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Ley Socimi y doctrina de la Dirección General de Tributos – Auxadi – Marzo 2017.

Guía sobre las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario – Uría Menéndez.

1. Vid artículo «Aspectos básicos de las SOCIMI», del Blog «Coordenadas de BDO», de 2-11-2017, de Juan Gómez-Acebo e Iván Picó.

2. Vid Tabla comparativa de los principales aspectos mercantiles regulados por la Ley 11/2009 antes y después de la reforma operada por la Ley 16/2012 al final de este Capítulo.

3. En este sentido, la Resolución de la DGT V2584-14, de 2 de octubre, establece que «(…) el mantenimiento de edificios arrendados y la construcción de edificios para su arrendamiento no generan ingresos distintos del propio arrendamiento, por lo que se circunscriben en el ámbito de la actividad de promoción de bienes muebles para arrendar, siendo por tanto, válido para que esas actividades sean ejercidas por la propia entidad consultante. (…)».

4. Las entidades no residentes a que se refiere este apartado deben ser residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal. Los bienes inmuebles situados en el extranjero de las entidades no residentes deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español.

5. Estos REITs deben tener el mismo objeto social que la principal y deben estar sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

6. En este sentido, la Resolución de la DGT V2584-14, de 2 de octubre, resuelve que las actividades que componen el objeto social de las SOCIMI «(…) pueden ser ejercidas por sociedades filiales 100% de la entidad consultante. (…)».

7. La Resolución de la DGT V5108-16, de 25 de noviembre, considera que, para el caso de una sociedad sudafricana y que se encuentra acogida el régimen fiscal de REITs de su país y que cotiza en la Bolsa Sudafricana, esta entidad cumple con los requisitos del artículo 2 de la ley 11/2009, dado que: a) la entidad sudafricana se encuentra acogida al régimen de REITs de Sudáfrica; b) el objeto social de esta sociedad es acorde con lo establecido en el artículo 2.1.b) de la Ley 11/2009; c) la política de distribución de resultados de la entidad es similar a la prevista en la norma española; d) las acciones de la entidad consultante cotizan en el mercado de valores de Johannesburgo; e) el Convenio entre el Reino de España y la República de Sudáfrica para evitar la doble imposición contiene una cláusula de intercambio de información; y f) la sociedad sudafricana, a través de las anotaciones en el registro de valores de Johannesburgo, es capaz de identificar a sus socios.

8. Las entidades no residentes a que se refiere este apartado deben ser residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

9. La Resolución de la DGT V0535-11, de 4 de marzo, analiza un supuesto en el que la sociedad matriz es una sociedad cotizada residente en Holanda dedicada a la inversión inmobiliaria y que realiza la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana, fundamentalmente centros comerciales y que se beneficia del régimen fiscal SIIC francés y del FBI holandés. La legislación holandesa no permite hacer una mención expresa a la «naturaleza urbana» de los inmuebles, por lo que no se puede incluir en el objeto social de la sociedad matriz. Ante este situación, la DGT entiende que el objeto social señalada se considera acorde con lo establecido en el artículo 2.1.b) de la Ley 11/2009, teniendo en cuenta que la sociedad matriz es una entidad sometida al FBI holandés, de características similares al régimen fiscal español.

10. La redacción anterior de este apartado c) del número 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 establecía que esas entidades no podían, además, realizar promoción de bienes inmuebles. Este inciso fue derogado con la reforma operada por la Ley 16/2012.

En este sentido, la Resolución de la DGT V1345-12, de 21 de junio, establecía claramente una distinción entre la filiales a las que se refería la letra b) de este artículo, que sí podían realizar actividad de promoción inmobiliaria, de las filiales a las que se refería la letra c) con su redacción anterior, que no podían realizar dicha actividad.

No obstante, tras la nueva redacción del apartado c) del número 1 del artículo 2, la DGT ha tenido ocasión de pronunciarse de nuevo al respecto en la Resolución de la DGT V2193-13, de 4 julio, y ha establecido de forma indubitada que «(…) Dado que la nueva redacción dada al mencionado precepto (…), debe entenderse que dichas sociedades participadas podrán tener como objeto social principal la adquisición y/o promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. (…)».

11. En este sentido, la Resolución de la DGT V2759-13, de 19 de septiembre, analiza un supuesto de una sociedad participada al 100% por una holandesa que pertenece, de forma indirecta, a una SIIC francesa, matriz de todo el grupo. La norma española establece que, en la fecha de opción por el régimen fiscal especial, la sociedad española deberá estar íntegramente participada por sociedades que tengan la consideración de SOCIMI o por entidades no residentes en territorio español asimiladas a la SOCIMI, que tengan el mismo objeto social que aquellas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios. En seste caso la DGT entendía que la sociedad española no podría optar por la aplicación del régimen fiscal especial porque sus participaciones no pertenecían al 100%, en dicha fecha, a la SIIC francesa.

12. Letra c) del número 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 redactada, con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013, por el apartado uno de la disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.

13. Fondos de inversión y sociedades de inversión inmobiliaria.

14. El artículo 8 de la Ley del Catastro establece que los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble.

En particular, se consideran bienes inmuebles de características especiales los comprendidos, conforme al apartado anterior, en los siguientes grupos:

a) Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares.

b) Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego.

c) Las autopistas, carreteras y túneles de peaje.

d) Los aeropuertos y puertos comerciales.

15. Según redacción del artículo 3 apartado 4 de la Ley 11/2009.

16. La Resolución de la DGT V0181-17, de 26 de enero, establece que las rentas derivadas de las transmisión de participaciones o bienes inmuebles, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido por el artículo 3.3 dela Ley 11/2009, no computarán como rentas accesorias de las previstas en el apartado 6 del artículo 2 de esta misma Ley.

17. En este sentido, vid Resolución de la DGT V0346-14, de 11 de febrero.

18. En la redacción anterior de este artículo, el legislador había previsto que las SOCIMI debían cotizar en un mercado regulado español o en el del cualquier otro estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. La reforma operada por la Ley 16/2012 añadió la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de negociación español, como el MAB, lo cual supuso sin duda una de las modificaciones más relevantes para el éxito del régimen fiscal especial en nuestro país.

19. Con la reforma de 2012, se eliminó el requisito de diversificación existente en la normativa anterior en virtud del cual las SOCIMI debían invertir en al menos 3 activos sin que ninguno de ellos pudiese representar más del 40% del activo total.

20. La Resolución de la DGT V0346-14, de 14 de febrero, precisa que el requisito de inversión del activo se refiere, exclusivamente, a bienes inmuebles, no incluyendo por lo tanto a efectos de activos incluidos en el 80%, los derechos de cobro aun cuando estén relacionados con la actividad arrendaticia.

La Resolución anterior y, con posterioridad, la Resolución de la DGT V3308-14, de 11 de diciembre, y la Resolución de la DGT V3437, de 11 de noviembre, establecen que deben computarse los valores brutos de los elementos patrimoniales incluidos en el activo, esto es, sin incluir disminuciones de valor como consecuencia de amortizaciones o, en su caso, deterioros, por cuanto, aun cuando reducen el valor neto contable de los activos, lo cierto es que no suponen ninguna minoración de la inversión realizada, de manera que un deterioro de un bien inmueble podría determinar la exclusión del régimen de SOCIMI sin justificación alguna.

21. La Resolución de la DGT V3437, de 11 de noviembre, establece que los activos relacionados con el bien inmueble tales como instalaciones técnicas y mobiliario, adquiridos con objeto de acondicionar el interior de las viviendas para facilitar su arrendamiento, consistentes en muebles de cocina, enseres, acondicionamiento, etc., en la medida que son elementos destinados a acondicionar las el interior de las viviendas, directamente relacionados con la actividad arrendaticia, de manera que la vivienda se arrendará conjuntamente con dichos elementos, y siempre y cuando no haya diferenciación respecto a los mismos en el precio pagado, pueden incluirse incluidos en los activos aptos a la hora de computar el requisito de activos que establece este apartado de la Ley 11/2009.

22. La Resolución de la DGT V3766, de 15 de noviembre, establece que no es precio que los inmuebles arrendados lo estén de manera efectiva en todo momento.

23. La Resolución de la DGT V1905, de 29 de abril, otorga la consideración de activos aptos las adquisiciones de inmuebles para su demolición u posterior promoción inmobiliaria, siempre que ésta se inicie en los tres años siguientes a su adquisición.

Del mismo modo, considera posible computar como activos aptos para la aplicación del régimen de SOCIMI a efectos del cómputo del 80% del valor de aquellos, los derechos de crédito correspondientes a los contratos llave en mano que la entidad suscribe con titulares de suelo / promotores. De acuerdo con la interpretación razonable de la norma, la DGT considera que en la medida en que los derechos de crédito a que se refiere esta consulta se correspondan inequívocamente con la adquisición futura de los inmuebles construidos, se pueden considerar similares a la denominada «obra o construcción en curso», pudiendo computar, bajo dicha condición de compromiso inequívoco de adquisición futura, como actos inmobiliarios para determinar el requisito de inversión del 80%.

24. La Resolución de la DGT V4908, de 14 de noviembre, analiza un supuesto de adquisición de viviendas en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que el titular de los derechos de crédito garantizados con hipoteca cede el remate a cambio de un importe (precio de la cesión), facultándolas para resultar adjudicatarias de las viviendas en caso que la puja quede desierta. La DGT entiende que, en una interpretación razonable de la norma, en la medida que el precio de la cesión se corresponda inequívocamente con la adquisición posterior de los inmuebles en proceso de ejecución hipotecaria, se deben considerar computables, bajo dicha condición de compromiso inequívoco de adquisición, como activos inmobiliarios, para determinar el cumplimiento del requisito del 80% en este tipo de activos.

Esta misma resolución estudia el supuesto en el que los inmuebles adquiridos para destinarlos al arrendamiento, finalmente no puedes ser puestos en arrendamiento por causas ajenas al propietario, al estar los inmuebles ocupados por terceros sin justo título. En este caso, la DGT entiende que estos inmuebles sí computan a efectos del requisito del 80%, bajo la condición de que finalmente y una vez se recupera la posesión de los mismos, sean destinados al arrendamiento.

Finalmente, se analiza el caso en el que el un inmueble no está destinado al arrendamiento por estar siendo objeto de rehabilitación, reforma, acondicionamiento, o mejora para su alquiler posterior, y aclara que sí puede entenderse como inversión computable a los efectos del requisito de inversión del 80%. Cuestión distinta es que un inmueble en tales condiciones no se consideraría que esté arrendado y ofrecido en arrendamiento a efectos del cómputo del plazo de mantenimiento.

25. De conformidad con la Resolución de la DGT V4191-16, de 3 de octubre, la promoción de un terreno debe considerarse iniciada cuando tenga lugar su inicio material. Es decir, la mera intención o voluntad de llevarla a cabo no implica su comienzo efectivo. Por esta causa, las simples actuaciones preparatorias o tendentes a comenzar el desarrollo efectivo de la actividad no suponen su inicio material.

En la misma línea se pronuncia este mismo organismo en varias resoluciones, entre otras la Resolución de la DGT V5219-16, de 7 de diciembre.

Por otro lado, esta misma Resolución de la DGT V4191-16, de 3 de octubre, determina que para que la inversión en el terreno deba considerarse válida a efectos del cumplimiento del porcentaje de inversión que requiere el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, dicha promoción debe concluir, dando como resultado bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

26. La Resolución de la DGT V1345-12, de 21 de junio, aclara, para el caso de una entidad residente en territorio español que fuese filial de una sociedad residente en un Estado Miembro de la Unión Europa o un país del Espacio Económico Europeo de las referidas en la letra b) del apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, los requisitos del porcentaje se determinarán a nivel del grupo mercantil, aun cuando la entidad matriz sea una entidad no residente en territorio español.

27. La Resolución de la DGT V0346-11 de febrero, establece claramente que a la hora de establecer el requisito de inversión mínima de 80% determina que dicho porcentaje se calculará sobre el balance consolidado como establece la Ley 11/2009, con independencia de la que la sociedad esté sometida as Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF), y con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas consolidadas. Por lo tanto, no resulta relevante el cómputo de este requisito mediante los balances formulados de acuerdo con las NIIF.

En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de la DGT V3308-14, de 11 de diciembre, al indicar que los valores que resulten de las cuentas anuales formuladas de acuerdo con los criterios de los NIIF resultan irrelevantes a efectos del cálculo del 80%.

28. La Resolución de la DGT V3308, de 11 de diciembre, señala que a efectos del cómputo del requisito del 80%, la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles estará integrada, por cada inmueble, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente condicho ingreso.

29. La Resolución de la DGT V2976-15, de 8 de octubre, aclara que los gastos financieros derivados de la financiación ajena concedida a la SOCIMI, así como los gastos e ingresos que pudieran afectar a las coberturas contables derivadas del endeudamiento deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular las diferentes rentas obtenidas por la entidad.

A su vez, los gastos por amortización de los bienes inmuebles son gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos para determinar la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles, de manera que computan a los efectos del cálculo del 80%.

Por último, los gastos por deterioro y la reversión el mismo no forman parte de las rentas a los efectos de los requisitos previstos en los artículos 2.6 y 3.2 de la Ley 11/2009.

30. La Resolución de la DGT V3437-15, de 11 de noviembre, analiza un supuesto en el que el principal ingreso de la entidad que realiza la consulta proviene de las rentas arrendaticias de los alquileres de viviendas de protección oficial, y en el que la consultante cuenta con subvenciones de explotación provenientes de préstamos hipotecarios subsidiados para la promoción de viviendas de protección oficial, mediante una subvención directa del Ministerio de Fomento. A juicio de a DGT, este ingreso debe considerarse relacionado directamente con el arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de objeto social de la SOCIMI en los términos previstos en la letra a) del apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009.

31. En los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

32. La Resolución de la DGT V0181-17, de 26 de enero, es muy claro al respecto a establecer que en el cálculo del 80% de las rentas referidas en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009, quedarán excluidas las derivadas de las transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles una vez transcurrido el plazo de mantenimiento de 3 años.

33. El régimen anterior a la Ley 16/2012 exigía un periodo de mantenimiento de, al menos, 7 años para los bienes inmuebles promovidos por la SOCIMI.

34. La Resolución de la DGT V1345-12, de 21 de junio, señala que se entiende cumplido el requisito de arrendamiento aun cuando no se produzcan el arrendamiento total del inmueble al estar afectados por obras de mejora en un supuesto de arrendamiento de un centro comercial en el que varios de los locales que lo componen están siendo objeto de reforma que, según van culminando, se ponen en disposición de ser arrendadas.

También en un supuesto de centro comercial, la Resolución de la DGT V0112-14, de 20 de enero, considera que no puede considerarse que la falta de arrendamiento puntual de un local dentro de un centro comercial suponga el incumplimiento del requisito de mantenimiento de 3 años. Tampoco debe tener incidencia, señala esta Resolución, el hecho de que determinadas zonas comunes (zonas de acceso o plazas de parking) no sean objeto de arrendamiento individualizado.

35. La Resolución de la DGT V3766-15, de 30 de noviembre, incide de nuevo en la no necesidad de que todos las unidades individualizadas del bien inmuebles estén arrendadas continuamente durante el periodo e los 3 años. Así, considera que el hecho de que algunas de las unidades individuales (pisos, locales, etc.) que conforman la promoción o bloque haya podido estar vacante suponga el incumplimiento del requisitos de los 3 años, siempre que el conjuntos de dichas unidades haya permanecido sustancialmente arrendado durante, al menos, 3 años, sumándose todo el tiempo en que haya estado ofrecido en arrendamiento con un máximo de 1 año.

36. La Resolución de la DGT V0253-15, de 25 de enero, establece que para los inmuebles que figuran en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, se computará desde la fecha de inicio del primer periodo impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de SOCIMI, siempre que a dicha fecha el bien se encuentre arrendado u ofrecido en arrendamiento. En caso contrario, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez. En definitiva, no se tiene en cuenta el periodo de mantenimiento que hubiese transcurrido con anterioridad, en su caso.

37. En caso de sociedad beneficiara de una escisión, la Resolución de la DGT V3935, de 19 de septiembre, establece que el plazo de mantenimiento se empezará a computar en la fecha de adquisición de los mismos, desde el punto de vista contable, por cuanto, a partir de esa fecha las rentas obtenidas por esos bienes inmuebles tributarán en sede de la propia entidad beneficiaria.

38. Tal y como indica la Resolución de la DGT V0323, de 28 de enero, el periodo de permanencia de 3 años que se exige es solo de aplicación a aquellos activos que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/ 2009, es decir, a los inmuebles afectos al objeto social principal de la sociedad y que permiten cumplir los requisitos de inversión previstos en el artículo 3 de la Ley 11/2009. Por lo tanto, a otras acciones o participaciones u otro tipo de activos que tenga la sociedad no les afecta el requisito de permanencia del apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009.

En este mismo sentido se pronuncia la Resolución de la DGT 1452-15, de 11 de mayo.

39. La Resolución de la DGT V2759-13, de 19 de septiembre, aclara que en el ámbito internacional puede ocurrir que las leyes locales ni establezcan la obligatoriedad del carácter nominativo para sus sociedades. Por ello, considerando la finalidad de este requisito, la DGT entiende que el trámite de identificación de los socios puede entenderse cumplido cuando resulte posible identificar a los socios de la entidad extranjera al menos en el momento de la distribución del resultado a los socios.

De la misma firma, considera esta Resolución que la obligación de la identificación de los socios sustanciales se ha producido, entendiendo por tal cuando están identificados más del 95% de los socios.

40. La Resolución de la DGT V0346-14, de 11 de febrero, aclara que los casos en que las acciones estén representadas mediante anotaciones en cuenta no impide que se pueda cumplir con el requisito el carácter nominativo, dado que se pueden cumplir con sistemas de identificaciones los accionistas.

En este mismo sentido, la Resolución de la DGT V3308-14, de 11 de diciembre.

41. Con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013, por el apartado cuatro de la disposición final octava de la Ley 16/2012.

42. Artículo 67 de la LSC: «Informe del experto.

1. En la constitución o en los aumentos de capital de las sociedades anónimas, las aportaciones no dinerarias, cualquiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes con competencia profesional, designados por el registrador mercantil del domicilio social conforme al procedimiento que reglamentariamente se determine.

2. El informe contendrá la descripción de la aportación, con sus datos registrales, si existieran, y la valoración de la aportación, expresando los criterios utilizados y si se corresponde con el valor nominal y, en su caso, con la prima de emisión de las acciones que se emitan como contrapartida.

3. El valor que se dé a la aportación en la escritura social no podrá ser superior a la valoración realizada por los expertos».

43. Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0346-14 de 11 de febrero de 2014: en relación con el requisito de distribución de resultados, el consultante plantea si se entiende cumplido el requisito de distribución del resultado en caso de que, no siendo posible proceder a su pago por falta de tesorería, la sociedad registrase una deuda contable en favor de sus accionistas y de forma inmediatamente posterior al acuerdo de distribución de dividendos, adoptado dentro del plazo previsto para ello, se aprobase la capitalización de dichos créditos, con el objeto de proceder a su pago mediante la entrega de nuevas acciones de la sociedad.

La DGT expone que la Ley no exige que el pago del dividendo deba realizarse en efectivo, el pago de dicho dividendo podrá realizarse, igualmente en especie.

Por otra parte, se plantea por el consultante la posibilidad de que se realice un acuerdo de distribución de beneficios, y de forma inmediata posterior, se acuerde la capitalización de dicho crédito mediante la entrega de nuevas acciones de la entidad. En este supuesto, se entenderá cumplido este requisito, supeditado a que, como consecuencia de esta operación, el dividendo percibido en forma de acciones tenga la condición de ingreso en sede de los accionistas, con independencia del tratamiento fiscal que tenga en su imposición personal.

44. Modelo basado en los Estatutos Sociales publicados adjuntos al DIIM de una entidad que cotiza en el MAB.