Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 35

La Ley de SOCIMI también establece determinados requisitos que debe cumplir el REIT no residente titular de las participaciones de la SOCIMI no cotizada para que esta última pueda optar por la aplicación del régimen fiscal especial. Así, antes de la opción por parte de la sociedad española, la DGT9 ha señalado que el REIT deberá cumplir los siguientes requisitos:

– El objeto social del REIT deberá ser el mismo que el previsto para las SOCIMI (artículo 2.1.b)).

El cumplimiento de este requisito ha sido interpretado por la DGT en unas ocasiones de forma flexible10. Por ejemplo, al no requerir la mención expresa a la «naturaleza urbana» de los bienes inmuebles en el supuesto de un «Fiscal Investment Institution» (FBI) holandés puesto que no existe tal expresión en el derecho holandés. O, en caso de un REIT sudafricano, al interpretar que el hecho de que al menos el 75% de sus ingresos provengan de la actividad de arrendamiento inmobiliario es suficiente para entender que el objeto social es acorde con el previsto en la Ley de SOCIMI.

En otras ocasiones, sin embargo, ha interpretado este requisito de forma restrictiva11 al exigir una redacción del objeto social principal del REIT no residente idéntica al de las SOCIMI.

– La política de distribución de dividendos deberá ser similar a la de las SOCIMI (artículo 2.1.b)).

Según la DGT12, el resto de filiales del REIT no residente no necesitan tener una política de distribución de beneficios similar a la de las SOCIMI.

– Sus acciones deberán ser nominativas (artículo 4).

Este requisito tiene como principal objetivo el identificar a los accionistas de la entidad no residente, de manera que pueda determinarse, para aquellos que posean una participación que represente, al menos, el 5% de su capital, si los dividendos distribuidos que proceden de la SOCIMI no cotizada quedan sometidos a un tipo de gravamen de, al menos, el 10%, devengándose en caso contrario el gravamen especial del 19% previsto en el artículo 9 de la Ley de SOCIMI.

No obstante lo anterior, en la práctica, el principal obstáculo a la hora de cumplir este requisito por parte de los REIT es la imposibilidad legal (por normativa del país de residencia del REIT) de que sus acciones tengan carácter nominativo o se sometan a un sistema similar al de anotaciones en cuenta.

Al objeto de flexibilizar el cumplimiento de este requisito la DGT13, acudiendo al espíritu del régimen fiscal especial, considera que se garantiza la posibilidad de contrastar la tributación mínima del 10% de los socios del REIT que posean al menos el 5%, siempre que la entidad no residente sea capaz de identificar a los socios que posean más del 95% de su capital.

Sin embargo, entendemos que la DGT no estaría consiguiendo el objetivo perseguido (i.e. que todos los accionistas que posean al menos un 5% en el REIT estén identificados), puesto que, por ejemplo, en el 95% del accionariado identificado podría haber accionistas con un porcentaje inferior al 5% que alcancen dicho umbral por poseer participaciones dentro del 5% del accionariado no identificado.

Adicionalmente, esta solución, que pretendía efectivamente flexibilizar el acceso al régimen de SOCIMI para las entidades residentes en España filiales de REIT extranjeros, ha resultado insuficiente en la práctica debido a las limitaciones en las obligaciones de identificación de los accionistas establecidas por los organismos reguladores de los mercados en los que cotizan dichas entidades. Los reguladores, por lo general, obligan a identificar a aquellos inversores que alcancen determinados umbrales de participación en los REIT (umbrales normalmente inferiores al 5%). No obstante, es posible que los accionistas con participaciones por debajo de dicho umbral representen, en su conjunto, una participación superior al 5%, de tal manera que la entidad no habría sido capaz de identificar al 95% de su accionariado. La consecuencia, conforme al criterio establecido por la DGT, sería que la entidad no residente no cumpliría el requisito de tener «acciones nominativas», impidiendo por tanto el acceso al régimen de SOCIMI de su filial residente en España.

En relación con esta cuestión, sería deseable que el cumplimiento de las obligaciones de identificación de inversores impuestas por los organismos reguladores, en la medida en que exijan la identificación de aquellos con una participación de al menos el 5%, fuera suficiente a los efectos de que se entienda cumplido este controvertido requisito (i.e. se habría cumplido el objetivo de identificar a los accionistas con al menos un 5% de participación, pues sólo sobre estos será necesario probar el requisito de tributación mínima del 10%).

– Sus acciones deben estar admitidas a negociación en alguno de los mercados previstos para las SOCIMI (artículo 4).

– Deberán ser residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria (artículo 2.2).

– Los bienes inmuebles de su propiedad situados en el extranjero deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español (artículo 2.2).

– Es irrelevante el régimen de tributación efectiva del REIT14 en su país de residencia.

En cuanto a los requisitos no esenciales, la DGT15 ha señalado que, al igual que la SOCIMI cotizada, el REIT también cuenta con el período transitorio de dos años para que sus acciones estén negociadas.