Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 40

Las consideraciones que acabamos de hacer con respecto a la diferencia entre la explotación de un negocio hotelero y el arrendamiento del edificio que alberga un hotel serían trasladables, si bien con matices, al ámbito de las residencias de estudiantes y de la tercera edad.

Así, cabría plantearse si la explotación de una residencia de estudiantes o de la tercera edad (entendiendo como tal, la gestión de la residencia y la contratación directa con los estudiantes y mayores a quienes se facturarían los importes acordados por el uso de las habitaciones y resto de servicios) cualificaría como arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana a los efectos de cumplir con el requisito del objeto social de las SOCIMI.

Parece que nos encontraríamos ante un contrato complejo que consta de un arrendamiento de cosa (la habitación) y de un arrendamiento de servicios (comedor, lavandería, asistencia sanitaria, etc.). Un análisis jurídico sobre la posible calificación como arrendamiento de inmueble de los contratos suscritos por las residencias con estudiantes y mayores por el uso de la habitación por períodos prolongados de tiempo junto con la prestación accesoria de determinados servicios excede del alcance de esta obra. De resultar posible esta calificación, la conclusión debería ser que una SOCIMI podría llevar a cabo la explotación directa de los inmuebles que albergan este tipo de actividades.

Esta cuestión sobre la cualificación como arrendamiento de bienes inmuebles de la actividad llevada a cabo por este tipo de residencias no es nueva, pues ya se planteó en relación con la aplicación del tipo impositivo del 1% en el Impuesto sobre Sociedades a determinadas instituciones de inversión colectiva. Reproducimos a continuación, por su interés, el artículo 28.5 del Texto Refundido de la Ley del IS en vigor para los períodos impositivos iniciados antes de 1 de enero de 2009:

«5. Tributarán al tipo del uno por ciento:

a) Las sociedades de inversión de capital variable reguladas por la Ley de instituciones de inversión colectiva, siempre que el número de accionistas requerido sea como mínimo el previsto en el apartado cuarto del artículo noveno de dicha ley.

b) Los fondos de inversión de carácter financiero previstos en la ley mencionada con anterioridad, siempre que el número de partícipes requerido sea como mínimo el previsto en el apartado cuarto del artículo 5 de dicha ley.

c) Las sociedades de inversión inmobiliaria (SII) y los fondos de inversión inmobiliaria (FII) regulados en la citada ley, siempre que el número de accionistas o partícipes requerido sea como mínimo el previsto en los apartados cuarto de los artículos cinco y nueve de dicha ley y que, con el carácter de instituciones de inversión colectiva no financieras tengan por objeto exclusivo la inversión en cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para su arrendamiento y, además, las viviendas, las residencias estudiantiles y las residencias de la tercera edad, en los términos que reglamentariamente se establezcan, representen conjuntamente, al menos, el 50 por ciento del total del activo».

En efecto, las SII y los FII son instituciones de inversión colectiva que, desde el punto de vista de su objeto social, y también en cierta medida por su régimen fiscal, representan un vehículo de inversión inmobiliaria próximo a las SOCIMI. Pues bien, como refleja el subrayado, siendo su objeto social exclusivo el arrendamiento de inmuebles de naturaleza urbana, exigía la norma que determinadas tipologías de inmuebles, entre los que se encuentran las residencias de estudiantes y de la tercera edad, representasen al menos el 50% del total de su activo.

La LIS no entra a matizar si las SII y los FII deberían limitarse a arrendar el inmueble que alberga la residencia de estudiantes a otra entidad para que ésta la explote (en el sentido de que esta otra entidad preste los servicios de alojamiento y demás servicios típicos de este tipo de establecimientos) o si, por el contrario, se está admitiendo o presuponiendo que el negocio relativo a la explotación de una residencia de estudiantes no es sino una variante del arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Sin embargo, la Exposición de motivos del Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, por el que se modifica parcialmente el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y se disponen otras medidas financieras, sí incluía una referencia restrictiva a esta cuestión:

«(…) El concepto de inversiones en inmuebles es ahora mucho más amplio. En primer lugar, porque el uso que a tales inmuebles se puede dar incluye, en aplicación de la Ley, el de residencia estudiantil o de la tercera edad, quedando vedada a estas instituciones la explotación de este tipo de negocios, más allá del arrendamiento del local (…)».

En línea con lo apuntado en relación con el sector hotelero, será conveniente una revisión caso a caso de los contratos mediante los cuales se arrienden o se exploten este tipo de residencias, con el fin de concluir sobre el cumplimiento del requisito del objeto social principal de las SOCIMI. Lo mismo cabría señalar con respecto a otras actividades que giran en torno al arrendamiento de bienes inmuebles, tales como el alquiler de apartamentos turísticos por breves espacios de tiempo o por temporada o como el alquiler de plazas de garaje.

Adicionalmente a la controversia que suscitan las SOCIMI que puedan explotar este tipo de inmuebles en cuanto al cumplimiento del requisito del objeto social, ocurrirá normalmente que las mismas obtengan rentas por servicios indirectamente relacionados con la actividad de arrendamiento (v.g. servicio de limpieza, seguridad, mantenimiento, etc.) pudiendo las mismas facturarse de forma separada conjunta con el alquiler. La cualificación de esas otras rentas como accesorias o no (i.e. como inherentes a la propia actividad de alquiler) puede resultar clave a la hora de verificar el cumplimiento de que al menos el 80% de las rentas del período impositivo provengan del arrendamiento de bienes inmuebles (o de dividendos de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social).