinan al arrendamiento. No exige la Ley ni tampoco se señala en las consultas evacuadas por la DGT de las que tenemos conocimiento, que a los contratos de arrendamiento que suscriban las SOCIMI deba serles de aplicación el régimen jurídico contenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien cabe esperar que dicho régimen, de carácter eminentemente dispositivo, resulte aplicable dada la naturaleza y el uso de los inmuebles arrendados.

Asimismo, entran también dentro del objeto social principal la tenencia de participaciones en determinadas entidades (v.g. SOCIMI, otras entidades residentes o no, e instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) cuyo denominador común es el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos como objeto social principal (letras b), c) y d) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley de SOCIMI).

Por otra parte, el apartado 3 del mismo artículo señala una serie de activos inmobiliarios cuyo arrendamiento no cualificaría para el cumplimiento del requisito del objeto social principal:

«3. Quedan excluidos de la consideración de bienes inmuebles a los efectos de esta Ley:

a) Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y,

b) Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades».

Se excluyen del régimen, por lo tanto, los bienes inmuebles de características especiales que constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble. Entre estos inmuebles se encuentran los destinados a producción de energía eléctrica y refino de petróleo, presas y embalses, autopistas, carreteras, túneles de peaje, aeropuertos y puertos comerciales.

También se excluyen los inmuebles que se hallen cedidos a terceros mediante contratos de arrendamiento financiero (i.e. el arrendador de bienes inmuebles en este tipo de operaciones – normalmente una entidad financiera – no desarrollaría, a efectos del régimen de SOCIMI la actividad de arrendamiento de inmuebles). Y ello es así porque económica, jurídica, contable y operativamente la entidad arrendadora financiadora no se considera la propietaria del inmueble, requisito imprescindible en el régimen de SOCIMI. Así, el apartado 4 del artículo 2 aquí analizado señala que los bienes inmuebles deben ser propiedad de la SOCIMI, si bien se admiten otros supuestos próximos al título de propiedad:

«4. Los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad. En particular, se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o sub-edificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades».

De forma consistente con lo ya mencionado con respecto a los contratos de arrendamiento financiero, el legislador viene a considerar propietario, a estos efectos, al arrendatario en un contrato de arrendamiento financiero de inmuebles urbanos de forma que, si a su vez explota los mismos mediante su alquiler a terceros, estaría desarrollando la actividad requerida por el objeto social de las SOCIMI.

Tiene sentido esta regulación puesto que este tipo de contratos no son sino una forma de financiar la adquisición de un inmueble por su futuro propietario, por lo que el legislador ha optado por considerar que el arrendatario (financiero) en estos casos es el propietario del inmueble a los efectos del régimen de las SOCIMI.

La Ley también aclara que la propiedad de inmuebles que resulta de determinadas figuras como el derecho de superficie, de vuelo o de sub-edificación es válida a los efectos del régimen de las SOCIMI si bien requiere que dichos derechos se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad. La DGT en su consulta V2759-13 señala que las concesiones administrativas que otorgan al concesionario el derecho a explotar un inmueble deben ser consideradas inversiones aptas (a los efectos de los requisitos de inversión recogidos en el artículo 3 de la Ley de SOCIM) en la medida en que se trata de contratos que determinan derechos y obligaciones similares a los que se derivan de un título de propiedad o de un derecho de superficie. En consecuencia, el arrendamiento de inmuebles que se poseen en virtud de una concesión administrativa también entra dentro del objeto social principal de las SOCIMI.

Este artículo recoge también una serie de requisitos en cuanto a la contabilización de las operaciones propias del objeto social de la SOCIMI:

«5. La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento serán objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que éste se divida. Las operaciones procedentes, en su caso, de otras actividades deberán ser igualmente contabilizadas de forma separada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas».

Este requisito obedece, principalmente, a la necesidad de poder identificar las rentas generadas por cada inmueble en particular, pues el incumplimiento, por ejemplo, del período mínimo de mantenimiento de un inmueble, generará la obligación de tributar por todas sus rentas de acuerdo con el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Por su parte, la contabilización separada de otras actividades que lleve a cabo la SOCIMI permitirá revisar si se cumple o no el requisito de que las rentas cualificadas para el régimen de las SOCIMI alcancen al menos el 80% del total, según establece el artículo 3 de la Ley.

Y, finalmente, se permite, con determinados límites, el desarrollo de actividades accesorias:

«6. Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo».

Este requisito, que podría parecer innecesario por la existencia del requisito relativo al 80% de rentas cualificadas que acabamos de apuntar, no lo es, y genera una serie de cuestiones en torno a las actividades accesorias que abordaremos con más detalle en el apartado III de este capítulo.