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Artículo 21 LIRPF.

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La LIRPF define los rendimientos del capital de forma genérica, sin distinguir su origen. Así, según su art. 21.1 LIRPF tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Tanto los inmuebles como los derechos que recaen sobre ellos son elementos patrimoniales y, en consecuencia, son susceptibles de generar rendimientos para sus titulares. El único requisito que se establece es que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por ellos mismos.

El arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando concurren las siguientes circunstancias (art. 27.2 de la LIRPF):

1. Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.

2. Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Desde el 1 de enero de 2015 sólo se exige que el requisito de empleado para dotar de rasgos económicos a la actividad de arrendamiento de inmuebles.

En relación a este régimen, la Resolución del TEAC de de 5 julio 2016 (JUR 2016, 164723) viene a decir que el concepto de actividad económica al que alude el artículo 53.1 TRLIS, debe cumplir los requisitos contenidos en el artículo 27.2 de la LIRPF para que resulte de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas y, por tanto, la bonificación en cuota prevista en él.

IRPF. Rendimientos de capital inmobiliario. Persona empleada a jornada completa. No se cumple este requisito por el hecho de tener contratados a porteros o conserjes. [Sentencias del STSJ de Cataluña de 16 de julio de 2008 (JT 2008, 1028)25 de julio de 2005 (JUR 2006, 45767) y 3 de julio de 2008 (JUR 2008, 315815)]. Aunque no se entendería incumplido dicho requisito si el empleado, fuera de su jornada laboral, realiza otras actividades económicas.

IRPF. Rendimientos de capital inmobiliario. Persona empleada a jornada completa. Si se contratara para la gestión de la actividad de arrendamiento a una empresa de gestión especializada o a un profesional autónomo a tiempo completo, no mediaría con los mismos un contrato laboral, sino un contrato de prestación de servicios, por lo que no se tendrían que calificar los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmuebles como rendimientos de capital inmobiliario. [Consulta vinculante de la DGT núm. V2744-17 de 25 octubre 2017 (JUR 2017, 309389)].

Quedan excluidos de este tipo de rendimientos los derivados de la transmisión de la titularidad de los elementos patrimoniales, aun cuando exista un pacto de reserva de dominio. En este caso, las rentas obtenidas tributan como ganancias o pérdidas patrimoniales, salvo que la Ley las califique expresamente como rendimientos del capital.

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El arrendamiento de inmuebles debe diferenciarse del arrendamiento de negocio. Será el contrato de arrendamiento el que determinará la adscripción a uno u otro tipo de rendimientos. Así, si el objeto de contrato es el inmueble estaremos ante un rendimiento del capital inmobiliario. Pero si de la lectura de las cláusulas del contrato se deduce que lo que se arrienda es «una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas», estaremos ante un rendimiento del capital mobiliario.

Cabe la posibilidad de que un mismo inmueble genere rendimientos a contribuyentes distintos, si existen diversos derechos constituidos sobre él.

IRPF. Rendimientos de capital inmobiliario. Diversidad de rendimientos derivados de un mismo inmueble. Cabe la posibilidad de que un mismo inmueble genere rendimientos a contribuyentes distintos, si existen diversos derechos constituidos sobre él. [Contestación de la DGT a Consulta vinculante núm. V1969-10 de 10 septiembre de 2010 (JUR 2010, 389860)].

Pueden obtener rendimientos del capital inmobiliario tanto los propietarios de inmuebles como los titulares de derechos reales. En relación con esta cuestión deberá acudirse a la legislación civil y a la jurisprudencia relativa a la materia, a efectos de determinar qué derechos se consideran como tales.

IRPF. Rendimientos de capital inmobiliario. Cesión temporal de derecho de superficie. Los rendimientos que se obtienen por la constitución de un derecho de superficie con carácter temporal, en la medida en que los propietarios del suelo no se han desprendido de su dominio, las rentas obtenidas como contraprestación no pueden calificarse como incremento patrimonial. [Resoluciones del TEAC de 19 de julio de 2002 (JT 2003, 86) y 7 de junio de 2002 (JT 2003, 35) o Contestación de la DGT a Consulta vinculante núm. V1448, de 24 de junio de 2010 (JUR 2010, 359698)].

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En el supuesto de subarriendo, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario, pues derivan de un derecho que no procede de la titularidad de un bien inmueble.

El rendimiento íntegro del capital inmobiliario incluye todos los conceptos que se reciben del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble. Sólo se excluye, como resulta obvio, el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

En aquellos supuestos en los que se produzca una modificación del precio acordado entre las partes (a modo de ejemplo, una reducción de los importes a causa del estado de alarma por la situación causada por el covid-19) el rendimiento íntegro del capital inmobiliario correspondiente a los periodos afectados serán los nuevos importes pactados (Resolución de la DGT, de 21 de abril de 2020, V0985/2020).

Los rendimientos derivados del capital inmobiliario deben imputarse al momento en que sean exigibles, no pudiendo optarse por el criterio de caja.

IRPF. Rendimientos de capital inmobiliario. Ingresos por alquileres objeto de embargo judicial. No pueden no declararse, por ejemplo, los ingresos por alquileres que son objeto de embargo judicial. [Contestación de la DGT a Consulta de 15 de abril de 1999 (JUR 2001, 216614)].

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